В конце декабря прошлого года было подписано соглашение о взаимодействии между городским Жилищным комитетом, ГУ «Горжилобмен» с одной стороны и Российской Гильдией риэлторов, Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области – с другой. Соглашение было разработано для реализации городского закона «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». О текущих результатах совместной деятельности рассказывает полномочный представитель Президента РГР в СЗФО, председатель Комитета по работе с городскими жилищными программами АРСП Павел Созинов.
– Павел Борисович, для взаимодействия с исполнительными органами власти Петербурга по вопросам жилищной политики, в рамках Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области был создан специальный Комитет по работе с городскими жилищными программами. По каким вопросам уже удалось достичь договоренности, какие проблемы еще предстоит решить?
– На днях мы провели расширенное заседание Комитета по работе с городскими жилищными программами АРСП совместно с представителями Жилищного комитета и ГУ «Горжилобмен». Впервые заинтересованные стороны подробно обсудили алгоритм расселения коммунальных квартир, в котором были наконец учтены и некоторые наши предложения. Например, для нас важно, чтобы коммунальная квартира, информацию о которой риэлторы или жильцы подают в жилищный отдел районной Администрации или в ГУ «Горжилобмен» для включения ее в адресный перечень квартир, подлежащих расселению в соответствии с законом, оставалась закрепленной за этим риэлтором. В новой форме адресного перечня теперь может быть отражено, кто именно внес в него этот объект.
В настоящее время АРСП разрабатывает соглашение между ГУ «Горжилобмен» как оператором программы и риэлтором, сопровождающим сделку по расселению коммунальной квартиры. В соглашении будут обозначены права и обязанности риэлторской компании. Риэлторы настаивали на включении в адресный перечень для расселения те коммунальные квартиры, в которых проживают не только очередники. Такой подход позволит существенно расширить количество расселяемых квартир. Эта норма закреплена в инструкциях Жилищного комитета. Обсуждались также вопросы налогообложения, аккредитации риэлторских компаний при ГУ «Горжилобмен», подготовки совместных учебных программ по расселению и др.
Несмотря на то, что в последнее время по некоторым важным вопросам в работе с ГУ «Горжилобмен» и городским Жилищным комитетом нам уже удалось достичь взаимопонимания, проблем, которые еще предстоит решить, немало. Так, остается низкой правовая защищенность инвестора в процессе расселения коммунальных квартир. Это связано с тем, что проживающие в них граждане могут в любой момент расторгнуть соглашение с инвестором, что повлечет за собой убытки. Нигде не сказано, каковы обязанности жильцов коммунальной квартиры перед инвестором.
Серьезная проблема, с которой мы столкнемся в самое ближайшее время, – это элементарная нехватка квартир, необходимых для расселения коммуналок.
Согласно планам городского правительства, к 2010–2011 годам должны ежегодно расселяться 6–7 тыс. таких квартир. Для этого ежегодно потребуется не менее 20–25 тыс. новых малогабаритных квартир, что на сегодняшний момент составляет более трети вторичного рынка жилья в Петербурге. Первичный рынок в процессе расселения сегодня практически не может быть задействован, в связи с тем что условия предоставления квартир, прописанные в законе о расселении, слишком жесткие. Так, предполагается, что квартира должна приобретаться по договору об участии в долевом строительстве, а ее готовность –составлять 70%. Сейчас таких квартир просто нет. Во-первых, процент сделок по договорам долевого строительства очень невелик. Во-вторых, объектов жилой недвижимости на первичном рынке с готовностью 70% практически не бывает в листингах, или цена их слишком высока (это квартиры, повторно выводимые инвесторами на рынок).
Непонятна также процедура переселения граждан в такую новостройку. Нигде в нормативных документах не сказано об использовании маневренного фонда. Но по закону предполагается, что жильцы коммунальной квартиры не имеют другого жилья, иначе они не могли бы быть очередниками. Где же им, по логике законодателя, следует находиться после расселения квартиры?
– К чему могут привести эти проблемы, если их не решать?
– Мы можем столкнуться с тем, что количество малогабаритных квартир под расселение окажется недостаточным. Несмотря на то, что большую часть квартир на вторичном рынке можно отнести к малогабаритным, не менее 70–75% из них завязаны в цепочки и с большим трудом могут быть вовлечены в процесс расселения.
Таким образом, малогабаритные квартиры вырастут в цене. Количество же коммуналок, предлагаемых под расселение, резко возрастет. Соответственно, они будут дешеветь. Мы получим большое количество квартир с низкими инвестиционными показателями. По данным центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», доля многокомнатных квартир в структуре спроса на вторичном рынке составляет 7–8%, т. е. не превышает 4–5 тыс. в год. В то же время предложение в два раза превышает спрос – 15%. Уже сейчас много коммунальных квартир, которые публикуются в листингах и не расселяются годами. По оценкам потенциальных покупателей по совокупности рисков цены на них завышены. В то же время, даже получив социальные выплаты, жители коммуналок вряд ли пойдут на снижение своих требований.
Что делать? Очевидно, первый шаг – вовлечь в процесс расселения первичный рынок. Мы считаем, что необходимо снизить планку требований к квартирам в новостройках. Рассматривать договоры не только долевого участия, но и, например, предварительной купли-продажи. Кроме того, необходимо снизить требования к степени готовности квартиры, включить маневренный фонд в алгоритм расселения.
Чтобы привлечь инвесторов, нужно решить вопрос с защитой инвестиций в процессе расселения коммунальных квартир. Если бы удалось создать алгоритм, защищающий инвестиции, тогда могли бы быть привлечены ипотечные кредиты банков.
С другой стороны, закон о расселении коммунальных квартир может стимулировать интерес инвесторов к объектам, расположенным на первых этажах, но лишь в том случае, если будут решены все проблемы с переводом этой недвижимости из жилищного фонда в нежилой. Естественно, что инвесторы заинтересованы в использовании этих помещений в первую очередь в коммерческих целях. В настоящее время, по оценкам центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», доля таких квартир в экспозиции в листингах – около 1,5% от всех объектов жилой недвижимости на вторичном рынке, т. е. около 750–800 предложений. Объем этого сегмента рынка составляет не менее $250 млн, и может быть удвоен в ходе реализации городских программ по расселению коммунальных квартир. Однако вопрос с переводом квартир из жилищного фонда в нежилой остается одним из наиболее сложных.
– И все же, как будет решаться вопрос с переводом квартир из жилищного в нежилой фонд? Есть ли какие-нибудь предложения у бизнес-сообщества?
– Комитет по работе с городскими программами АРСП провел мониторинг ситуации, результатом которого стало официальное обращение в городской Жилищный комитет. В нем обозначены проблемы, с которыми сталкиваются риэлторы при переводе квартир из жилищного фонда в нежилой.
Перевод осуществляется администрациями районов Петербурга по согласованию с Жилищным комитетом. Для этого администрациями районов разработаны собственные распоряжения.
Согласно законодательству перевод жилых помещений в нежилые должен занимать от 30 до 50 дней в зависимости от необходимости проведения переустройства помещения. В реальности процесс перевода может длиться около года. Несмотря на исчерпывающий список документов, необходимых для осуществления перевода из жилого помещения в нежилое, указанных в Жилищном кодексе, администрации районов существенно дополняют этот список, произвольно трактуя понятие «оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланируемого жилого помещения».
В Жилищном кодексе указаны несколько ограничений для помещений, которые могут быть переведены из жилищного в нежилой фонд. Одним из основных ограничений является то, что помещение должно иметь отдельный вход и быть расположенным на первом этаже либо последующих, если предыдущие этажи являются нежилыми.
Для перевода из жилищного фонда в нежилой нужно собрать определенный пакет документов, включающий заявление о переводе, правоустанавливающие документы, план переводимого помещения и поэтажный план. Кроме того, в Жилищном кодексе указано, что для перевода квартиры в нежилой фонд нужно представить проект перепланировки. Здесь и начинаются сложности. Одной из главных на сегодня проблем, с которыми можно столкнуться, является требование некоторых районных администраций заручиться согласием всех жильцов дома на такой перевод вообще либо на обустройство отдельного входа в частности. Такое требование противоречит Жилищному кодексу и увеличивает сроки перевода и риски владельца. На наш взгляд, целесообразно и достаточно было бы опросить только тех собственников, чьи помещения непосредственно примыкают к данному.
Другой проблемой является согласование проекта с большим количеством исполнительных органов и ведомств, которые зачастую дублируют друг друга. Процесс согласования в настоящее время, как правило, состоит из более чем двадцати (!) этапов. Например, при переводе в нежилой фонд помещения для использования его под офис необходимо согласование ГУ «Дортехнологии», которое в свою очередь предъявляет требование по обустройству автостоянки. При этом принимается во внимание не фактическое количество персонала, имеющего автомобили, и наличие возможности организации такой автостоянки, а площадь переводимого помещения.
Таким образом, при переводе в нежилой фонд увеличиваются сроки согласований и происходит удорожание помещений для инвесторов. Все это приводит к созданию нового вида «бизнеса» – появились «компании», которые, «наладив» контакты с районными администрациями, осуществляют весь комплекс услуг по переводу.
Средняя их стоимость варьируется в пределах 250–350 тыс. руб. Кроме того, поскольку в разных районах Петербурга при получении согласований действуют неодинаковые правила, процедура может оказаться слишком сложной, непонятной и дорогостоящей для инвестора. Наиболее проблемными в этом отношении считаются Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы. Однако именно в них сосредоточено и наибольшее количество коммунальных квартир – около 40 тысяч.
– Что вы считаете необходимым для решения этих проблем?
– Основная наша идея – привести в единое соответствие схему перевода в нежилой фонд для всех районов города. Создать «единое окно» (например, при одном из ГУ городского Жилищного комитета), в которое можно было бы подавать документы. И упростить процедуру, сократив число согласований. Сегодня не совсем понятен также принцип формирования межведомственной комиссии, которая занимается переводом. Было бы целесообразно включить туда представителей бизнес-сообщества, которые наблюдали бы за процессом. На наш взгляд, районные администрации не справляются с объемом работ по переводу квартир из жилищного в нежилой фонд. Город не должен занимать наблюдательную позицию в этом сложнейшем вопросе.
