Главный аналитик BN.ru Мария Бент привела данные из своего аналитического отчета: за февраль 2020 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (эконом + комфорт) выросла на 1,19%, или 1,4 тыс. руб. за кв. м, и к началу марта составила 120,7 тыс. руб. за кв. м.
Динамика средней цены предложения, руб. за кв. м
Студии, одно- и двухкомнатные квартиры подорожали на 1,22%, а трехкомнатные – всего на 0,25%.
Динамика средней цены предложения в новостройках класса масс-маркет по типу квартир, руб. за кв. м
Комментируют ведущие застройщики Санкт-Петербурга
– Цены на недвижимость в 2020 году будут расти, как и предполагалось, но без резких скачков. Ипотека по-прежнему является основным драйвером спроса на жилье, поэтому тот факт, что ключевая ставка снижается, надеемся, подстегнет покупателей улучшать свои жилищные условия даже в такой непростой макроэкономической ситуации.
Доля инвестиционных покупок в наших проектах классов комфорт и бизнес, если сравнивать два последних года, находится примерно на одном и том же уровне и составляет на сегодняшний день 14%. Это говорит о том, что дома, находящиеся в хороших локациях с развитой транспортной, социальной, коммерческой и развлекательной инфраструктурой, будут востребованы всегда, вне зависимости от механизма приобретения жилья. Поэтому главный совет, который можно дать покупателям-инвесторам, это в первую очередь смотреть на местоположение объекта, конкурентную среду и пр.
– Ценовая ситуация в начале года вполне соответствует традиционным прогнозам – увеличение цен за два месяца составило порядка 2,7% в среднем.
Ипотека сегодня играет важную роль на рынке недвижимости, снижение ключевой ставки оказывает влияние на изменение ставки по ипотечным кредитам, которые делают недвижимость для конечного покупателя дешевле.
Но не менее важную роль играют и меры социальной поддержки населения – увеличение материнского капитала при рождении детей. Эти средства также с наибольшей долей вероятности придут на рынок недвижимости.
Недвижимость сегодня больше выступает как способ сохранения денежных средств – на фоне падения курса рубля и биржевых индексов она остается стабильным инструментом.
– С начала года цены выросли в среднем на 2% на первичном и вторичном рынках. Наши проекты тоже повышаются в цене, например, квартиры в Ultra City с начала года подорожали на 5%.
Если ключевая ставка снижается – снижается и ипотечная ставка, поэтому можно ожидать приток сделок на рынке. Изменение условий субсидирования также влияет на увеличение количества покупок, но только в массовом сегменте, так как суммы субсидии не настолько велики, чтобы могли стимулировать крупную сделку.
Обычно основные инструменты инвестирования – это депозиты, второе место по популярности занимает недвижимость. Сейчас в связи со сложной экономической ситуацией ставки по депозитам падают, фондовые рынки нестабильны. Поэтому мы ожидаем, что часть инвесторов может вернуться к более консервативному инструменту инвестирования – вложениям в недвижимость.
В сегменте жилья комфорт-класса доля инвестиционных покупок – от 5 до 10%. В элитных домах, таких как Futurist, квартиры в 99% случаев приобретают для собственного проживания. Если же говорить непосредственно об инвестиционных проектах, таких как апарт-отель Studio Moskovsky у метро «Фрунзенская», то они полностью ориентированы на инвесторов.
Если рассматривать массовый сегмент и брать те проекты, которые возводятся по старой схеме, то с этапа котлована до ввода цена обычно вырастает на 15–20% в зависимости от состояния рынка.
В элитном сегменте стоимость не меняется настолько существенно, потому что квартиры эксклюзивные – и цены на них устанавливаются исходя не из строительной готовности дома, а из индивидуальных особенностей каждого предложения: уникальной планировки, вида из окон и так далее. Если все же цена предложения по проекту растет, то зачастую из-за того, что в продаже постепенно остаются наиболее дорогие квартиры.
При этом, оценивая текущую ситуацию, стоит учитывать, что еще не все проекты и компании перешли на эскроу-счета. И даже по проектам, которые с 1 июля начали реализовываться по новой схеме, объективные результаты можно получить не менее чем через год.
Для увеличения стоимости новостроек обычно есть две причины – рост цен на рынке или изменение стоимости самого объекта по мере увеличения строительной готовности. Сейчас мы видим, что цены растут плавно, поэтому мы предполагаем, что за то время, пока строятся наши проекты, стоимость квартир вырастет в среднем на 10–15%.
Вкладывать средства в апартаменты или другую недвижимость – это индивидуальное решение каждого инвестора. Важно сформировать свой собственный взгляд на предложения на рынке, взвесить все за и против. Есть мнение, что недвижимость – это хорошее долгосрочное вложение средств. Это так, но стоит учитывать: чтобы недвижимость приносила доход, ею нужно управлять, и это трудоемкий процесс. Есть два варианта – нанять частного управляющего или воспользоваться услугами управляющей компании. Сейчас все больше собственников выбирают второй путь.
Субсидирование увеличит количество сделок в массовом сегменте, но существенного влияния на спрос не окажет. На рынке жилья элитного и бизнес-класса больших изменений не произойдет.
– В целом по рынку по оценкам аналитиков с начала 2020 года в Петербурге средняя цена на первичную недвижимость выросла не более чем на 1,5%. Рост цен за 2019 год на 10% в условиях сокращения реального платежеспособного спроса практически исчерпал свой потенциал. Теперь девелоперы будут стремиться понижать себестоимость строительства, чтобы стабилизировать спрос. В дальнейшем повышение цен может быть связано только с вполне объективными причинами: необходимостью оплачивать проектное финансирование, подорожанием материалов и услуг, используемых в строительной сфере, и выводом в продажу новых объектов более высокой ценовой категории.
В «Балтийской жемчужине» с начала 2020 года цены не повышались. Даже в текущих условиях рынка мы продолжаем придерживаться концепции доступности недвижимости высокого класса. Жилые кварталы «Жемчужный каскад» и «Жемчужная гавань», которые сейчас находятся на активной стадии строительства, реализуются по договорам долевого участия в соответствии с критериями Минстроя. У наших клиентов нет необходимости платить банкам дополнительный процент за отсутствие рисков. Проект поддерживается на государственном уровне, так как он стратегически важен для сотрудничества двух великих держав – России и Китая. Поэтому покупатели недвижимости в «Балтийской жемчужине» не нуждаются в дополнительных гарантах, для нас гораздо важнее сохранить доступность цен для наших клиентов. Кроме того, благодаря солидной финансовой базе мы можем реализовывать объекты без затрат на проектное финансирование.
На данный момент незначительное сокращение ипотечных ставок не оказывает существенного влияния на спрос. Закредитованность населения настолько высока, что ощутимо увеличить спрос на недвижимость может только повышение реальных доходов населения. Но такой сценарий при текущих темпах экономического роста маловероятен.
С другой стороны, ипотека всегда была драйвером продаж в сегменте масс-маркет. Поэтому платежеспособные покупатели продолжат приобретать квадратные метры в кредит, и сниженный процент только укрепит их намерения улучшить свое жилищное положение.
В целом по рынку до перехода на проектное финансирование цена на недвижимость от начальной стадии строительства до сдачи объекта в эксплуатацию вырастала на 20–25%. Но в некоторых случаях в проектах эконом-класса подорожание могло достигать и 50%. Низкие цены на жилье на уровне котлована устанавливали в основном новые застройщики, которым нужно было привлечь первых покупателей. Здесь работала прямая зависимость: чем выше риски, тем больше скидка.
Сегодня банки избавили покупателей как от рисков, так и от высокой доходности. Девелоперам, которые строят на деньги банков, по-прежнему выгодно реализовать недвижимость на ранних этапах строительства, чтобы досрочно погашать кредиты. Но из-за возросшей себестоимости строительства продавать квартиры по низким ценам они уже не могут. Сейчас цены от начала продаж до сдачи объекта могут отличаться примерно на 10–15%.
Но это усредненные показатели. Есть много других факторов, влияющих на рост цен. На примере «Балтийской жемчужины» мы видим, как недооцененная территория в депрессивном районе превратилась в престижный многофункциональный микрорайон с недвижимостью высокого класса. Квартиры, которые приобретались на начальном этапе реализации проекта, повысили свою инвестиционную привлекательность в несколько раз. И «Балтийская жемчужина» при всей популярности до сих пор не исчерпала свой потенциал. Мы активно развиваем социальную инфраструктуру: в этом году достроим пятый детский сад и пятиэтажный поликлинический комплекс. Сейчас мы разрабатываем масштабный проект коммерческой зоны, который привлечет еще больше внимания к микрорайону. Здесь продолжит развиваться транспортная инфраструктура и в будущем появится метро.
Недвижимость в «Балтийской жемчужине» на берегу Финского залива приобретается для жизни нескольких поколений семьи. Она не подходит для спекулятивных продаж, поскольку рост цен на жилье от уровня котлована до сдачи объектов в эксплуатацию при прочих равных условиях небольшой – до 15%. Мы сохраняем цены доступными на всем протяжении строительства. Но в долгосрочной перспективе недвижимость такого уровня повышает свою инвестиционную привлекательность благодаря развитию жилой и социальной среды и росту престижа микрорайона.
В текущих условиях рынка стоит инвестировать только в те проекты, которые имеют большой потенциал для развития. Это недвижимость комфорт-класса и выше в экологически благоприятных локациях, рядом с будущими станциями метро и деловыми зонами.
Для семейных проектов, таких как «Балтийская жемчужина», все государственные программы, направленные на поддержку семейной целевой аудитории, являются хорошим инструментом для стимулирования спроса. Но сейчас материнский капитал бессилен существенно изменить расстановку сил. Субсидируемые суммы настолько малы в масштабах растущих цен на жилье, что они не помогут тем, кто сегодня совсем не имеет возможности улучшить свое жилищное положение.
Полный отчет об общих тенденциях на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.
