BN.ru попросил экспертов-практиков оценить состояние петербургской вторички, рассказать о влиянии на нее рынка новостроек и дать прогноз по ценам.
– По нашим данным, средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга к началу мая 2020 года составила 129,5 тыс. руб. за кв. м. Изменение за месяц было в пределах погрешности – цена выросла всего на 0,08%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец апреля составили 5,1 млн руб., двухкомнатных – 8,1 млн руб., трехкомнатных – 11,3 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
– Весь отложенный спрос, копившийся во второй половине прошлого и начале текущего года, был реализован в феврале и марте, когда мы наблюдали большее, чем обычно, количество сделок с объектами вторичной недвижимости. С началом пандемии и введением ограничительных мер спрос на вторичную недвижимость упал примерно на 80%. Люди меньше стали брать ипотеку в связи с нестабильной ситуацией, отсутствием уверенности в завтрашнем дне, боязнью потерять работу. Чаще стали встречаться клиенты с невыплаченной ипотекой – такие продавцы хотят быстрее продать и готовы активнее снижать цену, хотя и постепенно.
Резких изменений в цене после окончания карантина, думаю, не будет, но некоторое снижение на вторичке возможно при условии, что не будет серьезного роста цен на готовые квартиры в новых домах, которых сейчас достаточно много. Считаю, что за два-три квартала спрос на вторичку постепенно восстановится.
Серьёзного отложенного спроса на вторичном рынке за два-три месяца ограничений, на мой взгляд, не сформировалось. Те наши клиенты, которым очень нужно было решить свои вопросы, продолжали работать с нами и в апреле, и сейчас, несмотря на все сложности и соблюдая все меры предосторожности.
Льготная ставка по ипотеке в 6,5% для новостроя, несомненно, оказывает и будет оказывать некоторое влияние на решение многих клиентов продать старую недвижимость для приобретения квартиры в строящемся доме, хотя, конечно, ставка 3,0% по программе «Сельская ипотека» воздействовала гораздо серьезнее. К сожалению, количество объектов, попадающих под программу, было изменено, существенно снизилось количество привлекательных подходящих ЖК, да и с банками ситуация не вполне понятная. Льготная ставка в 6,5% будет влиять, но не так сильно: она не сможет помочь существенно снизить цены на продаваемые объекты на вторичном рынке, а также не увеличит существенно количество клиентов, готовых продавать квартиры в сжатые сроки для последующей покупки квартиры в новостройке.
Исходя из сегодняшних реалий, говорить о возможном снижении цен на новостройки не приходится. Все зависит от правил и условий на рынке, от стоимости земли, материалов, а также от требований властей по дополнительной инфраструктурной нагрузке на строителей. Возможно, строителям придется пересматривать локации для своих объектов, квартирографию и даже меньше строить, но цены опустить они не смогут. В свою очередь, вторичный рынок также будет вынужден ориентироваться на цены на первичном рынке.
Что касается загородной недвижимости, нужно отметить повышение спроса на покупку дач, домов и земельных участков под строительство домов.
– Из-за того что весь апрель мы провели в самоизоляции, спрос на вторичку в этом месяце упал примерно вдвое. Конечно, все сервисы нашего агентства переведены в онлайн, однако, в отличие от строящегося жилья, продажа и покупка квартиры на вторичке требует личного присутствия покупателя на объекте. Ведь только после осмотра жилья покупатель принимает окончательное решение о совершении сделки.
Однако уже в мае спрос на вторичном рынке начал расти и за последние две недели приблизился к показателям аналогичного месяца прошлого года. Объясняется это в том числе тем, что люди устали ждать снятия ограничений и поняли, что в таком режиме нам еще придется жить неопределенное время. Поэтому нет смысла откладывать покупку квартиры на потом.
Кроме того, на вторичном рынке сегодня действуют привлекательные ипотечные ставки – от 7,9%, а все сервисы банков доступны онлайн. Что касается льготной ипотеки 6,5% на первичном рынке, то мы видим, что она заметно поддерживает спрос на строящееся жилье. Часть покупателей сначала продают квартиры на вторичном рынке, чтобы впоследствии приобрести недвижимость в новостройке. Поэтому да, с этой точки зрения льготная ипотека может поддержать и спрос на вторичном рынке жилья.
Мы отмечаем серьезное увеличение спроса на загородные дома, связанное с эпидемией. Люди понимают, что в этом году многим не удастся съездить в отпуск за границу, и начинают искать альтернативу ближе к дому.
Цены на вторичном рынке в апреле и мае существенно не изменились. Однако покупают в первую очередь самое дешевое жилье: студии, однокомнатные квартиры, чаще всего в южных районах (Красносельском, Фрунзенском, Невском). Количество покупок квартир стоимостью более 8 млн руб. заметно уменьшилось.
Сейчас на рынке отмечается интересная тенденция: люди, у которых была цель приобрести жилье для себя, обращают внимание на «старую вторичку» (отмечаем интерес к двушкам в старом фонде и сталинкам). Долгое время такое жилье дешевело, поэтому сейчас его можно приобрести по привлекательным ценам – это способствует усилению спроса.
Что касается комнат, то интерес к ним снизился: продавцы просто не хотят беспокоить соседей и не могут показать квартиру во время самоизоляции.
В апреле мы отмечали разнонаправленные тенденции на рынке: кто-то снижал цены, чтобы побыстрее продать жилье, кто-то сохранял прежнюю стоимость, ожидая конца карантина, кто-то, наоборот, повышал цену на ликвидные объекты, а кто-то просто снял квартиру с продажи и, наверное, вернется на рынок позже.
После снятия ограничений мы ожидаем определенный рост активности на вторичном рынке. За счет этого цены, скорее всего, будут держаться на нынешнем уровне.
– Начну с того, что цены на первичном рынке в случае плохой экономической ситуации легко пойдут вниз. В предыдущие кризисы так и было. При этом цену за квадратный метр можно и не снижать, а выдавать много бонусов типа «балкон в подарок», «кухня в подарок» и т. п.
В данный момент мы наблюдаем остановку рынка из-за ограничительных мер. Часть продавцов и покупателей ушли из-за карантина.
Тем не менее общее состояние рынка недвижимости можно назвать живым. Интерес есть к недвижимости любого класса, от комнаты в общежитии до элитки. Хочется отметить активность загородного рыка. По моим наблюдениям, активность покупателей земли и домов выше процентов на 50 по отношению к весне 2019 года.
Цены на недвижимость сильно не двигаются ни вверх, ни вниз. Отложенный спрос, сформировавшийся за март-апрель, потихоньку начинает реализовываться начиная с 12 мая. Многим надоело сидеть дома, видя неопределенность сроков этого состояния. Тем не менее я думаю, что к июню отложенный спрос будет в районе 10-12 тысяч сделок. За лето он реализуется, и осенью мы будем наблюдать снижение покупательной способности населения, что должно привести к началу движения цен вниз. Вначале это произойдет на вторичке, потом начнет затрагивать первичку.
Целые отрасли «лежат» не просто без денег, а в убытке. Воздействие на рынок льготных ставок будет временным. Если у вас долги, нет работы, дохода и уверенности в завтрашнем дне, то взваливать на себя до кучи ипотеку безрассудно.
Тем не менее в этот раз мы видим, что со стороны правительства есть положительные действия, направленные на поддержку бизнеса и граждан. Напомню, что в 2008–09 годах вообще никакой помощи не было и стоимость заемных средств была много выше, чем сейчас, и шла только вверх. И даже в той ситуации цены на недвижимость в Петербурге понизились в среднем на 25%. Думаю, что в этот раз мы увидим коррекцию вниз процентов на 15 к марту 2021 года.
– Несмотря на режим самоизоляции и на сложности с закрытыми МФЦ, сделки на вторичном рынке были. Проходили они тяжело в силу того, что люди не всегда были готовы показывать и смотреть квартиры. Кроме того, трудности возникали в связи с подачей документов на регистрацию. И, как итог, количество операций снизилось более чем на 50%.
У людей постоянно происходят какие-то изменения в жизни, поэтому операции с недвижимостью востребованы всегда, тем более Петербург – второй мегаполис страны. Поэтому за последние два месяца в нашем городе сформировался определенный отложенный спрос на жилье.
Факторов на цены будет влиять много. Так, с одной стороны, ипотека с господдержкой должна повысить спрос на новостройки, за счет которого должно произойти и повышение цен. Однако, несмотря на появление таких льготных кредитов, банки достаточно серьезно ужесточили требования к заемщикам. С другой стороны, ожидается выход на рынок определенного количества квартир, которые были приобретены в ипотеку, но покупатели по различным причинам не справились с выплатами. По нашему мнению, ждать резкого роста или снижения цен не стоит.
Изменения цен на недвижимость будут очень индивидуальны: одни объекты будут дорожать, а другие, наоборот, дешеветь.
По моему мнению, наиболее серьезное снижение цен будет на квартиры, располагающиеся в панельных домах советской постройки.
