Говоря юридическим языком, вы вначале приобрели право требования по ДДУ, а потом, в декабре 2018-го, его переуступили. Ведь по факту еще никакой квартиры не было. Но доход вы все равно получили и обязаны с него уплатить налог.
Однако налогооблагаемый доход при уступке прав требования по ДДУ может быть уменьшен на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 кодекса налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Маловероятно, что вам этот вариант подойдет, но не упомянуть об этом я не мог. К слову, вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.
Второй путь. При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества или имущественных прав.
Теперь на понятном языке. В вашем случае необходимо разобраться, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию). Совсем упрощая – посмотреть на разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает, однако обязанность по подаче декларации сохраняется.
Когда стоимость уступки по договору долевого участия больше стоимости приобретения права требования по договору долевого участия, вы должны уплатить налог с разницы сумм, которые были указаны в договорах уступки прав требования и долевого участия. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13%.
Приведу пример:
(4 000 000 – 2 300 000) × 13% = 221 000 (руб.),
где 4 000 000 – стоимость уступки по ДДУ, 2 300 000 – стоимость ДДУ, 13% – налоговая ставка, а 221 000 руб. – сумма к уплате налога по доходу.
При этом ваши действия по приобретению нового права требования по договору долевого участия не имеют значения, так как это разные сделки, однако ко второму договору долевого участия применяется аналогия закона.
Отвечал Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
