Спорные эскроу
В Москве и Петербурге тренд на покупку готового жилья действительно стал заметен. Девелоперы отмечают, что немалое влияние на это оказало введение летом прошлого года эскроу-счетов.
«Сократилась ценовая дельта между объектом на котловане и готовым жильем, – комментирует коммерческий директор ГК NordEst Владислав Мак. – Ранее, финансируя застройщика на нулевом цикле, дольщики обеспечивали низкий порог входа в проект и быстрый возврат заемных средств для девелопера. Такая схема позволяла реализовывать проекты с минимальной маржинальностью, но большой доходностью на каждый вложенный рубль».
С введением схемы проектного финансирования продажа на котловане для застройщиков стала не принципиальной. В свою очередь, для инвесторов такое вложение тоже перестает быть актуальным. По словам председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетты Басиной, инвестиционные покупатели приходят к выводу, что деньги можно положить на депозит, а потом купить готовое жилье. Разница в стоимости получается не столь заметная, а с учетом рисков такое решение становится верным.
Новая парадигма
Московские эксперты констатируют, что из-за реформы долевки девелоперам пришлось изменить парадигму продаж.
«Реализация по эскроу-счетам делает невыгодными продажи по низким ценам на начальной стадии с целью привлечения средств дольщиков. Поэтому некоторые объемы компании реализуют на более высоких стадиях строительной готовности», – отмечает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Согласно данным инвестиционной группы «РВМ Капитал», введение эскроу привело к повышению стоимости строящегося жилья на 10–15%. Собственно, это и был тот заработок, на который рассчитывали вкладывающиеся в котлован инвесторы. Сейчас стоимость квартиры на начальной стадии и готового жилья сопоставимы, потому что застройщик получает деньги только после ввода ЖК в эксплуатацию.
Кроме того, уменьшилось число новых проектов и, соответственно, вариантов покупки на этапе котлована. В компании «Мосреалстрой» приводят такие данные: в период с января 2019 года по март 2020-го доля инвестиционных покупок на нулевом цикле снизилась на 10 п.п. и составила 35% против 45%.
В «НДВ-Супермаркет недвижимости» подсчитали, что в I квартале 2020 года доля сделок на первичном рынке недвижимости столицы в пределах МКАД, зарегистрированных на стадии строительства верхних этажей, составила 28,8% (3,7 тыс. продаж), показав рост на 3,5 п.п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По данным аналитиков AFI Development, сегодня в пределах Москвы 64% сделок приходится на готовые комплексы и только около 36% покупателей предпочитают объекты на стадии котлована. В Подмосковье данный показатель еще выше: 78% транзакций с первичным жильем проходят с квартирами в уже построенных ЖК. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области картина примерно такая же.
Непрогнозируемая ситуация
Еще одна явная причина перемены настроения инвесторов вытекает из сегодняшних реалий. Снижение курса рубля, падение цен на нефть и начало эпидемии коронавируса. Пожалуй, и одного из трех катаклизмов было бы достаточно, но нет – случилось все сразу!
Из-за угрозы распространения COVID-19 власти были вынуждены принять жесткие карантинные меры.
«Затяжные „каникулы“ и режим самоизоляции кардинально изменили рынок, – говорит председатель совета директоров ГК „Трансстройинвест“ Алексей Фоменко. – Многие экономические процессы остановились, что отразилось на доходах и финансовой стабильности населения и компаний».
Многие застройщики (особенно в столице, где стройки остановлены до 1 мая) сегодня несут убытки, которые необходимо будет компенсировать. Тут есть два варианта: или путем снижения качества, или за счет покупателя. Именно поэтому, чтобы не дожидаться таких последствий, покупатели отдают предпочтение готовому жилью, которое можно «посмотреть и пощупать».
По словам руководителя отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет недвижимости» Сергея Коврова, подобное поведение покупателей наблюдалось во время кризиса 2008–2009 годов.
Объясняется это просто: в сложной экономической обстановке люди предпочитают минимизировать риски.
От недоверия к сдержанности
Кстати, опасения покупателей недвижимости, породившие целое явление под названием «потребительское недоверие», привели к возникновению еще одной тенденции. В целом – позитивной.
«Покупатели стали изучать больше информации: читать статьи, прогнозы, полезные материалы с целью построения собственных планов после снятия ограничительных мер, – делится руководитель брокерско-консалтинговой компании „Топ Идея“ Олег Ступеньков. – И речь здесь не о рациональности потребителя, а скорее о выборе оптимального варианта под собственный бюджет. Понятие „сдержанность“ сегодня отражает общее настроение рынка. Если покупатель не сомневается в своей возможности стабильной выплаты ипотечных взносов и уверен в сдаче объекта в срок, то модель его поведения остается прежней. Единственное изменение – увеличение срока принятия решения ввиду общей изменчивой ситуации».
Директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина подтверждает, что сейчас, в период неопределенности, покупатели внимательнее изучают проекты. При этом нельзя сказать, что решающим критерием является стадия готовности. Люди оценивают ЖК комплексно – и стадию строительства, и качественные характеристики, и (что сейчас особенно важно!) закредитованность застройщика вкупе с готовностью выполнить все обещания по выбранным материалам и техническим решениям.
Разница приоритетов
Предпочтения инвесторов зависят не только от законодательных новаций и экономической ситуации. Свою роль здесь играют класс жилья и конкретный проект.
Так, покупатели стандартного жилья и недвижимости комфорт-класса подходят к выбору рационально, с учетом своих финансовых возможностей. Большинство из них стремятся как можно быстрее «отбить» вложенные средства, пустив квартирантов. Поэтому при сопоставимой стоимости строящейся квартиры с уже готовой такие покупатели выберут второй вариант.
У покупателей квартир бизнес- и премиум-класса другие приоритеты. Они не столько выбирают между готовым или неготовым жильем, сколько обращают внимание на локацию и качественные характеристики: авторскую архитектуру, панорамное остекление, наличие систем вентиляции и кондиционирования, подземный паркинг и т. д.
«Таким покупателям нередко приходится приобретать квартиру на стадии котлована, так как многие объекты, обладающие необходимой совокупностью характеристик, являются строящимися, – утверждает директор департамента недвижимости ИГ „РВМ Капитал“ Гавриил Королев. – Подобные проекты стали появляться в России после 2010-х годов; все, что было до этого, морально устарело. Люди вынуждены приобретать жилье бизнес- или премиум-класса на начальной стадии строительства, потому что у них просто нет выбора».
Это, впрочем, не означает, что готовые проекты в премиальном сегменте инвесторов не интересуют. Отнюдь, сделок с готовым жильем также заключается немало – как в недавно сданных новостройках, так и в домах пятилетней давности.
По словам директора по развитию департамента городской недвижимости агентства Point Estate Алексея Балакина, для инвесторов вторичный рынок привлекателен за счет значительных дисконтов, которые дают продавцы, понятной статистики продаж по конкретному жилому комплексу и понимания, за сколько можно гарантированно реализовать недвижимость.
Предложение на опережение
Еще одним важным моментом, изменившим предпочтения инвестиционных покупателей, стал рост предложения готового жилья.
«У покупателя появился большой выбор из числа уже сданных проектов, чего не было еще несколько лет назад, – отмечает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев. – А с учетом стремления клиентов к минимизации рисков, выгоднее купить готовое жилье, особенно если оно сдается с отделкой. Такую квартиру можно сразу использовать – остается поставить минимальный набор мебели и сдавать».
Увеличение количества проектов со стартом продаж на высокой стадии строительной готовности фиксирует и руководитель управления аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева. Эксперт приводит и другой нюанс, влияющий на выбор инвестиционных покупателей: начиная с середины 2019 года произошло снижение ипотечной ставки до 8,7%, что позволяет купить жилье в проекте с более высокой стадией строительной готовности.
Правда, в данный момент спрос за предложением не успевает.
«Сегодня мы наблюдаем радикальное сокращение спроса на недвижимость, – констатирует управляющий директор компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – В период карантина рынок замер: совершаются преимущественно те сделки, которые готовились ранее. Новые клиенты в основном формируют отложенный спрос, который будет реализован после снятия ограничений. Поэтому говорить об окончательном изменении покупательских предпочтений преждевременно».
Тем не менее мы попросили экспертов дать прогноз о том, долго ли на рынке продержится тренд на вложения в готовую недвижимость и к каким последствиям для строительной отрасли это может привести. Следите за нашими публикациями!
– Тренд на покупку готового жилья действительно наблюдается. Мы связываем его с непрогнозируемой ситуацией на рынке. Покупатели опасаются негативного развития событий, таких как остановка строек, банкротство девелопера и тому подобные ситуации. Поэтому предпочитают жилье в высокой стадии готовности.
На примере нашего ЖК «Георг Ландрин» с начала текущего года мы наблюдаем двукратный рост спроса на квартиры в первой очереди, которая была введена в эксплуатацию в декабре 2019 года. На квартиры в сданных корпусах приходится 60% заявок.
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
– Многие покупатели выбирают жилье на более высокой стадии строительной готовности. Прежде всего это связано с попыткой уменьшить риски получения недостроя. Готовый проект или проект в высокой стадии готовности позволяет покупателю с гораздо большей уверенностью смотреть с будущее и понимать, что он скоро получит ключи от новой квартиры.
До введения эскроу-счетов покупатели вкладывались в жилье на стадии котлована и компенсировали риски ценой квадратного метра. Сейчас же, в условиях, когда деньги дольщиков заперты на эскроу-счетах и застройщик должен получать банковское финансирование на строительство объекта, ему нет резона на ранних этапах строительства продавать сильно дешевле. Кроме того, в цену квадратного метра теперь зашиты также проценты за пользование девелопером банковским кредитом. Так что «благодаря» законодателям покупатель платит банку дважды: те самые проценты за финансирование стройки, а также процент по ипотеке. К слову, сделок с участием ипотечных средств сегодня на рынке от 60 до 80%.
Виолетта Басина, председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:
– То, что все больше покупателей выбирают квартиры не на стадии котлована, справедливо отчасти. Скорее – в разных проектах и разных компаниях по-разному. Раньше значительную роль при покупке квартиры на стадии котлована играл рост цен к моменту сдачи дома. Сейчас он небольшой, поэтому приобретать жилье на ранних стадиях строительства далеко не всегда оправдано.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании «ЦДС»:
– В марте рынок недвижимости пережил всплеск активности, вызванный паническими настроениями в экономике. В такой ситуации традиционно возрастает доля инвестиционных покупок с целью сохранения средств.
В большинстве случаев инвесторы приобретают жилье на начальной стадии строительства. На текущий момент мы не отмечаем перераспределения инвестиционного спроса в пользу объектов в высокой стадии готовности. Данное решение актуально только для части покупателей, планирующих впоследствии сдавать квартиру в аренду и извлекать доход в течение длительного периода.
Стоит учитывать, что на статистику влияет и схема реализации проекта. При финансировании за счет средств дольщиков застройщик заинтересован в продажах на этапе котлована, чтобы привлечь как можно больше средств на стройку. Как правило, в такой ситуации на начальном этапе строительства реализуется порядка 50% квартир. При работе по схеме эскроу у застройщика есть стабильное финансирование от банка, что делает неактуальными продажи на начальном этапе строительства. В данном случае застройщику выгоднее открыть продажи позже, чтобы реализовать недвижимость по более высокой цене.
Владислав Мак, коммерческий директор ГК NordEst:
– С одной стороны, сейчас строительство финансируют банки, и кредитные риски покрываются ростом стоимости квадратного метра. С другой – у застройщиков формируются обязательства перед банками по поддержанию заявленного объема продаж, что, в свою очередь, влияет на процент кредита по проектному финансированию. Поэтому скидки на квартиры на этапе котлована будут сохраняться, пусть и в меньшем размере.
До введения эскроу-счетов застройщики первого эшелона стремились реализовать весь объем квартир в первый год продаж. Таким образом, к моменту сдачи дома оставались только квартиры, реализующиеся по переуступке. Эта тенденция сохраняется и сейчас.
