Распоряжение долями в жилом помещении имеет ряд особенностей, о которые часто спотыкаются и опытные риэлторы, не говоря уже про обывателей. В первую очередь я рекомендую пойти на контакт – если лично пообщаться не представляется возможным, то в письменной форме, через уведомление (извещение). Ваша задача сейчас дать понять дольщику, что вы намерены реализовать свои доли, а как именно – зависит уже от него.
- Вы сообща выставляете объект недвижимости на продажу и реализуете его целиком. Это наиболее выгодно для всех сторон с точки зрения как финансов, так и времени. Всю квартиру вы сможете продать дороже и быстрее, чем если будете ее продавать по долям.
- Второй дольщик выкупает вашу долю на условиях, прописанных в уведомлении.
- Выждав месяц (по общему правилу) с момента получения дольщиком вашего уведомления, вы вправе продать свои доли неопределенному кругу лиц, но на тех условиях, которые были указаны вами в уведомлении.
А теперь о нюансах – для удобства в форме «вопрос – ответ».
Договориться об условиях вам можно. Но если ситуация зайдет в тупик и сделка между вами зависнет, уведомлять в письменной форме всё же придется, а это упущенное время. Особенно это важно, если потенциальный покупатель уже есть на примете и ждет формального отказа или истечения сроков.
Согласно действующему законодательству, инициатор продажи долей обязан уведомить остальных дольщиков о своём желании продать доли, – это требование закреплено в п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ. Несоблюдение письменной формы уведомления влечет его недействительность. Кроме того, письменное (официальное) уведомление сильнее влияет на дольщиков эмоционально, что также может ускорить процесс переговоров и продажи долей в целом.
Законодатель не устанавливает требований к письменному уведомлению о продаже, но предпочтительно направить его заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложенного. В спорной ситуации у вас будут аргументы по уведомлению, ведь если вы отправите уведомление простым письмом, то как сможете доказать, что конверт не был пустым или с пустыми листами?
В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи, а также другие значимые условия: порядок расчетов; сохранение или несохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа; наличие лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями; сроки передачи имущества и т. д.
Уведомление отправляется по адресу регистрации и постоянного места жительства. Если адреса регистрации и фактического проживания не совпадают, я рекомендую отправлять уведомление по обоим адресам. Однако п. 2.2 письма Федеральной нотариальной палаты (ФПН) от 31.03.2016 № 1033/03-16-3 предоставляет продавцу выбор – выслать уведомление по адресу регистрации или временного пребывания или по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю. Если вы затрудняетесь с адресами по уведомлению или не хотите лично заниматься отправлением корреспонденции, то можете возложить работу по уведомлению дольщика на нотариуса – это регламентировано п. 2.3 вышеуказанного письма ФНП, а также ст. 86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате».
Нет, если получите от дольщика отказ от покупки в письменном виде. При этом сам по себе письменный отказ не является бесспорным, ведь теоретически он мог быть подписан под угрозой жизни и здоровью или банально подделан вами. Поэтому я рекомендую заверять письменный отказ нотариально. В этом случае хоть на следующий день можете выходить на сделку.
Если нотариусу для совершения нотариального действия представлен отказ в простой письменной форме и у него возникают сомнения в подлинности документа, он может приостановить нотариальное действие до выяснения обстоятельств, лично уведомив дольщика через запрос. На этом вы и ваш покупатель опять-таки теряете время, поэтому, чтобы сократить потери, сразу заверяйте письменный отказ нотариально.
Так как возраст дольщика не указан, считаю его совершеннолетним, поэтому особенности сделок с несовершеннолетними не разбираю, как и особенности с недееспособными или ограниченно дееспособными.
Месяц исчисляется с момента доставки уведомления дольщику, что регламентировано п. 3.2 письма ФНП от 31.03.2016 № 1033/03-16-3, при этом сам момент доставки не приравнивается к фактическому получению письма дольщиком. В случае если адресат по каким-то причинам уклоняется от получения письма на почте, но получил уведомление, уведомление считается доставленным. Точный момент доставки, если вы воспользовались услугами Почты России, можете проследить через одноименный бесплатный сервис, по уникальному трек-номеру, указанному на кассовом чеке на отправку корреспонденции.
Продавец изменяет цену в меньшую сторону, например, для ускорения продажи или в ходе торга с потенциальным покупателем. Увеличение цены происходит, в частности, тогда, когда обстоятельства для излишней спешки отпали.
Если вы решите изменить условия продажи – цену или количество долей, то обязаны повторно известить об этом второго дольщика. Многие риэлторы, а тем более обыватели совершают грубую ошибку, выставляя уведомление один раз, а в случаях пересмотра цены надеются на отказ дольщика по первичному уведомлению.
Как писал выше, у дольщика имеется преимущественное право покупки по сравнению с иными потенциальными покупателями. Продажа последним без уведомления дольщика расценивается как ущемление его законных прав. По иску дольщика сделка может быть признана судом недействительной, например из-за того, что он был бы согласен выкупить ваши доли по цене, с которой вы вышли на фактическую регистрацию сделки и которая была уменьшена в процессе торга с потенциальным покупателем.
Применяется сокращенный срок исковой давности – три месяца, что закреплено в п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Суд вправе сменить лицо покупателя на истца-дольщика на тех условиях, которые были прописаны в спорном договоре. В свою очередь, каждая из сторон, получившая что-либо по сделке, обязана вернуть это, то есть вы обязаны возвратить вашему фактическому покупателю денежные средства, полученные вами по спорной сделке с долями. Когда средств недостаточно, возможно наложение ареста на имущество, принадлежащее должнику, и последующая реализация с торгов.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
