Цены разогнались, будет ли торможение?

Средние цены вторичного рынка

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Если посмотреть на ценовую динамику прошлых лет, можно заметить, что рост 2019 года стал наиболее существенным после падения стоимости квадратного метра в 2008–2009 годах. График, отражающий эту тенденцию, можно получить по ссылке. А здесь приводим данные за последние пять лет.

Изменение средней цены предложения

цены по типу квартир

Средние цены по типам квартир и их изменение за год можно увидеть в таблице (см. ниже).

Средняя цена предложения по типу квартир

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м

Ценники на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации. Так, значительнее всего стоимость квадратного метра однокомнатных квартир выросла во Фрунзенском районе – на 20%, а менее всего в Василеостровском – на 8%. Двухкомнатные в Невском районе стали дороже на 17,5%, а в Московском всего на 5,7%. Трехкомнатные Невского прибавили 19,5%, а в Василеостровского – 3,9%.

Самое дорогое жилье традиционно предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 158,5 тыс. до 191,8 тыс. руб. за кв. м), а также в Василеостровском и Московском районах – в среднем от 137,2 тыс. до 159,2 тыс. руб. за кв. м.

Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Красногвардейском районах Петербурга, квадрат жилья в них стоит в среднем от 100,8 тыс. до 121,3 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Подборка однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге до 4 млн руб.

комментируют эксперты-практики

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:

– Спрос на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге пошел на спад с конца июля 2019 года. Думаю, что это обусловлено как усталостью покупателей от развернутой в конце 2017 года истерики по поводу перехода застройщиков на эскроу-счета, так и отсутствием видимых изменений в связи с фактическим вступлением в силу с 1 июля 2019 года поправок в 214-ФЗ. Росреестр констатировал с августа резкое падение регистраций ДДУ (более чем в два раза).

Спрос на рынке вторичной недвижимости также начал проседать с августа 2019 года, но более плавно. Так, в III квартале 2019 года количество зарегистрированных сделок на вторичке снизилось всего лишь на 1% по отношению ко II кварталу 2019 года. Прошу заметить, что с конца 2017 года Росреестр регистрировал постоянный рост сделок. В IV квартале 2019 года спрос на вторичном рынке продолжал снижаться. На данный момент статистических данных от Росреестра нет, но по оценкам специалистов количество сделок в IV квартале снизилось еще на 3-5%.

На вторичном рынке жилья любой тип дома и любая локация находит своего покупателя. Да, квартира в новом доме при схожих параметрах стоит дороже, чем в расположенном рядом, но построенном лет 30-40 назад. Но не каждый покупатель морально готов отдать за однокомнатную квартиру средних размеров в новом доме столько денег, сколько стоит двух-, а то и трехкомнатная квартира более ранней постройки.

К тому же удобство проживания в новых домах иногда весьма переоценено, особенно в экономклассе. На территории, на которой раньше размещались дома на 100–300 квартир, сегодня расположены 500–1500 квартир, мест для парковки нет, проблемы с детскими садами и школами. Не всегда однородная социальная среда, так как бывают такие локации, где город закупает до трети жилья для решения социальных задач.

Рост цен на первичном рынке естественно тянет за собой и рост цен на вторичном рынке. Темпы роста новой вторички выше, чем темпы роста старой вторички.

При попытке продать любое жилье продавцы в 90% случаев склонны переоценивать свои объекты и выставлять их по цене выше, чем за них готов заплатить покупатель. В связи с чем многие квартиры могут продаваться годами. И, если брать за отметку первоначальную цену и ту цену, за которую проходит сделка, то средний дисконт составляет 5–10%.

Где можно подешевле купить однокомнатную квартиру

Аналитики подсчитали, насколько подорожали квартиры в Петербурге

90% квартир на вторичке продаются со скидкой

Цены на пике. Пора продавать недвижимость?

Стоит ли торопиться с продажей недвижимости

Сколько стоит снять жилье в Петербурге

В 2020 году на первичном и вторичном рынках жилья жду стагнации.

Уже сегодня я замечаю рекламу от застройщиков с объявлением скидок. Думаю, что это уже сигнал. Спрос устал.

Оксана Овчинникова, аналитик АН «Итака»:

– В 2019 году на вторичном рынке были востребованы Приморский, Калининский, Невский, Выборгский районы. Также был очень популярен Всеволожский район – покупатели охотно приобретали новую вторичку в непосредственной близости от КАД. По данным АН «Итака», спрос между городом и областью на вторичном рынке традиционно распределяется как 75% и 25% в пользу городской недвижимости, однако в 2019 году доли несколько перераспределились и соотношение составило 71% и 29%.

На протяжении прошедшего года цены уверенно росли. За год средняя цена квадратного метра приобретаемого в Санкт-Петербурге жилья выросла на 10%, а в локации Мурино-Девяткино – на 8%, в прочих районах Ленобласти покупка вторичного жилья в пересчете на квадратный метр в среднем обходилась на 6% дороже, чем год назад.

В течение IV квартала 2019-го наблюдался достаточно активный рост цен на новую вторичку, но четкого расслоения пока не наблюдается, старая вторичка подтягивается вслед за ценами на квартиры в недавно построенных домах.

В 2020 году цены на вторичном рынке продолжат расти, равно как и доля сделок с привлечением ипотечных средств. При этом спрос на вторичную недвижимость, возможно, немного снизится по сравнению с 2019 годом.

Денис Малыхин, генеральный директор «Центра Вторичного Жилья»:

– В 2019 году в среднем по году спрос был стабильным: каких-то существенных провалов мы не зафиксировали. На каждый из наших объектов в среднем приходилось по 2,11 звонка в месяц. Худшим стал апрель с результатом 1,59, лучшим – январь со всплеском звонков до 3,20 на объект. Все остальные месяцы – около среднего значения. Лучшим месяцем по продажам стал октябрь, худшим – август.

Цены выросли по сравнению с 2018 годом в среднем на 7-8%. Средняя стоимость проданной через нас квартиры составила 6 100 425 руб. Чаще люди в Питере покупают однокомнатные квартиры. На их долю пришлось 33,17%. На двушки – 31,75%, на трешки – 24,76%, на студии – 5,14%, и только 4,20% на многокомнатные квартиры.

Что касается востребованных локаций, то я не знаю локаций, которые бы не продавались. Вопрос больше не к локации, а к «упаковке» объекта продавцом и его правильно сформированной рыночной стоимости. Что касается ближайших пригородов и таких районов, как Кудрово и Мурино, то спрос на них остался высоким.

Иногда можно слышать мнения, что сейчас происходит расслоение вторичного рынка. Новая вторичка дорожает, а дома советской постройки нет. Я с таким мнением не согласен. Типовые панельки не просто подросли в цене, но в большинстве случаев подорожали на 10% и более по сравнению с 2018 годом.

В листингах цены часто завышены. Но в этом нет ничего необычного. Собственник никогда не отказывается от возможности попробовать продать дороже. Это нормально. А другие продавцы, мониторя рынок, ориентируются на такие предложения. Тем самым мы получаем общую тенденцию «завышенных ожиданий» от стоимости продажи. Бороться с этим не вижу смысла. И даже поддерживаю позицию «если не горит, имеет смысл начинать продавать по завышенной стоимости». Бывают случаи, когда уходит по цене выше рынка. Нужно каждому дать возможность прочувствовать рынок, поиграть со стоимостью и принять взвешенное решение по итоговой цене. Обычно это занимает два-три месяца. Мы, как агенты, всегда видим объективную картину ценовой политики на рынке вторички, и часто реальная цена сделки отличается от первоначальной, заявленной собственником, в меньшую сторону.

Если говорить о прогнозах на 2020 год, то Америку тут не открою. Изменение цен на рынке зависит от спроса. А спрос, в свою очередь, формируется в том числе от актуальной ипотечной ставки. Богаче люди, к сожалению, не становятся, но при адекватных ипотечных ставках количество покупателей однозначно растет. Тем не менее в этом году снижения цен на жилье я точно не жду. К тому же население Питера и области хоть немного, но растет, а значит, люди будут продолжать покупать и продавать недвижимость.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Текст: По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, Татьяна Воронина    Фото: вектор создан brgfx - ru.freepik.com