Преимущества и риски
Всевозможные исследования и соцопросы из года в год подтверждают: примерно половина населения нашей необъятной Родины верит не в депозиты или ценные бумаги, а в квадратные метры.
Неудивительно, ведь у недвижимости немало преимуществ перед другими активами.
Вначале поговорим о жилой недвижимости. Сегодня купить такой объект стало легче с появлением кредитных программ от банков, рассрочек от застройщиков и субсидий от государства (в частности, материнского капитала).
Квартиру можно перепродать и на этом заработать (в этом случае, как правило, речь идет о новостройках) или сдавать в аренду, получая пассивный доход. Однако сразу хотим предостеречь: покупка инвестиционного жилья в ипотеку – затея крайне сомнительная.
Плюсом вложения в недвижимость будет то, что она всегда (ну или почти всегда) ликвидна. Есть, конечно, в этом деле и риски. Например, с изменением экономической ситуации спрос может упасть.
Немало хлопот доставляет и обслуживание объекта, в случае если он сдается в аренду: нужно следить за своевременностью оплаты коммунальных услуг, контролировать состояние квартиры, периодически делать ремонт и т. д. Никто не отменял и форс-мажорные обстоятельства типа затоплений соседями, краж или, упаси господи, пожаров.
Но статистику не обманешь: по мнению большинства частных инвесторов, чаша весов все-таки перевешивает в сторону плюсов.
Что касается вечного вопроса «Сдать или перепродать?», то так называемый инвестиционный сценарий для каждого сегмента свой. Принято считать, что жилье масс-маркета больше подходит для сдачи в аренду, а объекты комфорт-класса и выше – для перепродажи.
Перспективные локации
В рассуждениях о том, как грамотно выбрать объект для инвестиций, редкий эксперт не упомянет правило «трех Л»: локация, локация и еще раз локация.
«Первостепенную роль для инвестора играет сама локация и то, насколько она обеспечена дорожно-транспортной, социальной, торговой инфраструктурой. Надежнее всего инвестировать в недвижимость в развитых районах города, где проблемы, как правило, уже в той или иной степени решены или есть осязаемые планы по развитию территории», – отмечает заместитель руководителя отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров.
Квартиры в обжитых районах априори обладают неплохой ликвидностью, особенно если они расположены поблизости от станций метро. Последний фактор, по словам руководителя проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Дениса Казберова, может добавить до 20% к стоимости жилья по сравнению с аналогами в отдаленных от транспортных узлов локациях.
В последнее время привлекательность набирают территории редевелопмента. Например, бывшие промышленные земли на Октябрьской набережной. Интерес к этой локации обусловливают близость к центру города, интересные панорамы (в частности вид на Неву) и адекватные цены.
Застройщики, которые здесь работают, включают в свои проекты объекты социальной инфраструктуры для детей и взрослых, паркинги, общественные пространства, коммерческие площади. То есть у инвестора есть гарантия, что этот, по сути новый, микрорайон будет обеспечен самым необходимым. А значит, купленная здесь квартира окажется рентабельной.
Еще одна зона редевелопмента, которая имеет бонус в виде готовой инфраструктуры Московского района и станции метро в пешей доступности, – Средняя Рогатка. При этом здесь можно найти нетривиальные в части архитектуры и благоустройства решения.
Потенциал роста есть и у пригородных территорий: в отличие от уплотняющихся питерских спальников новые объекты в ближайшей Ленобласти дорожают по мере развития социальной и транспортной инфраструктуры.
«Это позитивный фактор как для тех, кто планирует перепродать квартиру после ввода дома в эксплуатацию, так и для тех, кто хочет развивать арендный бизнес, – заверяет директор по маркетингу ГК „Ленстройтрест“ Ян Фельдман. – В жилье комфорт-класса можно привлечь семейных арендаторов: они реже сменяются, а значит, квартира не будет простаивать».
Рентабельность квартиры, само собой, зависит не только от локации. При выборе объекта нужно оценивать целую совокупность факторов. Один из важнейших – степень развития инфраструктуры самого жилого комплекса: наличие торговых и социальных объектов, парковочных мест, пространств для прогулок и занятий спортом.
Чтобы вложения окупились, важно также обращать внимание на такие факторы, как качество строительства и отделки МОП, планировка квартиры, видовые характеристики, применение энергосберегающих технологий и «умных» систем управления домом... Всё это слагаемые комфорта жилой среды, от которых зависит, будет ли квартира расти в цене.
Критерии доходности
Традиционно самые востребованные объекты для инвестиций на рынке недвижимости – это малогабаритные квартиры. По предварительным оценкам риэлторов, в 2019 году больше 70% покупок в новостройках Северной столицы и пригородов пришлось на студии и однушки.
У арендаторов такое жилье тоже пользуется наибольшим спросом. По данным Центра оценки и аналитики BN.ru на конец 2019 года, в структуре предложения на рынке жилищной аренды студии и однокомнатные квартиры занимают долю в 66%.
Какую же доходность могут принести подобные объекты при продаже и сдаче в аренду?
При переуступке денег будет больше, но это разовая прибыль. В ГК «Ленстройтрест» говорят, что в качественном жилом комплексе стоимость квартиры от этапа строительства до ввода может вырасти на 20–25%.
В «Мегалит – Охта Групп» утверждают, что квартиры, купленные в первой очереди ЖК «Приморский квартал» за 3,7 млн руб., сейчас продаются за 4,5–4,7 млн, то есть на 25–27% дороже.
Правда, при переходе новостроек на продажу через эскроу, возможно, маржа будет не такой значительной: часть прибыли, равно как и часть рисков, заберет себе банк. Однако статистика по таким объектам еще не накоплена.
При сдаче квартиры доход может показаться небольшим, зато денежка будет капать ежемесячно. По данным BN.ru, доходность рентного жилья составляет в среднем от 4 до 10% годовых.
Коммерческий подход
Заметно большую прибыль – на уровне 9–12% – могут принести вложения в коммерческую недвижимость. Несмотря на относительно высокий порог входа (как правило, не менее 5 млн руб.), частные инвесторы активно пользуются этим преимуществом.
«Сегодня коммерческие помещения в новых жилых комплексах в основном приобретают частные инвесторы, – рассказывает директор по развитию ГК Renta Марина Пузанова. – Инвесторов не пугает, что управлять коммерцией сложнее. Зато срок окупаемости таких помещений гораздо меньше, чем у жилых. Спрос на ликвидные коммерческие площади стабильно высокий».
В ГК «Ленстройтрест» также наблюдают растущий интерес частных инвесторов к коммерческой недвижимости. «Как правило, такие покупатели выбирают помещения некрупной „нарезки“ – 50–70 кв. м. Они наиболее рентабельны, их можно сдавать под небольшие магазины или пекарни. Стоимость коммерции в ЖК „Янила“ при 100-процентной оплате составляет от 137 до 167 тыс. руб. за квадрат», – такие данные приводит Ян Фельдман.
К коммерческой недвижимости относятся и апартаменты. Доходность для этого сегмента оценивается приблизительно на том же уровне, что и для стрит-ритейла.
