Изучение текущего состояния рынка найма жилья и его тенденций поможет грамотно выбрать объект для покупки. Если же лишняя квартирка у вас уже имеется – будет проще понять, чего ждать от ее сдачи.
Актуальные тренды
Рассуждения о том, как правильно купить жилье для сдачи в аренду, в сети появляются достаточно регулярно. И все же знания по теме лучше постоянно освежать. Ибо, как говорили древние греки, всё течет, всё меняется. Потому предлагаем вам совершить увлекательную прогулку по сегодняшним трендам рынка аренды. Помогут в этом данные аналитиков «Бюллетеня недвижимости» и ГК Active.
О каких же актуальных тенденциях стоит знать петербургскому рантье?
Самые востребованные – студии и однокомнатные квартиры
Именно этот формат уже довольно давно лидирует на рынке аренды Северной столицы. Думаете, везде так? Отнюдь. В Москве, например, более популярны двушки – из-за столичной дороговизны там принято снимать в складчину.
Наиболее популярен Василеостровский район
Выставленные здесь квартиры уходят в считаные дни. На Ваське расположено несколько крупных вузов, следовательно, здесь много студентов. Далеко не всем из них досталось место в общежитии. А некоторые избалованные домашним комфортом чада попросту не хотят жить в общаге, вынуждая мам и пап ежемесячно раскошеливаться на аренду квартиры.
Впрочем, это не означает, что сдавать на Васильевском острове выгоднее всего. Есть и более дорогие районы. По данным аналитиков BN.ru, в ноябре студии и однушки на В. О. стоили в районе 26,23 тыс. руб. в месяц, в то время как в Адмиралтейском районе – 29,25 тыс., в Центральном – 36,02 тыс., а на Петроградке и вовсе 38,90 тыс.
Количество апартаментов увеличивается
За последний год число стартов строящихся апартаментов увеличилось в шесть раз, по этому показателю Санкт-Петербург опередил даже Москву. По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Дмитрия Рубина, петербуржцы все чаще интересуются возможностью приобретения помещения в апарт-отеле. Арендодателей привлекают уже разработанные системы доходности. Не последнюю роль играет и отсутствие необходимости контакта с арендатором – эта хлопотная обязанность возложена на управляющую компанию.
Метро становится жизненно необходимым
Снимают жилье, как правило, приезжие либо те, кому не хватает денег на покупку недвижимости. Поэтому личного транспорта у нанимателей чаще всего нет. И наличие рядом станции метрополитена становится крайне важной опцией. Можно, конечно, и общественным транспортом до подземки добираться, но это долго, дорого и неудобно. Особенно с учетом того, что маршрутки скоро отменят.
Самые проблемные с точки зрения транспортной доступности районы, по данным АРСП, – это Кудрово, Бугры и удаленная от метро часть Мурино. Арендодатели вынуждены здесь снижать цены.
Основные арендаторы – миллениалы
Это так называемое поколение Y, то есть люди, родившиеся в 1985–2004 годах. Они выбирают удобную инфраструктуру, минималистичный стильный ремонт и полный набор бытовой техники.
«Бабушкины» квартиры уже неинтересны, спрос смещается в сторону квартир с хорошим ремонтом
Такие утверждения все чаще встречаются в сети. Однако в АРСП с этим не совсем согласны. «Есть разные слои населения с разными потребностями. К примеру, если мы возьмем студента, которому не досталось общежитие, то в его интересах будет найти максимально дешевое жилье. Зачастую это и будет тот самый „бабушкин ремонт“: в среднем такие квартиры процентов на 30 дешевле. Люди с достатком, разумеется, предпочтут новые дома с современным ремонтом», – констатирует Дмитрий Рубин.
Легализация отношений между арендатором и арендодателем
Все чаще обе стороны хотят подписать договор. То ли правовая грамотность населения растет, то ли люди просто устали наступать на грабли, сталкиваясь с разного рода неприятными ситуациями.
Стремление к идеалу
Исходя из всех слагаемых, выведем формулу идеальной квартиры для сдачи в Петербурге. На данный момент это однушка либо юнит в апарт-отеле в центре, недалеко от метро (но не в соседнем доме!), с современным ремонтом и интересным видом из окна. Рядом должен быть сквер, в шаговой доступности – магазины, в парадной – адекватные соседи.
Кстати, эксперты убедительно рекомендуют перед сдачей квартиры поговорить с соседями. Разъясните, что намерены сдавать жилье, что постараетесь следить за порядком. Дайте свой телефон, чтобы оповестили в случае проблем с арендаторами. Письменное согласие соседей вам не понадобится (если это, конечно, не коммуналка), но налаженные добрые отношения пойдут на пользу всем.
Что же делать, если квартира уже есть и она не идеальна для сдачи?
Как увеличить привлекательность недвижимости для нанимателя? Конечно, перенести недвижимость в более комфортабельный район вы не сможете. Равно как и улучшить транспортную доступность либо изменить вид из окна. Однако некоторые вещи вполне по силам любому собственнику.
Сделайте ремонт, пускай и недорогой. Основу для интерьера лучше выбрать нейтральную – серый, белый, бежевый цвета. Это будет сочетаться с любым цветовым и стилевым решением аксессуаров, которые арендаторы привезут с собой. В моде сейчас деревянные (или стилизованные под дерево) полы и разноуровневое освещение. И то, и другое устроить не так сложно.
Замените либо, на худой конец, почините сантехнику. Ржавый душ или текущий унитаз – это пережитки «совка». Организуйте как можно больше спальных мест, особенно если собираетесь сдавать посуточно. Наниматели это обязательно оценят. «Пусть даже табурет и тот раскладывается!» – шутят риэлторы.
«Обеспечьте необходимый минимум для проживания: плита, духовка, микроволновая печь, стиральная машина, телевизор, – советует Дмитрий Рубин. – Квартира должна быть готова к тому, что уже сегодня в нее въедет человек и будет жить без каких-либо доплат и покупки мебели, которую в случае переезда арендатора еще и придется забирать с собой или продавать».
При этом не стоит повторять распространенную ошибку собственников – захламлять квартиру максимальным количеством мебели. Свободное пространство – это всегда приятно!
Цена «в рынке»
И все же самое первое и самое важное условие удачной сдачи недвижимости – правильная цена. Квартира должна быть «в рынке». Иными словами, нужно не продешевить и не назначить совсем уж ломовую цену.
Для этого рекомендуем изучить структуру предложения на рынке аренды в конкретный момент времени. В качестве примера возьмем самый популярный формат – студии и однушки. По данным Центра оценки и аналитики «БН» за ноябрь 2019-го, наибольшее число таких квартир зафиксировано в диапазоне от 19 тыс. до 22 тыс. руб. в месяц – в зависимости от характеристик жилья.
Диапазоны стоимости аренды студий и однушек в месяц (тыс. руб.), % от общего объема
Кому-то такой ценовой разброс покажется довольно большим. И все же максимальные и минимальные значения знать не помешает. А более конкретную цифру можно получить путем нахождения в базе максимально схожих по опциям квартир. Кстати, по наблюдениям риэлторов, самые дешевые объекты сегодня не слишком востребованы. Арендаторы готовы немного переплатить, но и удобств получить больше.
Аналитики BN.ru проанализировали структуру предложения и по районам. Лидером стал Приморский, где сосредоточено 16,1% от всего объема предложения по аренде. За ним следуют Невский, Московский, Выборгский и Калининский районы, их доля в предложении – 11,2%, 11,1%, 9,6% и 8,8%. Минимум объектов, предлагаемых в аренду, зафиксирован в Адмиралтейском и Петроградском районах: 2,8% и 2,3% соответственно. Чем больше доля предложения, тем, соответственно, больше конкурентов у арендодателей. Этот фактор нужно тоже учитывать.
Структура предложения по районам (% от общего объема)
Стоит также наблюдать и за сезонной динамикой цен на аренду. Осенью цены, как правило, растут. Вот почему выгодно искать съемщиков в сентябре либо накануне, в июле-августе, когда в город съезжаются студенты. Но сейчас, в декабре, не стоит думать, что время упущено: накануне Нового года стоимость найма вновь поползет вверх. Правда, это касается лишь сегмента краткосрочной аренды, поскольку в город начнут стягиваться туристы, желающие отметить праздник в Северной столице. Для «долгосрочников» декабрь и январь – это период затишья. Но уже с февраля спрос на квартиры начнет расти, чтобы достигнуть своего пика весной.
Динамика цен предложения по типу квартир, руб./мес.
Итак, главные качества, которые помогут вам стать успешными рантье, выглядят так: знание трендов, умение анализировать, готовность сделать объект более привлекательным и стремление к «правильной» цене. Удачи в сдаче!
