Что происходит на свете?
Если кто-то случайно не в курсе, напомним. Антикризисная «Ипотека с господдержкой 2020» позволяет до 1 ноября 2020 года оформить кредит с льготной ставкой 6,5% на покупку квартиры в новостройке. Первоначальный взнос установлен на уровне от 20%, срок ипотеки – до 20 лет.
И за неделю до праздников заявки на такой ипотечный продукт принимала половина из топ-15 ипотечных банков. А вторая половина заполняла анкеты ЦБ на доступ к программе в лихорадочной спешке.
Более того, 6 мая принимавший заявки на опережение до подписания правительственного постановления банк «ВТБ» гордо докладывал, что успел провести свыше двух тысяч ипотечных сделок по льготной ставке 6,5% на сумму более 6 млрд руб.
Кстати, цифра в 6 млрд руб. напоминает быстро забытую коллизию, связанную с этой программой. На стадии декларации прозвучало, что вся господдержка ограничится именно такой суммой. И граждане зашушукались по соцсетям, что денег хватит только на 30 тыс. сделок.
Соответственно, далее важным правительственным чинам пришлось публично объяснять, что за государством не станет, что государство денег не пожалеет, что только на 2020 год по программе будет израсходовано 80 млрд руб. и т. д.
Вторым узким местом при анонсе программы господдержки оказалось прилипчивое слово «комфорт». «На покупку нового жилья комфорт-класса», – заявил президент Владимир Путин. И далее чиновникам пришлось ломать голову, что с такой конкретизацией делать, ведь это не просто красивое прилагательное, а используемый в отрасли термин.
Специалисты судили-рядили на разные лады. Например, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов комментировал этот посыл в том ключе, что, скорее всего, определять, комфорт это или нет, останется правом банка.
Но московские чиновники придумали еще более изящное решение. В постановлении об ипотеке с господдержкой – 2020 слово «комфорт» вообще не упоминается.
И сегодня субсидируемая ипотека неуклонно превращается в главный продукт на первичке. «Программа абсолютно точно позволит поддержать спрос населения. Предполагаем, что ее доля составит до 80% продаж на первичном рынке недвижимости», – комментирует руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.
Я ведь и сам, как умею, следы пролагаю
Сейчас все игроки заговорили о новой волне снижения ипотечных ставок. «Ипотека с господдержкой 2020» здесь первый виновник. Ведь, во-первых, пресловутые 6,5% наравне с обычными ставками в 9,0–10,0% теперь участвуют при расчете среднеарифметических значений и автоматически их снижают. Что позволяет чиновникам, выпучивая лучащиеся счастьем глаза, рапортовать об очередном достижении.
Во-вторых, Центробанк с незыблемой верой в дорогую нефть гордо продолжает снижать ключевую ставку. «24 апреля Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 п. п. – до 5,5% годовых, – подсказывает начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК „Велес Капитал“ Юрий Кравченко. – Практически во всех макросценариях ЦБ видит пространство для дальнейшего смягчения, даже в случае расширения мер бюджетной поддержки экономики. Также глава ЦБ подтвердила возможность потенциала снижения ставки еще на 1 п. п.».
А еще, как известно, Сбербанк называют «флагманом ипотечного рынка». Если убрать лишний пафос, это значит, что все другие банки начинают повышать ипотечные ставки, как только это сделает Сбербанк. И как только он понизит, тоже присоединяются к нисходящему тренду.
Так вот, в-третьих, с 6 мая флагман взял курс на снижение. Минимальная ставка по новостройке при сделке через DomClick.ru составит 6,2% (минимальная ставка на приобретение готового жилья в ипотеку – 8,1%).
Вы так считаете?
Если же вернуться исключительно к субсидируемой государством ипотеке, то есть и «в-четвертых».
Опыт предыдущих ипотечных госпрограмм показал, что, если в общем строю предлагать стандартный продукт, результат у банковского отдела продаж будет не ахти. «Продавать» такую ипотеку нужно добавив какую-нибудь собственную фишку. Что-то оригинальное, позволяющее выделиться. Поэтому, заходя в госипотеку-2020, банкиры на все лады переиначивают продукт.
«Ставка по „Ипотечному кредиту на покупку жилой недвижимости“, запущенному в рамках госпрограммы, составит 6,3%», – говорится, например, в релизе Россельхозбанка. То есть 0,2 п. п. в подарок клиенту. Да и оформить льготу можно со сроком до 30, а не 20 лет – как декларируется в госпрограмме.
Более того. «Есть уже несколько реальных предложений со ставкой 6% на новостройки, и даже маткапитал можно в качестве первого взноса учитывать», – сообщает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А чуть ли не самое заманчивое предложение (на дату подготовки материала) звучит так: «Клиенты банка „Возрождение“ получили возможность оформить ипотеку с господдержкой по ставке от 5,5% годовых. Дополнительно снизить на 0,5 п. п. льготную ставку от 6% позволяет активное использование заемщиком дебетовой карты банка #непростокарта». Проще говоря, в месяц через дебетовую карту должно циркулировать не менее 75 тыс. руб.
«У ВТБ похожая скидка по кредитам при использовании мультикарты. Только там достаточно большие суммы платежей нужно делать», – тут же прокомментировал «замануху» глава КК «Русипотека» Альберт Ипполитов.
Кроме того, в ход пошли косвенные бонусы. Так, пандемия придала второе дыхание настырно продвигаемому электронному сервису «ДомКлик» от Сбербанка. По непроверенным данным, когда Росреестр забастовал и перестал принимать заявки на регистрацию в офлайне, «ДомКлик» такую возможность сохранил. И в какой-то момент стал чуть ли не единственной площадкой, где можно было зарегистрировать сделку.
«Электронные сервисы „ДомКлик“ активно используются не только для проведения ипотечных сделок, но и в сделках без использования заемных средств. На каждые десять ипотечных сделок в офисе Сбербанка сейчас приходится две сделки с недвижимостью без ипотеки с электронной регистрацией», – похвалялась в середине апреля пресс-служба зелено-белого кредитора. За что этот банк теперь люто ненавидят толпы риэлторов от Калининграда до Владивостока.
Плюс вслед за Москвой Сбербанк и в Петербурге оттестировал методику, по которой ипотечные документы на подпись клиенту привозятся на дом.
А одной из удач ВТБ (обычно такие льготы дарятся заемщикам за счет застройщика) стал запуск программы «Берем проценты на себя» на новостройки группы «ПИК». Ипотечная ставка в первый год обслуживания кредита составит 0,01% годовых. Те же каникулы, только всем, и не на полгода, а на год.
Что же из этого следует? Следует бдить. Гражданам, нацелившимся в это непростое время обременить себя жилищным кредитом, есть резон очень кропотливо изучить сайты топ-15 ипотечных банков.
А если время терпит, отложить вопрос до осени. И ЦБ продолжит ставку снижать, и волна переуступок грянет – от тех заемщиков, кто неосторожно выбрал профессию ресторатора или туристического гида. «Не успели осознать, что субсидированная ипотека предназначена только для ДДУ от застройщиков и переуступки от юрлиц, как приходит новость, что можно получить ставку 6,4% на переуступки и от частных продавцов», – делится лайфхаком Максим Ельцов.
Чем же все это окончится?
Сегодня падкие на популизм депутаты оседлали тему «Даешь госипотеку на вторичку!!!». Надеемся, даже самым наивным согражданам понятно, что здесь ничего не светит.
Хотя, конечно, отсутствие мер по спасению частных собственников косвенно стреноживает и первичный рынок. «Деньги на первичку немалой частью появляются от продажи вторички, – сетует управляющий Prime Quality Сергей Вишняков. – А вторичка сейчас в ауте. МФЦ закрыты, большинство организаций, участвующих в сделках, закрыты. Нет сделок на вторичке – нет денег у покупателей первички. Какая разница, сколько там процентов обещают».
Таким образом, 2020 год будет годом первички, и пора сверить прогнозы.
Кому положено говорить, что все хорошо, так себя послушно и ведет. «Уже месяц мы наблюдаем восстановление спроса на покупку жилья в ипотеку после его резкого падения, и сейчас количество заявок приближается к докризисным уровням», – благодушничает директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев.
«Оперативные данные указывают на наличие первых признаков восстановления спроса на ипотечном рынке в последнюю неделю апреля», – сообщается в еженедельной сводке «Дом.рф».
Более реальный репортаж буквально с передовой ведет Максим Ельцов. «По небольшим ликвидным квартирам сделки идут в самой нижней границе ценового коридора. С большими объектами похуже. Там люди более взвешенно подходят, присматриваются, что происходит, – комментирует специалист. – Теперь главное – чтобы было кому покупать. Судя по обратной связи от банков-партнеров, для начала надо разобраться с желающими получить ипотечные каникулы. Хотя некоторые умудряются и каникулы просить, и документы на ипотеку подавать».
А кое-кто из частников рынка даже решился в ходе опроса «Русипотеки» поделиться более долгосрочными прогнозами.
«Учитывая рост цен на квадратный метр, сложную экономическую ситуацию, сокращение доходов населения, объем выдач ипотеки в 2020 году будет снижаться относительно уровня 2019 года, – признает управляющий директор Абсолют Банка Иван Любименко. – При этом клиенты могут занять выжидательную позицию в связи с продлением режима самоизоляции, что также может сказаться на объемах выдач ипотечных кредитов».
Территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова в своих оценках более конкретна. Безусловно, падение рынка в два раза как минимум в апреле-мае неизбежно. «Конечно, летом рынок может начать восстанавливаться, и с осени рост спроса на ипотеку, скорее всего, возобновится. Но в декабре уже не приходится ждать даже повторения результата прошлого года, – говорит она. – Если проанализировать предыдущие кризисы, то в 2008 году ипотека упала на 70%, в 2014 году – на 35%. Вероятнее всего, в 2020 году будет снижение ипотечных выдач минимум на 25%».
«Пандемия закончится, но ее экономические последствия будут очень сильными, без снижения ставок и государственного субсидированная рынок нескоро вернется к уровню 2019 года и просядет минимум вдвое в 2020 году», – более пессимистичен начальник управления ипотечных продаж банка «Уралсиб» Павел Тимошенко.
