Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова рассказала BN.ru, как себя ведут цены на строящееся жилье, куда сместился вектор спроса, остались ли еще на рынке покупатели с собственными средствами или лишь ипотека правит бал.
– Последние несколько лет были довольно непростыми для строительной отрасли. Сначала переход на новые правила работы, потом пандемия и финансовый кризис. Как ваша компания переживает столь сложные времена?
– Мы всегда работаем в соответствии с принятой бизнес-стратегией, но при возникновении внешних факторов, которые так или иначе оказывают влияние на наш бизнес, просто вносим в нее корректировки, которые будут нивелировать это воздействие. Наша основная задача – продолжать строительство, выполнять принятые на себя обязательства перед нашими покупателями. Поэтому, так или иначе, решения всегда принимаются в первую очередь исходя из интересов граждан.
– У вас есть проекты и в городе, и в области. Что сегодня предпочитает потенциальный покупатель? Фиксируете ли вы смещение интереса к городским локациям?
– Покупатель, как и раньше, выбирает сочетание цена – качество. И долгое время областные территории хорошо отрабатывали этот запрос, предоставляя возможность приобрети квартиру максимально близко к городу по доступным ценам. Однако сейчас потенциал областных локаций практически исчерпан, и вектор застройки последние два года плавно перетекает в город. Но в городской черте активно осваиваются бывшие промышленные территории, которые выгодно расположены близко к центру, а за счет реализуемых на них проектов редевелопмента отличаются относительно невысокой стоимостью квадратного метра.
– Правда ли утверждение, что на рынке сегодня не осталось никакого спроса, кроме ипотечного?
– Доля ипотечных сделок в текущем году несколько больше. Это связано с укреплением сектора ипотеки за счет выгодных условий, которые складываются на этом рынке последние года. В частности, сейчас рекордно низкие ставки по жилищным кредитам, которые в первую очередь связаны со снижением до минимума ставки рефинансирования (ключевой ставки), а также программ поддержки с участием государства. Поэтому, безусловно, выгодные условия стимулируют спрос.
Тем не менее покупатели, которые накопили полную стоимость квартиры и приобретают квартиру за собственные средства, составляют уже традиционные 20–25%.
В настоящее время доля ипотеки в общей структуре сделок компании составляет 71%. Показатель вырос до этих значений по итогам мая 2020 года. Помимо отложенного спроса, причинами для роста стало снижение Центральным банком ставки рефинансирования и запуск программы ипотеки с господдержкой под 6,5%.
– Чем застройщик сегодня может привлечь покупателей? Предоставлением каких-либо дополнительных опций? Акциями и скидками?
– Конкуренция на строительном рынке Петербурга сохраняется на привычном уровне. В период официально объявленных в стране нерабочих дней преимущество имели те компании, которые смогли оперативно наладить и внедрить опцию дистанционных продаж, так как это был единственно возможный вариант продолжать продажи. К слову, в нашей компании эта схема была организована быстро и являлась наиболее простой на рынке. Сейчас опция продолжает действовать, поэтому при желании клиент может ею воспользоваться. Безусловно, наша компания продолжает применять стандартные инструменты поддержания и регулирования спроса – скидки и акционные предложения. Например, помимо текущих акций для наших постоянных клиентов действует еще и скидка за повторную покупку.
– Остались ли у вас проекты, реализуемые по старой схеме? Как по ним происходит ценообразование? А что с проектами на эскроу? Удается ли следовать прогнозным показателям?
– В настоящее время по схеме проектного финансирования ГК «Полис Групп» реализует один проект – ЖК «Мой мир», который был запущен в декабре прошлого года. Остальные проекты компании – ЖК «Полис на Московской», «Полис на Комендантском» в городской черте – реализуются по прежней схеме без эскроу-счетов. По этому же принципу были успешно достроены и ожидают ввода в эксплуатацию жилые комплексы в Ленинградской области «ПаркЛэнд» и «Краски лета». В этих проектах ценообразование пересматривается по мере готовности проекта и изменения строительного цикла. В проекте ЖК «Мой мир» придерживаемся ранее согласованной с банком схемы.
– Расскажите про цены. Как они двигались в этом году и как, по вашему мнению, изменятся до конца года?
– Март всегда характеризовался подъемом рынка после достаточно спокойных месяцев зимы. В этом году подъем оказался более резким и динамичным, что повлияло на объемы реализации и на цены. В марте цены выросли на 5–7%. Основными причинами такого роста, конечно, стало падение курса рубля, дестабилизация экономики. Все те, кто находился в процессе поиска квартиры, вынуждены были быстро сделать свой выбор и совершить сделку, опасаясь дальнейшего повышения цен. На рынок также пришли и те граждане, которые пытались спасти свои накопления.
В целом с начала года цены выросли на 8–10% в зависимости от объекта и локации. Повышательный ценовой тренд продолжается.
– Мы знаем, что вы планировали выводить на рынок новые проекты, но преждевременно их анонсировать не хотели. Сегодня приоткроете завесу тайны?
– Наши планы не поменялись – мы так же намерены приступить к реализации новых проектов по счетам эскроу. В настоящее время как раз прорабатываем вопросы, касающиеся будущего строительства.
– Сколько времени в новых реалиях проходит от замысла проекта до вывода его на рынок? Если это длительный процесс, то почему сегодня мы видим мало новинок, ведь работа над ними начиналась еще до кризиса?
– Работа над проектами, вывод которых мы видим сегодня, началась еще в 2018–2019 годах. Приобретение участка, проектирование, создание концепции реализации, согласование схемы финансирования и продаж. Каждый из этих этапов может затянуться на месяцы и даже годы. Кроме того, многие проекты вынуждены были повторно оценивать экономику в связи с введением проектного финансирования в отрасли.
