Ежедневно меняется мода
Несколько лет назад на рынке новостроек обозначился и вирусно распространился формат, который сами застройщики шутя окрестили «полпорции», – квартиры-студии. Потребители, впрочем, на шутку не обиделись – они были очень рады получить собственное жилье «за недорого».
Петербург, имеющий статус коммунальной столицы России, принял студии с распростертыми объятиями. Для многих горожан они стали реальным и долгожданным решением жилищного вопроса. На руку это оказалось и приезжим, не имеющим внятного стартового капитала для покупки квартиры.
Однако в последнее время все чаще можно услышать, что студии уже не актуальны. Что экономическая ситуация стабилизировалась, ипотека подешевела и малогабарит людям неинтересен. И что Питер скоро пойдет по пути столицы нашей Родины, где доля студий неуклонно уменьшается и в данный момент не превышает 6–9%. (Хотя именно Москва недавно побила антирекорд по площади квартир, ошарашив рынок 11-метровыми квартирами.)
Прогнозы по поводу будущего студий сегодня выглядят неоднозначно.
Псевдоформаты и реальность
Прежде всего – что это за формат? Несмотря на то что слово «студия» российский рынок узнал отнюдь не вчера, у потребителя до сих пор нет четкого понимания, что это за жилье.
Например, за квартиры-студии нередко принимают помещения в апарт-отелях. И действительно, внешне они очень похожи. Но есть важный момент, из-за которого апартаменты получили название «псевдожилье». Напоминаем, апартаменты – это коммерческая недвижимость! Здесь невозможно оформить постоянную регистрацию, инсоляция и шумоизоляция могут быть хуже, чем в жилых домах, во дворе вряд ли будет полноценная инфраструктура, а ставки налога на недвижимость и коммунальные платежи выше, чем в квартирах.
Приставку «псевдо» получил и другой вид помещений. Справедливости ради отметим, что в отличие от апартаментов они и правда являются жилыми. Но вот полноценными студиями считаться все равно не могут, и потому их называют псевдостудиями.
Псевдостудии получили распространение на вторичных рынках крупных городов. В изобилии их можно встретить и в Петербурге, особенно в исторической части города. Такое жилье создают путем перепланировки обычных либо коммунальных квартир: предприимчивые собственники разделяют более или менее просторную жилплощадь на несколько крошечных помещений, в каждом устраивают кухню с санузлом и перепродают. Покупатели рады низкой цене, при этом далеко не все понимают юридические риски. А их немало.
Как правило, псевдостудии являются не отдельной жилплощадью, а долей, имеющей особый юридический статус. Основная опасность таких объектов – неузаконенные перепланировка и коммуникации. Часто не дотягивают до нормы и площади жилых помещений (для Петербурга, например, учeтнaя нopмaтивнaя плoщaдь жилого помещения нa одного чeлoвeкa в oтдeльнoй квapтиpе составляет 9 кв. м).
Что же тогда является реальной студией? Прежде всего, это отдельное жилое помещение, не номер в апарт-отеле и не доля в коммуналке. По данным BN.ru, средняя площадь жилья такого формата в Петербурге – 25–26 кв. м. Основное отличие студии от традиционной квартиры – особая планировка, предполагающая открытое общее пространство без перегородок, где размещается и гостиная, и спальное место, и кухня. Можно говорить о том, что студии интересны покупателям именно этой особенностью. Но главное, конечно, не в этом, а в более низком бюджете покупки.
Примеры планировок студий в строящихся жилых комплексах
Студия 22,5 кв. м в ЖК «Аэросити»
Студия 23 кв. м в ЖК «Полис на Комендантском»
Доступны и мобильны
Доступность – главный секрет успеха студий. Несмотря на то что стоимость квадрата такого жилья выше, чем у обычных квартир, в сухом остатке студия обходится дешевле. Если умножить среднюю стоимость квадрата в студии (114 тыс. руб.) на среднюю площадь (25 кв. м), то получится 2,85 млн руб.
«Студии – это самое доступное по цене жилье, и такие квартиры всегда будут находить своего покупателя, особенно в ситуации снижения реальных доходов населения, – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК „Полис Групп“ Ольга Ульянова. – Люди живут в студиях, как правило, пока не смогут позволить себе что-то большее или пока не появится необходимость в квартире большего метража».
Покупателям студий важна не площадь, а прежде всего мобильность, близость к метро, подчеркивает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин.
«Фактически студия – это место, куда человек приезжает с работы, чтобы спать, – комментирует эксперт. – Для этого, оказывается, вполне достаточно площади 25–30 кв. м. Помимо транспортной доступности, других требований почти что и нет. Если для семьи, особенно с детьми, первостепенное значение имеет близость школы, детского сада, парка, то для жителя студии это не так важно. Мы видим на рынке огромные комплексы, по 50 тыс. кв. м, которые почти целиком состоят из студий. И они находят своего покупателя – человека, для которого это first time flat, первое собственное жилье. По сути, это „перевалочный пункт“ для тех, кто пока не планирует заводить семью».
И, конечно, студии – это удобный продукт для инвесторов.
«Студии часто покупают для сдачи в аренду, – комментирует директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО „Балтийская жемчужина“ Ася Левнева. – Этот формат недвижимости обычно рассматривают для временного проживания те, кто приезжает в город на заработки или в командировку. Поэтому наибольшим спросом пользуются студии в жилых комплексах рядом со станциями метро».
Иными словами, студия – это формат, четко ориентированный на своего потребителя, определенный тип жилья со своими яркими особенностями.
В Санкт-Петербурге на первичном рынке самая дешевая квартира-студия (площадь 22,5 кв. м) предлагается за 1,9 млн руб. в ЖК «Аэросити». Объект расположен в Шушарах. Его возводит компания «Лидер Групп». Внутри КАД недорогие студии есть в ЖК «Полис на Комендантском» от застройщика «Полис Групп» (Приморский район) площадью 23 кв. м за 2,4 млн руб.
На вторичном рынке цены начинаются от 1,8 млн руб. (Красносельский и Петродворцовый районы). Обращаем внимание, что это могут быть студии из многокомнатных квартир старого фонда, о которых мы писали выше. В недавних новостройках студию можно найти за 2,4 млн руб. Такие варианты есть в Невском и Красносельском районах.
Со знаком «минус»
Казалось бы, есть некий продукт – востребованный покупателями, занимающий определенную нишу. Почему же о нем заговорили как об «уходящей натуре»? Все просто: со временем рынок разглядел и недостатки студий.
Так, этот формат не отличается планировочным разнообразием – площадь не позволяет. В принципе, есть всего два варианта: вытянутые в длину и широкие, приближенные по форме к квадрату. Да и открытое пространство, которое поначалу радует своей «европейскостью», часто оказывается не таким уж удобным, особенно если жилец не один.
Большое количество студий в ЖК напрягает покупателей уже на входе в проект. Люди теперь понимают, чем это чревато: много маленьких квартир – это большая скученность жильцов, постоянно меняющиеся арендаторы, меньше мест на парковке и прочий негатив. Если же взять сегмент «бизнес» и выше, то некоторые считают, что наличие даже малого количества студий ставит под угрозу приватность проживания, а это автоматически понижает статус дома.
Преобладание малогабаритного жилья не нравится не только жильцам, но и чиновникам, ответственным за социальную инфраструктуру. В Ленобласти, например, в мае 2019 года принято решение об ограничении минимального размера новых квартир 30 квадратными метрами. Губернатор ЛО Александр Дрозденко призвал застройщиков «уходить от проектов планировок студий, пеналов и квартир-шкафов». В Петербурге подобных ограничений пока нет.
Разница в стратегиях
Застройщики, конечно, ситуацию учитывают, при этом каждый девелопер придерживается собственной стратегии относительно студий.
Одни продолжают делать ставку на этот продукт.
«Доля квартир-студий становится меньше – это да. Но говорить о том, что они совсем уйдут с рынка, все-таки преждевременно. В квартирографии наших проектов доля таких квартир составляет около 70%, и причин менять это соотношение для объектов в сегменте массового рынка мы пока не видим», – отмечает Ольга Ульянова из «Полис Групп».
Другие (и таких большинство) строят студии лишь в некоторых проектах, относящихся к определенным сегментам.
«Постепенная сегментация рынка приводит к тому, что проекты с малогабаритными квартирами все четче обосабливаются от „семейных“ проектов, где представлены преимущественно двух- и трехкомнатные квартиры. И те, и другие имеют право на существование. Причем проекты, ориентированные на студии, необязательно должны находиться „на отшибе“. Это может быть проект высокого уровня, близко к центральной части города, с просторными общественными зонами, небольшим количеством квартир или номеров (если речь идет об апартаментах), до 300–400», – констатирует Михаил Гущин из Группы RBI.
Третьи принципиально не планируют студии в своих ЖК.
«Концепция нашего микрорайона предполагает, что квартиры здесь будут покупать для жизни нескольких поколений семьи, – комментирует Ася Левнева из „Балтийской жемчужины“. – Целевой аудиторией подобных жилых комплексов становятся люди, которые вышли на определенную ступень финансового благополучия и готовы к созданию семьи. Студии же пользуются спросом совсем у другой категории покупателей».
Как бы то ни было, выбор у потенциального покупателя студий в Петербурге более чем достаточный – сегодня на продажу выставлены десятки тысяч лотов. В будущих проектах студиям, несомненно, тоже найдется место. Возможно, мода на данный формат и правда прошла, но потребность в таком жилье у людей однозначно осталась!
