Перво-наперво попробуем ответить на вопрос, а зачем, собственно, девелоперы в рамках одного проекта (иногда формально разделяя его на ЖК с разными названиями) выводят на рынок квартиры и в классе комфорт, и в сегменте бизнес.
Ответ вроде бы довольно очевиден: чтобы расширить целевую аудиторию этого проекта. Но, с другой стороны, почему же тогда подобных объектов на рынке Петербурга довольно мало?
На дорогом пятне в привлекательной локации строить комфорт невыгодно. Обычно такие участки уходят под строительство объектов премиум-класса, для которого удачная локация – даже не половина, а три четверти успеха. Ошибешься с выбором – покупать у тебя жилье не будут. Но если локация вроде бы хорошая, участок довольно большой по площади, но емкость рынка не позволяет продать много дорогого жилья в этом месте, то и появляются «смешанные» проекты. Хотя, еще раз повторимся, это прием, которым застройщики пользуются редко.
Снижая риски
И действительно, в Петербурге мы насчитали всего четыре проекта, находящихся в стадии строительства, где сочетаются и бизнес, и комфорт. Еще в одном, в пятом, «бизнес-составляющая» уже сдана, хотя строительство корпусов рангом ниже еще продолжается. И, наконец, шестой объект был сдан буквально на днях.
Попробуем разобраться, можно ли извлечь какую-то пользу из подобного соседства. Особенно это касается покупателей квартир комфорт-класса, ведь они, разумеется, за «ценный мех» платят меньше.
Начнем с самого нового проекта, который вот-вот выйдет на рынок, – это ЖК «Дефанс» от «Лидер Групп». Собственно, девелопер поделил его на две части: второй проект бизнес-класса получил название «Дефанс Премиум». Впрочем, к нему девелопер применяет свой собственный термин, называя дом «премиальным».
Два «Дефанса». Рендер с сайта застройщика
И тут бросаются в глаза сразу две составляющие: архитектура и локация. Начнем с первой. К сожалению, даже в бизнес-классе на архитектурных проектах порой экономят, и примеров совсем невыразительных строений в премиальном сегменте пруд пруди. Но только не в «Дефансе». Понятно, что пока мы можем судить о внешнем виде этого объекта (вернее, объектов) только по рендерам. Дома в форме буквы П, очевидно, именно такими и будут. Вот вам и первая выгода: жить в красивом доме (или даже рядом с ним) явно приятнее, чем в заурядном.
Между тем разница в стоимости жилья разных классов в этом проекте получается изрядная: в ЖК «Дефанс» цены на квартиры начинаются с 3,2 млн руб., а в «Дефанс Премиум» – с 5 млн. При этом панорамные виды, собственный променад с фонтаном, дизайнерская отделка холлов, системы безопасности и паркинги актуальны для обоих объектов. Разница только в местоположении: корпус с более доступными квартирами будет расположен в глубине участка.
Так что если вы на квартиру в бизнес-классе пока не заработали, то можно не опасаясь приобретать жилье в комфорте.
Тут мы плавно переходим ко второй составляющей – локации. Выше мы уже говорили, что она должна удовлетворять прежде всего покупателя, нацеливающегося на премиальное жилье.
Стройплощадка, на которой возводят ЖК «Дефанс» и «Дефанс Премиум»
Оба «Дефанса» тому живой пример: возводятся в престижном Московском районе, недалеко от метро, и здесь полный порядок с инфраструктурой.
Здесь же, в Московском районе, компания MirLand Development возвела клубный дом Green Tower в составе проекта КОТ «Триумф Парк». Green Tower, который застройщик отнес к бизнес-классу, благополучно сдан, и продажи в нем уже не ведутся, так что сравнить цены в нем и «Триумф Парке» возможным не представляется. К тому же здесь микроскопическая доля бизнес-класса в огромном проекте играла скорее маркетинговую роль: мол, посмотрите, мы и так можем. Но затея, надо сказать, удалась.
ЖК Green Tower и «Триумф Парк»
В Выборгском районе пример удачного симбиоза тоже есть. Речь о редевелопменте территории завода «Светлана», которая тоже расположена очень выгодно: рядом сразу два больших парка (Удельный и Сосновка), хорошая транспортная доступность, много различной социалки. Компания Setl City сначала вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Панорама Парк Сосновка», а затем расположенный на соседнем участке ЖК бизнес-класса Svetlana Park.
ЖК «Панорама Парк Сосновка»
Впрочем, разницу между двумя сегментами тут заметить нелегко: проекты довольно похожи. Разве что в Svetlana Park почти нет студий, зато однушек – почти половина из общего количества квартир. Рискнем предположить, что все же это не бизнес, а скорее комфорт-плюс.
ЖК Svetlana Park
Но при этом и ценовая разница тут совсем небольшая. Скажем, можно купить 35-метровую однушку в корпусе комфорт-класса за 5,5 млн руб., а точно такую же по размерам в бизнесе – за 6,3–7,3 млн руб. (в зависимости от этажа). И это при схожих сроках сдачи, и к тому же в Svetlana Park нужно будет на отделку потратиться.
Вода в подарок
Локация заметно выигрывает, если рядом есть водоем – Нева, Финский залив, иногда сойдет даже Охта. В общем, водная гладь – для нашего города это аксиома. Если таковая имеется, плюс есть удовлетворительная транспортная доступность и нет проблем с экологией, вполне подойдет и для бизнес-класса, и для комфорта.
На намыве пока не все хорошо с транспортом, зато район явно перспективный: здесь и жилья много строится, и различной инфраструктуры.
Здесь примерно поровну бизнес- и комфорт-класса, причем в квартале «Гавань капитанов» от «Лидер Групп» есть и то, и другое. Правда, акцент на более доступном жилье: в ЖК «Магеллан» и «Колумб» запроектировано около 2,5 тыс. квартир, а в более дорогом «Нахимове» – всего 118, и почти все трехкомнатные.
Квартал «Гавань капитанов». Рендер с сайта застройщика
Зато здесь уж разница между сегментами очевидна: в «Нахимове» и в паркинг можно на лифте спуститься, и террасы есть, и виды на акваторию великолепные. Да и трешки все как на подбор больше 100 кв. м площадью. Отсюда и стоимость – от 10,5 млн руб. Хотя, если пересчитать на цену квадрата, получается довольно бюджетно. Для семейных покупателей – самое то.
Строительство квартала «Гавань капитанов»
А для не обремененных домочадцами подойдет, скажем, однокомнатная 32-метровая квартира в «Магеллане» стоимостью от 4,5 млн руб. или даже студия (от 3,2 млн). Промежуточным вариантом выступает «Колумб»: здесь студий почти нет, а однушки сплошь крупногабаритные – от 48 квадратов (от 4,9 млн руб. и выше).
Еще один схожий вариант – ЖК «Жемчужный берег» в квартале «Балтийская жемчужина». Он разделен на зоны Comfort+ и Prestige. Правда, здесь цены уже далеко не столь демократичные, зато все дома уже сданы (это произошло совсем недавно, заселение продолжается). Квартиры дешевле 5,2 млн здесь не найти даже в комфорт-классе, а в бизнесе – 8 млн и больше. При этом на первой линии располагаются малоэтажные корпуса, а дальше этажность повышается. Для видовых характеристик это самое то.
ЖК «Жемчужный берег»
Есть интересующие нас проекты и в, казалось бы, малоподходящем для бизнес-класса районе – на Охте. Тем не менее на Магнитогорской улице Bonava возводит именно такой ЖК Magnifika Residence, а рядом объект комфорт-класса Magnifika Lifestyle. С одной стороны, река Охта тут делает крутой поворот и видовых квартир хватает, с другой – остатки промзоны тоже налицо. До метро отсюда не сказать чтобы близко, зато рядом крупный гипермаркет. В целом, на наш взгляд, отличная локация для комфорт-класса, но для бизнеса, мягко говоря, неоднозначная. При этом средняя стоимость квадратного метра довольно высока – 160 тыс. кв. м. Это по обоим объектам, поскольку бизнес-класс только начали строить, а комфорт, наоборот, заканчивают.
ЖК Magnifika Residence и Magnifika Lifestyle
Резюме: за меньшие деньги вполне реально получить «бонусы» от бизнес-класса – отличные виды из окон (но тут надо тщательно прикидывать и лучше сориентироваться на местности), богатую инфраструктуру (для премиального жилья – обязательный элемент), удобную в транспортном отношении локацию.
Правда, бывает, что разница в цене между жильем разных классов не столь уж существенна: можно подождать сдачи лишний год, заплатить чуть больше, но зато у вас на лестничной клетке будет всего три квартиры, а не шесть-семь. Плюс панорамное остекление и система «умный дом», которая, кстати, существенно снижает затраты на ЖКУ. В общем, есть о чем подумать.
Жилые комплексы на карте
