Ипотека-2008: период ожидания

В конференции «Рынок ипотечного кредитования: актуальные вопросы и проблемы развития» приняли участие более 300 профессионалов рынка недвижимости. В роли ведущих выступили генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. Генеральный спонсор мероприятия – АКБ «Альфа-Банк».

Скромное обаяние области

Заместитель генерального директора ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредито- вания» Виталий Смирнов подвел итоги 2007 года, рассказал об участии ЛеноблЖАИК в реализации инвестиционностроительных проектов на территории области, а также поделился планами на будущее.

За прошедший год областное агентство рассмотрело около 500 заявок на получение ипотечных кредитов, из которых одобрило 354. Всего в Ленобласти было выдано 309 кредитов на общую сумму более 300 млн руб.

К началу 2008 года при агентстве аккредитованы 13 банков, которые работают по стандартам АИЖК, шесть оценочных компаний, 12 ипотечных брокеров и шесть страховых компаний. В прошедшем году областное агентство приступило к участию в инвестиционно-строительной деятельности. Был подписан ряд договоров с муниципальными образованиями об инвестициях в строительство. Сейчас разработана программа строительства малоэтажных быстровозводимых домов. Полный цикл строительства двухэтажного 10-квартирного теплого дома с чистовой отделкой, стеклопакетами и остекленными лоджиями занимает три месяца.

Вокруг кризиса

Обзор текущей ситуации в США и странах Европы и последствия этих событий для России проанализировала начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяна Хоботова.

Завершилась эпоха дешевых денег. Ставки по кредитам с августа выросли во многих банках на один-два пункта. Ряд российских кредитных организаций столкнулись с проблемой привлечения ликвидности. Но, как ни странно, выиграли в результате российские вкладчики.

Аналитики гадают: станет ли Россия «тихой гаванью» для всего мира, либо ее начнет «трясти», как и прочие страны. «Я считаю, – заявила Татьяна Хоботова, – что российский рынок может пострадать от падения мировых индексов, но не катастрофически.

Эксперты уверены, что высокие цены на нефть помогут притоку капитала на нашем рынке. Кроме того, по их мнению, «черное золото» продолжит дорожать. Мне кажется, что 2008 год пройдет в стадии ожидания: ипотечные банки, которые хотели повысить ставки, уже сделали это, а те, кто решил ужесточить требования к заемщикам, – ужесточили».

Тенденции развития ипотечных банковских программ на квартирном и загородном рынках осветил директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «АльфаБанк» Вячеслав Михайлов.

Он отметил, что в прошлом году произошел значительный рост в кредитовании под залог строящейся недвижимости. На рынке обозначились банки, которые специализируются именно на ипотечном кредитовании на первичном рынке. Во многих банках произошла дифференциация ставок: чем выше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Также уровень ставки зависит от вида подтверждения доходов.

К середине прошлого года стала снижаться доля долларовых кредитов. Связано это было с тем, что рублевые ставки упали и приблизились к долларовым. И люди предпочитали платить той валютой, в которой они получают заработную плату, чтобы не зависеть от разницы курсов. К концу года, когда доллар стал падать, доля долларовых кредитов опять возросла. Банки начали более тщательно отслеживать кредитные истории заемщиков. Эта положительная тенденция будет развиваться и в текущем году.

Трое в лодке

О взаимоотношениях банков, брокеров и других участников рынка говорил руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Он констатировал, что сегодня в России, к сожалению, нет четкого понятия, поясняющего, чем ипотечный брокер отличается от риэлтора? И можно наблюдать ситуацию, когда клиент платит деньги только за то, чтобы его средства оказались в банке, который принимает документы. Настало время всем участникам рынка, как считает Игорь Жигунов, сформировать грамотный, цивилизованный подход, при этом брокер должен быть независим и от банка, и от клиента. Советник по связям с общественностью Международной финансовой корпорации (IFC) Лидия Голикова рассказала об инициативах в сфере ипотечного кредитования, направленных на повышение финансовой грамотности населения и экспертного сообщества. В частности, в последнее время IFC были разработаны два глоссария. Первый включает в себя термины ипотечного финансирования и секьюритизации, второй – термины, используемые при проведении страховых операций, связанных с ипотекой.

Кроме того, при поддержке Федеральной антимонопольной службы IFC разработан кодекс ипотечного кредитора. Главная его задача – выработка и применение стандарта профессионального поведения ипотечных кредиторов по отношению к заемщикам.

В центре внимания

Влияние ипотечного кредитования на ценовую ситуацию на рынке жилья стало темой доклада главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева.

В прошлом году в Петербурге было выдано 18,6 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 46 млрд руб. Особенно на фоне повышения ставок впечатлили данные за IV квартал – восемь тысяч кредитов на 20 млрд руб. Эти цифры, по мнению Сергея Бобашева, говорят о том, что в начале 2007 года потребитель ждал, что жилье подешевеет. Но не дождался – и стал брать кредиты с уже ужесточенными требованиями и повышенными ставками.

Соответственно вырос и средний размер кредита. Но при этом сделок с жильем в Петербурге больше не стало. За 2007 год на «вторичке», как и в преды дущие два года прошло примерно 65 тысяч сделок. А на первичном рынке было продано 2,2–2,3 млн кв. м жилья – немногим больше, чем в 2006-м. Однако совокупный итог не изменился – около 100 тысяч сделок.

К 2009 году стоимость квадратного метра жилья, по словам господина Бобашева, может составить 120 тыс. руб. Помешать этому способен только один фактор, а именно выход на рынок таких крупных жилищных проектов, как «Балтийская жемчужина», Кудровоград и малоэтажный комплекс «Новая Ижора». Если же сегодняшняя динамика сохранится, то годовой прирост цен превысит 50%, что раньше не прогнозировалось.

Текст: Игорь Воронин