В разные времена и в разных ситуациях успех сопутствует то одним, то другим, но все-таки чаще имеют основания гордиться своим инвесторским талантом покупатели жилья в мегаполисах. Почему так, разберем в этой статье.
Цены кусаются
Если вы посмотрите на стоимость недвижимости в крупнейших городах мира, то увидите, что среди них нет ни одного «дешевого». Даже там, где цены кажутся низкими, для коренного населения они все равно кусаются и почти никогда не падают. Надеждам многих российских покупателей, что настанет день и они скупят за три копейки квартиры в Москве или Санкт-Петербурге, скорее всего, тоже не суждено сбыться.
Чтобы понять данную логику, нам придется совершить экскурс в экономическую демографию.
На житейском уровне практически каждый понимает взаимосвязь: в Москве и Санкт-Петербурге выше зарплаты, поэтому выше и цены на квартиры, но мало кто задумывается над следующими вопросами.
– Почему разница в зарплатах столиц и регионов не сокращается?
– Почему бурный поток мигрантов в Москву и Санкт-Петербург не оскудевает, а только усиливается, но это все равно не приводит к сокращению вилки в зарплатах?
– Почему на большинство товаров цены в мегаполисах такие же, как в регионах, а на недвижимость – в разы больше?
– Почему в крупных городах недвижимость растет в цене, а в мелких – чаще всего наоборот?
Вторая урбанизация
Удивительно, но мало кто из демографов обратил внимание на усиление урбанизации в последние годы.
Обычно под урбанизацией понимается соотношение городского населения ко всем жителям страны, и этот показатель в развитых странах уже не растет, так как почти все сельское население и так давно переместилось в города.
Но процессы урбанизации на этом не закончились. Современная экономика требует дальнейшей концентрации населения, а поскольку черпать людей из деревень стало невозможным, донорами становятся маленькие и средние городки.
Выглядит это так: маленькие, средние и даже некоторые крупные города теряют жителей, зато в мегаполисах людей становится только больше и больше. Этот процесс я называю второй урбанизацией. Несложно догадаться, что она имеет прямое отношение к нашей теме: происходит расслоение рынка недвижимости, когда цены в одних городах (бенефициарах второй урбанизации) растут, а в городах-жертвах падают.
В основе второй урбанизации лежат глубокие экономические предпосылки.
Вспомним для начала, что «первая урбанизация» была тесным образом связана с развитием промышленности, индустриализацией. В деревнях сформировался излишек рабочей силы, а в городах, где строили фабрики и заводы, наоборот не хватало рабочих рук. Города бурно росли по всей стране. Этот период сопровождался и экономическим ростом – но ровно до того момента, пока не заканчивалось топливо в виде избыточной деревенской рабочей силы.
Если первая урбанизация была связана с подъемом промышленности, то вторая урбанизация – следствие расцвета сектора услуг.
Во всех развитых экономиках промышленность растеряла былое величие (ранее та же судьба постигла сельское хозяйство), а сектор услуг достигает уже 70-80% от ВВП.
зависимость от услуг
Вспомним, что промышленность может располагаться равномерно по всей территории страны. Почти не имеет значения, где у вас организовано производство: благодаря транспорту вы можете переместить продукцию в любую точку страны, сбыть ее там или отправить на экспорт. Поэтому для успеха производства неважно, сколько людей живет в городе, – главное, чтобы хватило рабочих рук.
С сектором услуг все иначе: где услуга «произведена» – там же обычно она и сбывается. Услуги, за редкими исключениями, нельзя продать в другом городе, нельзя экспортировать. Например, вы открыли таксопарк в Воронеже – вы работаете только в этом регионе; открыли кафе в Костроме – значит, можете рассчитывать только на спрос со стороны местных жителей, и т. д.
В отличие от промышленных товаров, потенциальный спрос на которые может быть реализован по всей стране (или даже по всему миру), спрос на услуги ограничен только небольшой территорией.
Более того, объем спроса на услуги напрямую зависит от количества людей, которые живут в локации. Если в городе проживает мало людей, то бизнес не будет рентабельным – просто-напросто не найдется достаточного количества клиентов. Например, вы решили открыть страховую компанию в городе с населением 30 тыс. человек. Но бизнес у вас не идет – у вас не образуется достаточного потока клиентов, и в конечном счете вам ничего не останется, как закрыть свою контору.
Чем более сложная услуга, тем больше нужно жителей в городе. Например, продуктовый магазинчик можно открыть в поселке, где живет хотя бы 500 человек, таксопарк – 5 тыс. человек, отделение банка – 10 тыс. человек, а футбольный стадион – никак не меньше 50 тыс. человек.
Заметим, что государство проводит ровно ту же политику концентрации: в маленьких городах услуги ликвидируются и переводятся в крупные центры, а более сложные услуги – опять-таки в мегаполисы. Например, если вы заболели в поселке, то с неприятным удивлением обнаружите, что сельскую поликлинику закрыли, в районной поликлинике сократили половину врачей и даже в областной вам толком не помогут. Что делать? Ехать лечиться в Москву, потому что все серьезные лаборатории там. Аналогичная история с детскими садами, школами, вузами, получением документов и т. д.
Иными словами, в отличие от промышленного производства, услуги всегда имеют свойство концентрироваться в крупных городах. Но еще более важно то, что это к тому же ускоряющийся и самоподдерживающийся процесс.
Ниже схема, как это происходит.
1. Услуги концентрируются в крупных городах
2. Появление рабочих мест (в услугах) приводит там к росту зарплат
3. Мигранты, привлеченные зарплатами, переезжают из мелких городов в крупные
4. Рост крупных городов делает рентабельными новые услуги и новую концентрацию
5. Растут зарплаты и т. д.
Несложно догадаться, что в маленьких городах все происходит с точностью до наоборот.
1. Бизнес, основанный на услугах, разоряется и покидает город
2. Рабочих мест в городе становится меньше и/или падают зарплаты
3. Люди уезжают за заработками, население города сокращается
4. Сокращение населения делает нерентабельным бизнес на услугах, бизнес разоряется и закрывается
Земля в дефиците
Всем знакома поговорка «Богатые богатеют, а бедные беднеют». Это справедливо не только для людей, но и для городов. Специфика современной экономики провоцирует дальнейшую концентрацию богатства в крупнейших финансовых центрах, бесконечный приток мигрантов и, разумеется, рост цен на недвижимость.
Ведь место под застройку в мегаполисах ограничено. Застройщики, конечно, пытаются решить эту проблему, строя небоскребы, проводя реновацию промзон (которые теперь стали ненужными), расширяя, насколько возможно, территорию города. Но глубинное противоречие между постоянным притоком мигрантов и ограниченным местом под застройку толкает цены вверх. Различные кризисы могут притормаживать эту тенденцию, но лишь временно. Другое дело, что бенефициаров второй урбанизации не так уж и много: в условиях сокращающегося населения России мало какой город получает миграционный бонус, достаточный для роста цен на недвижимость.
Например, жители города Ельца переезжают в областной центр Липецк, а из Липецка народ едет в Москву. В результате население Ельца сокращается, Липецк остается при своих, а Москва растет как на дрожжах. Из этой схемы понятно, что только мегаполисы по-настоящему могут рассчитывать на долгосрочный рост цен на недвижимость и даже относительно крупные центры (а в Липецке живет полмиллиона человек) ничего от данной тенденции не выигрывают.
Все сказанное выше не означает, что недвижимость в мегаполисах не может падать в цене. Но, при всех локальных спадах, общий ценовой тренд в крупных городах, как правило, направлен вверх.
