– В целом три летних месяца показали неплохой результат, даже относительно прошлого года. Активность клиентов существенно возросла с середины мая, после введения программы «Ипотека с господдержкой» с субсидированной ставкой 6,5%. Сейчас ипотека остается драйвером рынка, поддерживая спрос на стабильном уровне.
Цены на квартиры росли на протяжении нескольких месяцев с мая по июль в ответ на нестабильное положение в экономике, колебания валютного курса и выгодные условия покупки недвижимости. В августе наступила коррекция – это нормальное состояние после длительного роста. В сентябре-октябре можно ожидать следующего скачка цен – покупатели будут пытаться успеть купить квартиру до окончания программы льготной ипотеки.
Что будет со спросом, если субсидируемую ипотеку не продлят? Даже с учетом отмены программы ипотеки с господдержкой при величине ключевой ставки 4,25%, которая есть сейчас, проценты по ипотеке останутся рекордно низкими для нашей страны.
Строительная отрасль сегодня выполняет роль локомотива, который способен тянуть за собой экономику страны. Но она тоже не сможет эффективно работать без государственной поддержки. Программу субсидированной ипотеки мы рассматриваем как один из механизмов помощи отрасли.
Пока программа действует до ноября 2020 года, дальнейшие прогнозы можно строить через понимание ситуации с эпидемиологической обстановкой в стране и мире, а также планов правительства по продлению срока действия государственной программы.
– В нашем флагманском проекте, ЖК «Северная долина», за три летних месяца продажи показали более чем двукратный рост к лету прошлого года. Это результат как действия программы ипотеки с господдержкой, так и планомерного пополнения нашего объема предложения. В первом полугодии мы вывели на рынок четыре корпуса комфорт-класса в новом, 21-м квартале «Северной долины», при этом три из них в марте – мае. Все эти объекты реализуются через счета эскроу, их стоимость зависит от характеристик лота и степени готовности, а не от того, заключается сделка через эскроу или нет.
В июне-июле наша компания ввела в эксплуатацию 5-ю очередь ЖК «Юнтолово» и 14-ю очередь ЖК «Северная долина», в общей сложности семь жилых корпусов на 2 428 квартир. Планируем до конца года завершить строительство десяти жилых корпусов в 15-й очереди «Северной долины» в 21-м квартале, вывести на рынок новые предложения в наших проектах.
Что касается рынка в целом, то дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от ипотеки с господдержкой. Если программа, как анонсировано, завершится 1 ноября, то в сентябре-октябре спрос будет превышать аналогичные показатели прошлого года, в ноябре может случиться определенное снижение, а перед новым годом рынок, вероятно, вновь оживится. Можно ожидать, что до конца года цены в масс-маркете поднимутся на 3–5%.
– В первые восемь месяцев текущего года объем продаж в нашей компании был выше прогнозов, сделанных в начале года. Этот период был для нас весьма позитивным благодаря быстрому переходу на дистанционные каналы продаж, а также программе государственной поддержки ипотеки, которая поддержала спрос.
За первое полугодие цены выросли в среднем на 10–15%, а по некоторым объектам рост был еще более значительным. Свою роль сыграло сокращение объема предложения на рынке и удешевление заемных средств.
Выводились ли на рынок новые проекты? В июле мы открыли продажи в пятом корпусе жилого комплекса комфорт-класса ЦДС «Московский». Общая площадь объекта – 40,7 тыс. кв. м. На рынок вышли 650 квартир с полной отделкой и сроком сдачи в третьем квартале 2021 года. Стоимость предложения на старте продаж начиналась от 3,4 млн руб.
Также в июле был введен в эксплуатацию третий корпус жилого комплекса ЦДС «Муринский посад» общей площадью 76,5 тыс. кв. м. В доме расположены 1 372 квартиры.
Осенью мы планируем вывести на рынок два новых проекта комфорт-класса в черте Санкт-Петербурга. Их площадь составит от 160 тыс. до 340 тыс. кв. м.
В ближайшие два месяца наиболее вероятен новый всплеск спроса в преддверии окончания программы субсидированной ипотеки. В связи с этим можно ждать ускоренного роста цен на строящееся жилье. В такой ситуации можно посоветовать потенциальным покупателям совершить сделку в ближайшее время, пока цены не достигли до своего максимума.
Если в ноябре программа субсидированной ипотеки не будет продлена, то рынок ожидает определенный спад активности.
– В течение лета 2020 года мы наблюдали ажиотажный интерес к новостройкам. Если говорить о малоэтажных жилых комплексах «Образцовые кварталы», мы связываем увеличение спроса не только с государственной программой льготной ипотеки. Безусловно, значительное количество сделок совершается с привлечением ипотечных средств. Благодаря льготной ставке на нее смогли решиться те, кто не планировал улучшение жилищных условий или откладывал покупку. Это существенная причина, но не единственная. Проект «На Царскосельских холмах» интересен покупателям как один из немногих малоэтажных проектов в черте города. По мере возведения в его рамках новых объектов увеличивается его популярность и привлекательность для жизни, новоселы оценивают преимущества, всё больше покупателей приезжают по рекомендациям.
Что касается прогноза, мы смотрим в будущее со сдержанным оптимизмом. В сентябре впервые с осени прошлого года у нас произошло повышение цен. При этом стоимость квадратного метра остаётся конкурентной и привлекательной для покупателей.
Увеличивающийся интерес к малоэтажным жилым комплексам связан с общими тенденциями нашего времени: люди всё больше ценят экологию, возможность свободно припарковаться и безопасность, в том числе в условиях необходимости социального дистанцирования.
Сейчас мы готовимся к вводу в эксплуатацию «Образцового квартала 6». Как и остальные «Образцовые кварталы», он сдается с опережением. Согласована проектная документация для следующего жилого комплекса, в ближайшее время начнется его строительство. Он уже будет строиться с эскроу-счетами.
– Июнь, июль и август были очень активными, планы по продажам компания перевыполняла. По сравнению с прошлым годом продажи выросли почти в 1,8 раза, а по сравнению с началом года (январь – май) в 1,5 раза. И соответственно, цены по многим нашим проектам мы регулярно поднимали. С начала июня по начало сентября они выросли на 5–14% в зависимости от проекта.
Новые старты тоже были, что в том числе повлияло на увеличение объема продаж. Этим летом вывели в продажу жилой комплекс «Созидатели» на 12-й Красноармейской, и спрос в нем сразу был высокий (15% квартир нашли своих покупателей в первый же день). Но трудно сравнивать новые проекты с уже реализуемыми, даже в одной локации. Проект «Созидатели» уже в месяц старта догнал по средней цене за метр наш соседний проект «Болконский» на 11-й Красноармейской. При этом оба проекта реализуются по эскроу. Но это совершенно разные дома, с различными архитектурными и техническими решениями, разной квартирографией.
На сегодня спрос на рынке сохраняется на высоком уровне, что позволяет застройщикам продавать больше и дороже. Эта тенденция обусловлена в первую очередь государственной поддержкой ставки по ипотеке на новостройки и сохранится до ее предполагаемого окончания.
– Летний сезон традиционно считается низким на рынке недвижимости из-за отпусков, но только не в этом году. Количество проданных квартир в жилых комплексах группы «Аквилон» с июня по август 2020 года более чем в два раза превышает результаты за аналогичный период прошлого года. При этом сумма заключенных договоров выросла в 2,5 раза. Мы, безусловно, связываем это с пополнением портфеля холдинга новыми проектами – жилым комплексом комфорт-класса «Аквилон Sky» в Невском районе и апарт-комплексом бизнес-класса Promenade у станции метро «Фрунзенская». В то же время рост спроса напрямую связан с экономической и общественной конъюнктурой. Люди всегда выбирают недвижимость как надежный способ сохранить свои сбережения на время нестабильности.
Оживлению спроса во многом способствовал и запуск льготной ипотеки. Минимальные ипотечные ставки подтолкнули людей к покупке жилья. Доля льготной ипотеки среди всех ипотечных сделок в «Аквилоне» достигает 90%. В целом летом 2020 года ипотекой пользовались чаще, чем в 2019 году: в общем объеме продаж ее доля сейчас составляет 75%, тогда как в прошлогодний летний сезон только половина сделок была с привлечением ипотечного кредита.
Мы планово повышаем цены на наиболее востребованные проекты. В целом предпосылок для демпинга на рынке недвижимости в ближайшей перспективе нет, так как растет сама себестоимость проектов. Из-за ослабления рубля дорожают материалы и оборудование с импортными составляющими. Другой фактор, влияющий на себестоимость проекта, – затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу-счетов.
В этом году мы планируем вывести на рынок Петербурга порядка 280 тыс. кв. м жилья. В сентябре открываем продажи квартир во второй очереди жилого комплекса комфорт-класса «FoRest Аквилон» в Приморском районе. Также активно готовим новые проекты, анонс которых намечен на осень.
До конца 2020 года мы планируем ввести в эксплуатацию порядка 75 тыс. кв. м жилья – это третья и четвертая очереди проекта комфорт-класса 4You в Московском районе.
– По итогам первого полугодия 2020 года выручка холдинга Setl Group увеличилась на 36,5% и составила 47,66 млрд руб. (34,92 млрд руб. по итогам первого полугодия 2019 года).
На рынок летом вышли новые очереди проектов комфорт-класса: «Солнечный город» – в Красносельском районе, «Зеленый квартал» – в Московском, «Чистое небо» – в Приморском. «Чистое небо» и «Солнечный город» являются самыми популярными проектами в классе масс-маркет в Петербурге (по данным Росреестра о количестве сделок).
Также Setl Group вывел на рынок новый элитный проект Grand View на берегу Малой Невы на Петровском острове.
В августе холдинг начал строительство и открыл продажи в жилом комплексе высокого комфорт-класса «Автограф» на Лиговском проспекте, 236.
Всего же Setl Group вывел более 30% от совокупного объема жилья, вышедшего на петербургский рынок летом 2020 года.
Летом 2020-го Setl Group ввел в эксплуатацию первую очередь ЖК «Зеленый квартал» в Московском районе, жилой комплекс высокого комфорт-класса «Философия на Московской» и восьмую очередь ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе. Также был сдан детский сад в квартале «Лондон» в Кудрово.
В мае холдинг ввел в эксплуатацию семимиллионный квадратный метр общей площади недвижимости. Юбилейным объектом стала общеобразовательная школа с двумя бассейнами в жилом комплексе «Чистое небо».
В ближайшие недели планируется ввод в эксплуатацию ЖК «Облака на Лесной» в Выборгском районе и ЖК «Фортеция» на побережье в Кронштадте.
– После отмены режима самоизоляции и введения субсидируемой ипотеки мы наблюдаем ажиотажный спрос на недвижимость в «Балтийской жемчужине». Драйвером продаж, конечно, является ипотека. Сейчас все ипотечные сделки заключаются по льготным программам «Семейная ипотека» по ставкам от 4,5% и «Господдержка 2020» по ставкам от 6,1%. Впрочем, у нас не было падения продаж и в начале полугодия. Незначительные технические задержки из-за закрытия смежных банковских и государственных служб во втором квартале достаточно быстро компенсировались переходом на дистанционные сделки.
Высокий объем продаж мы связываем также с гибкой ценовой политикой и маркетинговой активностью компании. С начала 2020 года цены на недвижимость в микрорайоне выросли только на 5–8% в зависимости от степени готовности жилых кварталов и спроса на отдельные категории квартир.
И не будем забывать, что проект «Балтийская жемчужина» реализован уже на 80%. В этом году будет завершено строительство последнего жилого квартала комфорт-класса «Жемчужный каскад». Поэтому покупатели спешат улучшить свое жилищное положение, пока в микрорайоне еще есть ассортимент доступной недвижимости разного класса и формата.
В первом полугодии 2020 года «Балтийская жемчужина» пока не открывала продажи на новые объекты.
В начале лета мы начали возводить малоэтажные кварталы бизнес-класса Riviera Сlub и Lotos Сlub на побережье Финского залива. Это 54 561 кв. м жилья статусного уровня высокой ценовой категории. Компания реализует проект на свои деньги без привлечения заемных банковских средств и будет продавать готовую недвижимость уже после 2022 года.
С эскроу-счетами мы не работаем, поэтому стоимость квартир в «Балтийской жемчужине» не включает наценки за проектное финансирование и обслуживание счетов. Но в дальнейшем мы будем выводить на рынок видовое жилье более высокой степени готовности, поэтому оно традиционно будет дороже. До конца года компания планирует представить рынку еще 328 квартир ЖК бизнес-класса «Жемчужная гавань» в корпусах, ближе всего расположенных к побережью Финского залива.
Осень традиционно самое активное время года на рынке недвижимости, поэтому нас ждут новые интересные акции от застройщиков. Рынок продолжит демонстрировать ажиотажный спрос большую часть осеннего периода, так как субсидируемая ипотека в любом случае будет действовать до 1 ноября. Если господдержку не продлят, то к концу осени спрос постепенно пойдет на спад. Пандемия усилила кризисные тенденции в экономике, население закредитовано, реальные доходы падают, поэтому потенциала для естественного роста спроса нет. Цены на недвижимость продолжат расти вместе с инфляцией и постепенным переходом всё большего числа застройщиков на новую схему работы с банками. Рынок будет сужаться и монополизироваться.
– Объемы продаж стали выше. Количество проданных квартир летом этого года к лету прошлого года увеличилось примерно на 80%. И примерно 30% составил рост продаж по сравнению с весной этого года.
Цены на квартиры в своих проектах мы поднимали по-разному – в зависимости от спроса. При этом в зависимости от проекта и типа квартир рост цен составил в среднем от 5 до 15%. Для разных проектов цена разная, зависит от локации, стоимости участка и его освоения, класса проекта и спроса.
Выводились ли на рынок новые проекты? Да, в начале года мы вывели следующую (пятую) очередь в проекте жилого комплекса Inkeri в исторической части города Пушкина.
В самое ближайшее время выведем следующие очереди в проектах комплекса «Новоорловский» на севере города, около Новоорловского лесопарка, и пятую, последнюю очередь комплекса Tarmo на Студенческой улице, недалеко от метро «Черная речка».
До конца года рассчитываем вывести на рынок два проекта новых жилых комплексов на двух новых земельных участках, приобретенных «ЮИТ» в конце 2019 – начале 2020 года.
В этом году были планово введены в эксплуатацию законченные очереди в комплексах Tarmo и «Новоорловский» (в июне) и в комплексе Inkeri (в июле). Осенью планируем ввести в эксплуатацию третью очередь в Tarmo.
Введено около 30 тыс. кв. м жилья и паркинг на 247 машиномест. До конца года планируем ввести еще около 5 тыс. кв. м жилья и паркинг на 440 машиномест.
До конца года планируем запустить четыре проекта/очереди, в следующем году – еще четыре.
Введены в следующем году должны быть три проекта/очереди.
Планируется ли дальнейшее повышение ценников на квартиры? Да, это неизбежно: спрос не давал возможности получать требуемую норму прибыли достаточно долгое время, но работать себе в убыток бесконечно невозможно.
Что рынку принесет осень? Очень сложно прогнозировать в текущей ситуации: непонятно, как дальше будет развиваться ситуация с коронавирусом, какие будут приниматься меры и т. п.
До отмены субсидируемой ипотеки цены будут идти вверх, это отложенный рост.
Что будет со спросом, если субсидируемую ипотеку не продлят? Спрос с отменой существенно снизится, если банки не захотят приблизить обычные ставки к текущему субсидированному уровню. Цены пойдут за спросом. В сентябре-октябре 2020 года вряд ли стоит ожидать его просадку на фоне ожидаемого завершения программы субсидирования. Принимая во внимание политику ЦБ в части снижения ключевой ставки, после завершения государственной программы субсидирования вряд ли стоит ожидать возвращения банков к старым ставкам, действовавшим до запуска программы. Есть предпосылки для того, чтобы новые ставки были незначительно выше текущих субсидируемых.
