Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м
Средние цены предложения студий и однокомнатных квартир на конец месяца составили 4,9 млн руб., двухкомнатных – 7,9 млн руб., трехкомнатных – 11,5 млн руб.
Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
на наши вопросы о тенденциях на вторичном рынке отвечают эксперты-практики
– Сегодня на вторичном рынке есть спрос на все виды жилья: от однушки до трешки. Достаточно часто большие семьи с двумя и более детьми выбирают для покупки именно большую квартиру. Действительно, жить под одной крышей несколькими поколениями сейчас не принято, но пока дети ходят в садик, в школу, университет, у обладателей трешки квартирный вопрос решен. А когда дети выросли, поменять большую квартиру на две маленьких, как правило, вполне реальная задача.
Разумеется, больших квартир всегда продается меньше, чем маленьких, но радикальных изменений на рынке нет.
– Тенденция роста интереса к семейному жилью отмечалась еще в 2018 году. И в 2018-м, и в 2019-м на вторичном рынке спрос на двух- и трехкомнатные квартиры был достаточно высок. В черте Санкт-Петербурга на сделки с двухкомнатными квартирами приходилась доля в 28-29%, а это лишь незначительно ниже спроса на однушки, которые являются традиционными лидерами спроса. На трехкомнатные квартиры в Петербурге в тот же период приходилась доля в 17-18%.
С начала 2020 года отмечается некоторое снижение интереса к приобретению двухкомнатных квартир. На данный момент в общем объеме сделок на вторичном рынке Санкт-Петербурга двушки занимают долю в 22%. При этом спрос на трехкомнатные квартиры вырос, их доля сейчас составляет 19%.
В то же время по сравнению с 2019 годом стали более востребованы комнаты. И в связи с недавним отказом Центробанка от планов по снижению ключевой ставки, скорее всего, спрос снова качнется в сторону малогабаритного жилья.
– Спрос на вторичном рынке жилья по-прежнему сосредоточен на цене и качестве жилья: покупателя сегодня интересует бюджетная стоимость, транспортная доступность, удобная локация и развитая инфраструктура. На сегодняшний день самым актуальным жильем являются небольшие однокомнатные квартиры в новостройках – так называемые евродвушки, общей площадью от 35 до 45 кв. м, где кухня совмещена с гостиной (20–25 кв. м) и имеется маленькая спальня (9–10 кв. м) с лоджией и совмещенным санузлом, и евротрешки общей площадью от 47 до 55 кв. м, в которых добавляется еще одна спальня. Как правило, такие трешки берут семьи с двумя маленькими детьми.
Также сохраняется интерес покупателей к хрущевкам и брежневкам, так как это жилье самое дешевое, но при этом находится вблизи станций метро с давно сложившейся инфраструктурой, что подразумевает близость магазинов, поликлиник, детских садов и школ.
– По поводу выбора покупателей по типам жилья могу сказать, что покупающие для себя как раз выбирают двушки и трешки – для семей это важно. Ведь необязательно покупать трешку в новом доме, на которую у многих действительно не хватит денег. Можно ведь подобрать интересное что-нибудь на вторичке.
– За 2019 год самой дорогой квартирой была новая вторичка в центре города. Один из объектов на Фонтанке, 1, площадью 170 кв. м стоил порядка 80 млн руб.
Что касается самых бюджетных вариантов, то на окраине Ломоносова можно купить небольшую однушку за 2,2 млн руб.
– Самые дорогие квартиры, как правило, продаются в центральных районах города Санкт-Петербурга. Например, небольшая трехкомнатная квартира 65 кв. м общей площади, требующая ремонта, на среднем этаже на Таврической улице, в доме старого фонда без капитального ремонта с деревянными перекрытиями, обошлась покупателям в 8,7 млн руб., продавцы уступили 300 тыс. руб. И в такую же цену обошлась покупателям двухкомнатная квартира общей площадью 58,5 кв. м без отделки в новом кирпично-монолитном доме в Адмиралтейском районе, метро «Фрунзенская».
Самыми дешевыми квартирами, которые приобретали наши клиенты, были небольшие студии площадью 25 кв. м в новостройках от 2,3 млн до 2,7 млн руб. Это строящиеся и уже сданные жилые комплексы, достаточно удаленные от центра города, в Красносельском и Приморском районах.
– Самым недорогим приобретением в 2020 году в Петербурге на вторичном рынке пока стала однокомнатная квартира площадью 32 кв. м в кирпичном доме 1961 года постройки в Красносельском районе. На ее приобретение покупатель потратил 2,6 млн руб.
Самая дорогая покупка на текущий момент – многокомнатная квартира площадью 157 кв. м в Московском районе в сталинке за 25 млн руб.
В целом в сделках этого года на вторичном рынке встречались случаи, где скидка составляла 15% от первоначальной стоимости – трехкомнатная квартира в доме-«корабле» в Красносельском районе.
Можно отметить, что, по данным 2020 года, 35% сделок на вторичном рынке заключается со скидкой от первоначальной цены. В среднем эта скидка составляет около 4% от первоначальной стоимости, а в денежном выражении – 250 тыс. руб. Чаще всего, в 55% случаев, снижали цену как раз владельцы трехкомнатных квартир; владельцы двухкомнатных квартир шли на уступку в цене реже – в 37% сделок. Меньше всех уступали продавцы однокомнатных квартир – 24%, а в случае с комнатами снизить цену согласились 29% продавцов.
– Я думаю, что в сегодняшней ситуации больших изменений прогнозы – неблагодарное дело.
Фондовые, нефтяные и финансовые рынки очень нестабильны, что частично отражается на недвижимости. Ставки по ипотеке только что снижали, и это должен был быть один из главных трендов начала этого года, а сейчас мы видим уже обратную ситуацию – проценты поползли вверх.
Однако курсы валют не критичны для недвижимости, поскольку все цены и расчеты у нас в рублях. В предыдущий кризис, 2015 года, когда доллар достигал отметки 100 руб. и выше, на недвижимости это отразилось не так радикально, от сегодняшней ситуации я тоже не ожидаю резкого роста вторички. Цены будут расти, но планомерно. Все, что построено в приемлемом соотношении цены и качества, найдет своего покупателя.
– В ближайшие месяцы ставки по ипотеке – практически основному ресурсу большинства покупателей жилой недвижимости в последние годы – скорее всего, сохранятся на том же уровне, что и сейчас, так как Центробанк вряд ли станет повышать ключевую ставку.
Однако, определенно, и снижаться ключевая ставка больше не будет, по крайней мере до осени. В связи с этим многие продавцы (и первичного, и вторичного рынков жилья) постараются сыграть на потенциальном значительном повышении цен. С лозунгом «Покупай сегодня: завтра будет гораздо дороже» рынок недвижимости постарается привлечь в ближайшее время как можно больше покупателей. На этом фоне цены на квартиры еще немного подрастут. Но этот рост не будет бурным и составит не более 1,0-1,5% в месяц.
Летом цены встанут, так как спрос, определенно, просядет. И если осенью будет поднята ключевая ставка (на что банки откликнутся повышением ставок по ипотеке и кредитованию), то цены на вторичном рынке начнут плавно снижаться, в то время как на первичном продолжат бодро идти вверх. В таком случае к началу 2021 года они снова «встретятся»: разница между средней ценой квадратного метра в предложении на первичном и вторичном рынке станет минимальной, как уже было осенью 2015-го.
В целом по итогу года количество сделок в 2020-м уступит 2019-му, но снижение не будет столь резким, как в 2015-м относительно 2014-го.
– Повышение спроса на недвижимость в декабре 2019-го и январе 2020 года было спровоцировано снижением процентных ставок по ипотеке, а также выгодными предложениями от застройщиков, так как спрос после 1 июля 2019 года упал. Падение цен на нефть и рост доллара с начала марта 2020 года спровоцирует очередной небольшой подъем цен в новостройках и потянет за собой вторичку, но существенного роста цен не предвидится, так как нет соответствующего спроса ввиду отсутствия высокого роста доходов у населения.
– На рост цен влияет много факторов. Один из них – воля собственника недвижимости. А этот собственник будет поднимать цену, пока за эту цену покупатели готовы смотреть и покупать.
Является ли продолжающийся рост цен кратковременным фактором либо устойчивой тенденцией, мы сможем сказать только в июле – сентябре. Как известно, рынок недвижимости с опозданием реагирует на всевозможные внешние факторы.
В данный момент мы находимся на пороге четвертого сильного кризиса за всю новейшую историю рынка недвижимости РФ. В предыдущие три рынок недвижимости Петербурга вел себя по-разному.
В 1998–99 годах цены в рублях выросли почти в 2,5 раза, а количество сделок увеличилось (в 1999 году на 3%).
В 2008–09 годах цены в рублях упали на 20%, количество сделок, зарегистрированных Росреестром, снизилось (в 2009 году на 15%).
В 2014–15 годах цена снизилась примерно на 1%, количество сделок в 2015 году упало на 20%.
Далее цены и количество сделок только росли. При этом хочу заметить, что ипотека в те годы не была существенно заметна и процентная ставка была много выше, чем сейчас.
По ставке к 10–11% люди несколько лет назад брали ипотеку очень хорошо и считали ее приемлемой.
Также не стоит забывать, что спекуляция на вторичном рынке сейчас практически отсутствует. Люди приобретают квартиры для личного потребления. Некоторые приобретают недвижимость для сохранения средств в долгосрочной перспективе.
Поэтому можно смело предположить, что количество сделок на вторичке будет колебаться в коридоре 80–100 тысяч сделок в год. На рост цен будет влиять ситуация на первичном рынке.
– Ценовая ситуация на рынке после 9 марта из неопределенной в краткосрочном плане стала более понятной. Эксперты давно говорили, что ценам некуда расти, поскольку спрос ограничен, люди закредитованы. В настоящее время, думаю, произойдет и уже происходит лихорадочное оживление, которое продлится не более месяца. Потом наступит спад спроса и неизбежное понижение цен. Инвесторы, прошедшие уже не один кризис, научились не паниковать и разумно проживать ситуацию. Да и не так много сейчас инвесторов-то.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
