Бизнес-модель реализации девелоперских проектов меняется вместе с законодательными нововведениями. О том, как отвечать на новые вызовы, рассказал BN.ru генеральный директор компании Formula City Юрий Грудин.
– Мы живем в интересное время. На наших глазах происходит переформатирование рынка новостроек. Каковы первые впечатления от этого процесса?
– Рынок жилья, условно говоря, начался с приватизации. Хотя и в советское время он существовал: был обмен и были кооперативы, где частная собственность маскировалась под коллективную. Потом рынок строился на разнообразных договорных формах, пока в 2005 году не появился ФЗ-214, который начал регулировать взаимоотношения застройщиков и покупателей – частных лиц. Сейчас этот механизм совершенствуется и с точки зрения защищенности всех участников, и с точки зрения правил игры. Регулирование рынка проходит естественные стадии. Пугаться этого не стоит. Но все-таки меняются роли игроков и те ковенанты (обязательства – прим. ред.), которые на этих игроков возлагает законодательство. И последние изменения четко регламентируют риски, которые могут быть у дольщика, у застройщика и у банка. Меняется бизнес-модель реализации девелоперских проектов.
– А что в таком случае можно сказать о рисках государства? Правительство хочет, чтобы жилья строилось больше, но затевает законодательную реформу в строительной сфере, в результате которой объемы ввода жилья могут сократиться.
– Я думаю, что рынок все-таки найдет баланс спроса и предложения. Пока мы еще всерьез не почувствовали изменений, потому что законодатель ввел переходный период, который призван смягчить последствия. А что касается будущего, то все будет зависеть от того, как мы будем «зашивать» экономику девелоперских проектов в новых реалиях. Новая финансовая модель по-разному будет сказываться на крупных, средних и мелких участниках рынка – у каждого свои последствия. Есть, конечно, и минусы, но есть и свои выгоды.
– Сокращаются объемы вывода на рынок новых проектов. Это тенденция или временная пауза?
– Конечно, это временно. Мы помним, что многие застройщики в прошлом году торопились выводить объекты до 1 июля, чтобы реализовывать их по старой схеме. Сейчас только начался период привыкания к новым правилам, со временем сложатся приемлемые для всех участников рынка – банков, застройщиков, покупателей – модели.
– Спрос не увеличивается, а цены продолжают расти. Парадокс?
– Спрос действительно не увеличивается. Но и не уменьшается. Он стабилен, по крайней мере в Москве и Санкт-Петербурге. Цены выросли примерно на 7–10%, и это было подогрето некоей неопределенностью в связи с вступлением в силу новых правил об эскроу-счетах и проектном финансировании. Опять же, ставки по ипотеке пошли вниз. На спрос и предложение многие факторы влияют, поэтому такой рост – вполне в пределах колебаний рынка.
– И если оценивать итоги минувшего года, то все было предсказуемо?
– Никаких серьезных потрясений не случилось. Рынок зрелый, и его игроки сегодня готовы отвечать на любые вызовы.
– Вы активно работаете на рынке апарт-отелей. Какова здесь ситуация в настоящее время?
– Мы были у истоков образования этого рынка. Это ответвление рынка коммерческой недвижимости, где могут принимать участие частные инвесторы. Хороший консервативный вариант вложений.
– Кто-то ведь покупает для постоянного проживания. Их много?
– Все зависит от формата и локации. В псевдоапартах (они же и псевдожилье) это 90%, остальное инвесторы. В классических апарт-отелях, сервисных, с управляющей компанией, с точностью до наоборот – 10 против 90. Большинство ставят своей целью получение дохода от аренды. Но кому-то просто удобно там жить. Условно говоря, выходит человек на пенсию, перебирается за город, но время от времени или в какой-то сезон ему необходимо быть в Петербурге. Удобный формат владения в таком случае.
Я рассматриваю апарт-отели как начало цивилизованного рынка арендного жилья. И так живет почти весь мир. В Германии, например, более 70% семей так живут. Но понятно, что качество арендуемого жилья там намного однороднее, чем сегодня у нас. И ментально в России есть установка на свою недвижимость.
– Ваша компания работает с проектами ГК «Пионер». А есть (или скоро появятся) другие партнеры?
– Вы, наверное, знаете, что я являлся акционером группы компаний «Пионер». В связи с изменившимися условиями она приняла решение сконцентрироваться на работе в московском регионе, но, поскольку мы с 2001 года работали в Санкт-Петербурге, здесь остался ряд объектов, которые нужно достроить и передать дольщикам и собственникам. Это и апарт-отели, и жилые комплексы. Мы трансформировали наши отношения с «Пионером», компания Formula City выступила в роли технического заказчика и взяла на себя функцию управления. В прошлом году мы ввели вторую очередь ЖК «LIFE-Лесная», закончили третью очередь ЖК «LIFE-Приморский» и получили ЗОС на наш флагманский апарт-отель YES на улице Марата. Продолжается строительство третьей очереди «LIFE-Лесная», это около 70 тыс. кв. м.
Сейчас мы в активной стадии вхождения в отношения в новых законодательных условиях с землевладельцами и банками. Пока не готов назвать партнеров: договоры не подписаны, ведутся переговоры. Есть три варианта. Первый – это девелопмент полного цикла, когда мы инвестируем в проект и берем на себя весь функционал, включая продажи. Второй – роль технического заказчика с функцией управления проектом, эта схема уже обкатана с ГК «Пионер». И третье – мы можем со своими компетенциями работать совместно с банками с точки зрения мониторинга в тех проектах, где банк осуществляет проектное финансирование.
– Стоит ли ожидать появления новых продуктов?
– Конечно. Отвечая на вызовы рынка, мы сегодня трансформировали компанию таким образом, чтобы она стала мобильной и технологичной. Ввели проектный менеджмент, который позволяет с небольшими издержками управлять крупными проектами. Сейчас заканчиваем разработку соответствующей IT-платформы, она даст возможность сделать стройку прозрачной как для банков, так и для инвесторов. В частности, технология Face ID позволяет установить, сколько людей и ресурсов находится на площадке; вся эта информация превращается потом в графики и сметы, и это позволяет осуществлять проекты в запланированные сроки.
– В 2008 году вы были инициатором создания конкурса «Доверие потребителей». Какую цель преследовали?
– История складывалась так. Председатель Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Галина Ивановна Козловская обратилась с просьбой помочь создать комиссию по недвижимости, чтобы помогать гражданам. А потом уже родилась идея, которая заключалась в том, что давать покупателям жилья ориентиры: кто лучший, кому можно доверять, на кого можно ориентироваться. Так и возник конкурс «Доверие потребителей». В этом году он пройдет уже в 13-й раз. Мы глазами потребителей смотрим на то, что реализуется на рынке, и выбираем лучшее. Оцениваем и договоры, и рекламные кампании, и репутацию (нет ли жалоб в те или иные органы). Я бы назвал это социальным предпринимательством, но оно помогает лично мне получать дополнительный бэнчмаркинг (эталонное тестирование – прим. ред.). Я вижу, как работают лучшие, и что-то из этого привношу в свою компанию.
Досье BN
Юрий Юрьевич Грудин
Родился в 1975 году в Усть-Каменогорске.
В 1998 году окончил Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов.
Выпускник президентской программы подготовки управленческих кадров и программы Executive MBA бизнес-школы «Сколково».
1994–2000 – экспедитор, руководитель отдела снабжения, генеральный директор компании металлопроката «БалтСтальПрокат».
2000–2019 – основатель и генеральный директор ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург.
2017 – основатель и учредитель инновационного курорта «Первая Линия. Health Care Resort».
С 2019-го – основатель и генеральный директор компании Formula City.
Председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.
Председатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области».
Женат, трое детей.
