Монополизация рынка и уход маленьких компаний, рост цен еще на 10% – такой прогноз на 2020 год дает Ася Левнева, директор департамента маркетинга и продаж компании «Балтийская жемчужина».
– Как оцениваете итоги минувшего года на первичном рынке Санкт-Петербурга? Год был сложный, неоднозначный…
– Да, год был непростой, но интересный. Понятно, что все готовились к первоиюльским изменениям, все понимали, чем это обернется. Поэтому первая половина года с точки зрения сезонности была необычной. Традиционного летнего спада не было, и высокий спрос сохранялся до конца августа.
К сентябрю покупатели осознали, что уже торопиться некуда, что те застройщики, которые планировали перейти на работу по эскроу-счетам, уже на нее перешли. Так что осенью произошел спад, а к декабрю ситуация выправилась, но конец года был менее радостным, чем обычно.
– Застройщику, в общем-то, и не нужно, чтобы продалось все и сразу: средства должны поступать равномерно. Так что ситуацию нельзя назвать критичной?
– Безусловно, ничего критичного не произошло. Год был просто необычным, при этом его можно назвать и успешным, и хорошим.
– Как менялись цены в ваших объектах на протяжении года?
– Мы сдерживаем цены. Если в целом по рынку повышение составило примерно 10%, то у нас цена поднялась на 5%.
– За счет чего это оказалось возможным?
– Дело в том, что более ликвидные квартиры у нас изначально относятся к более высокой ценовой категории. Поэтому по большей части они остаются в товарном запасе. Так что, можно сказать, за счет внутреннего баланса.
– Переход на банковское проектное финансирование и эскроу-счета – наверное, все-таки благо для покупателей, дополнительные гарантии, уменьшение рисков и так далее. А для застройщиков?
– Сначала о дольщиках. Государство давно пытается защитить их права. И страхование (механизм работал, прямо скажем, не очень хорошо), и компенсационный фонд (тут вопросов нет). Потом пошли еще дальше – появилась схема с эскроу-счетами. С одной стороны, она действительно защищает интересы дольщиков. Но, с другой стороны, то дополнительное финансовое бремя, которое налагается на застройщика, его кто оплачивает?
– Дольщик.
– Совершенно верно. Значит, нужен какой-то разумный баланс. Этот механизм, бесспорно, является защитой, но мы сужаем при этом круг покупателей, которые могут себе позволить купить новое жилье. И мы знаем, что доходы населения в последние годы не растут. Нам говорят: стройте больше, – и мы готовы, но откуда возьмется платежеспособный спрос?
С точки зрения застройщика – прибавилось бумажной работы для прохождения всех согласований. И, конечно, далеко не все компании могут получить проектное финансирование и справиться с этим бременем. Все идет к монополизации рынка. Мы видим, что маленькие компании не выдерживают этой гонки, они будут уходить с рынка или переквалифицироваться в генподрядные организации. Я надеюсь, что будут законодательные доработки, будет корректировка.
– Вы работаете или только планируете работать по новой схеме?
– Нет, не работаем. И не собираемся. Будем строить на собственные средства – можем себе это позволить – и продавать уже готовое жилье. К концу 2020 года мы завершаем проект «Жемчужный каскад». Есть «Жемчужная гавань», где в прошлом году уже к 1 июля мы распродали 10% квартир и вписались в критерии Минстроя, чтобы работать по старой схеме. А следующие два проекта на береговой линии Финского залива мы начнем строить в 2020 году и продавать их будем уже в готовом виде.
– У них уже есть названия?
– В стадии разработки. Пока могу только сказать, что это будут объекты бизнес-класса.
– Как будет формироваться ценовая политика в этих объектах? Получается, что вы будете ориентироваться на вторичный рынок?
– Скажем так, на готовое жилье аналогичного класса. На новую вторичку.
– Несколько слов о квартирографии. Покупатель сегодня, как правило, ограничен в средствах. Учитывая это обстоятельство, многие застройщики уменьшают метраж квартир. Как в супермаркете: за ту же цену, но меньший объем. Вы придерживаетесь такой же политики?
– Мы свою стратегию менять не собираемся. Квартиры-студии никогда не строили и не планируем. На текущий момент у нас самая маленькая однокомнатная квартира – площадью 35 кв. м. Следуя веяниям времени, мы предлагаем и евроформаты. Условно говоря, это та же однушка, но с большой кухней. Это пользуется спросом, это востребовано.
Но если говорить о целевой аудитории, то мы ориентируемся на семейного потребителя. Комплексное освоение территории предполагает всё – и экологическую составляющую, и социальные объекты… А с точки зрения квартирографии мы пришли к выводу, что больше 30% однокомнатных квартир нам просто не нужно.
– Метро не хватает.
– Метро будет. Не завтра, но к 2025-2026 годам. Однако хочу вам сказать, что как только мы узнали о планах развития метрополитена с четкими датами, мы опубликовали эту информацию в соцсетях. И выяснилась интересная вещь: многие наши жители удивились: «А зачем нам метро?» А кто-то даже и возмутился: «Это шавермы всякие тут будут, асоциальные элементы. Не нужно нам этого».
– Складывается впечатление, что для современного молодого покупателя локация уже не имеет решающего значения. Как-то не врастает молодежь в место, более мобильна и как бы без корней. Согласны?
– С точки зрения привычки – да. Но локация важна с точки зрения окружения, удобства, транспортной доступности. Сегодня много фрилансеров или самозанятых. У них должно быть все под рукой, а если еще и вид из окна приятный – то совсем замечательно.
– Итак, в 2020 году вы начинаете два новых объекта…
– Да, мы начнем их строить, но не начнем продавать. Возможно, будем собирать предварительные заявки, формировать лист ожидания. Естественно, никакой предоплаты, мы с законом не шутим.
В 2019 году мы сдали «Жемчужный берег», но там еще есть товарные остатки, которые будут распродаваться в 2020-м. В «Жемчужном каскаде», в котором мы планируем завершить строительство до конца этого года, выведены в продажу все восемь корпусов. И активно строящаяся «Жемчужная гавань», где сейчас в продаже два корпуса из четырех. Оставшиеся корпуса выйдут на рынок в 2020 году.
У нас грандиозные планы по строительству социальных объектов. Во-первых, мы должны закончить строительство дорог и набережных (всего в рамках инвестиционных обязательств мы строим 16 дорог и 5 набережных). Во-вторых, мы сдадим пятый детский сад (он уже возведен под крышу) и поликлинический комплекс с детской и взрослой поликлиниками на 420 посещений в смену каждая и отделением скорой помощи.
– Ваш прогноз относительно ценовой ситуации на рынке новостроек.
– Я думаю, что, хотя застройщики и будут стараться сдерживать цены, увеличение еще примерно на 10% в течение 2020 года вполне возможно. Просто потому, что проектов с эскроу-счетами будет становиться все больше и эту дельту надо как-то покрывать.
Если говорить о других тенденциях и перспективах, то, наверное, можно ждать от государства дополнительных мер в области ипотечного кредитования. Уже заработала семейная ипотека; ждем появления новых программ, направленных на стимулирование спроса.
