Коммерческий директор компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» Алексей Баринов ответил на вопросы посетителей Ярмарки недвижимости и нашего корреспондента в рамках открытых консультаций BN.ru.
– Какие тенденции на рынке загородной недвижимости вы наблюдаете в 2019 году?
– Спрос на дома и участки стабилен: ажиотажа нет, провалов тоже. Но есть нюанс. В прежние годы будущие домовладельцы были готовы действовать по принципу «главное – начать». Особенно если место живописное и участок нравится.
Сейчас мы не наблюдаем у клиентов желания быть первопроходцами на новых территориях. Покупатель образца 2019 года предельно осторожен: он интересуется в первую очередь объектами высокой степени готовности.
В слово «готовность» я вкладываю не только состояние дорог и сетей. Покупатели ищут обжитые массивы, где есть движение и жизнь, которую можно примерить на себя. Они тревожно реагируют на затянувшееся освоение территорий, а также любые признаки заброшенности и неустроенности. К сожалению, таких массивов в наших краях немало.
– То есть покупатели наелись нереализованными обещаниями девелоперов и теперь не желают рисковать?
– Да, к сожалению, так и есть. Но не только девелоперы виноваты в том, что некоторые коттеджные поселки, в том числе в исключительных локациях, что называется, лежат на боку.
Несколько лет назад вкладывать деньги в землю было модно – это был распространенный и относительно доступный вариант инвестирования. У таких покупателей-инвесторов периоды от покупки участка до стройки имеют обыкновение растягиваться до бесконечности.
А критическая масса собственников, которые переоценили свои возможности или приобрели землю «про запас», – главный тормоз, сдерживающий развитие многих интересных массивов и поселков.
Сегодняшние покупатели долго запрягают, но быстро едут. Выбирают, присматриваются, обдумывают, но потом быстро осваивают средства, обживают свои владения и при этом – не боятся брать кредиты. С такими покупателями не то чтобы легко – это самые требовательные клиенты, – но интересно.
– Назовите сегодняшние «хиты» спроса.
– Не могу говорить о всем рынке, а только о том, что наблюдаю на наших объектах: в первую очередь это полностью готовые к строительству участки 8–10 соток с ценами от 1,5 млн до 2 млн руб. – обязательно в массивах с водопроводом, электричеством и хорошими дорогами. Второй важный момент – близость к городу: у нас с каждым годом все больше клиентов, которые ориентируются на постоянное проживание в своем доме.
– Как выбрать участок, чтобы не пожалеть?
– Начинайте с выбора места, где вам комфортно, где вам хочется жить и где вы отдыхаете душой и телом. Далее – исследуйте, примеряйте на себя конкретные объекты, проводите экспертизу, выявляйте критичные и некритичные недостатки «на берегу».
Ведь если пойти с другого конца, то есть с поиска варианта, идеального во всех отношениях, то рискуете не купить ничего. Но бывает и так: документы в порядке, всё есть – дороги, коммуникации, безупречная транспортная доступность... Но душа не лежит – значит, это не ваше.
– Если мне предлагают участок заметно ниже рыночной цены, стоит ли его покупать?
– Скажу так: присмотреться стоит. Вполне возможно, речь идет о срочной продаже – частному продавцу или девелоперу проекта требуются оборотные средства. В то же время цена, соответствующая рыночной, или завышенная – вовсе не гарантия того, что объект ликвиден и с ним все в порядке.
Если фотографии вас вдохновили, надо ехать смотреть. Но для начала изучите локацию и окружение по интернет-источникам, например по «гуглокартам», а также по сообществам жителей в социальных сетях. Попытайтесь найти сам объект и массив на публичной кадастровой карте. Может оказаться, что окружение там такое, что не стоит тратить время на поездку.
– Что лучше: покупка участка в коттеджном поселке или на вторичном рынке – в частном секторе?
– На мой взгляд, покупка на вторичном рынке – почти всегда кот в мешке. Здесь к вам «по наследству» может перейти множество проблем: маскировочный ремонт, долги, испорченные отношения с соседями, последствия неудачных строительных экспериментов. А самое главное – не к кому обратиться с претензиями, если что-то пошло не так.
Но это не значит, что на вторичке искать объект не надо. Если критерий «очень нравится» и ценность места для вас перевешивают выявленные проблемы, а вы готовы их решать, то почему бы и нет?
Что же касается лично меня, то я бы выбирал объект именно в коттеджном поселке и «с чистого листа» – у застройщика. Здесь, во-первых, в наличии как минимум продуманный генплан и инженерные сети. Во-вторых, все прозрачно и проверяемо.
Но также нужна оговорка: речь идет не о любом коттеджном поселке, а о том, который сформирован профессиональным, проверенным и пунктуальным застройщиком и где присутствует управляющая компания, решающая все технические задачи.
Ведь не секрет, что бывает и так: девелопер распродал участки и самоустранился, оставив жителей один на один с нерешенными проблемами. В результате вопросы строительства и обслуживания инфраструктуры порой выливаются в бесконечные собрания, голосования, обсуждения с соседями – и при этом так и не доходят до финала. Чаще всего такое случается в массивах дачного формата.
– Как уберечь себя от рисков при покупке дома?
– Давайте рассмотрим два возможных варианта: дом «секонд-хенд» на вторичном рынке (строили для себя) и готовый дом на продажу в коттеджном поселке. В каждом случае – свои точки контроля и зоны риска.
Дом, который строили для себя, может оказаться наспех приведенным в товарный вид долгостроем либо не слишком удачным строительным экспериментом, который зашел в тупик. Поэтому хозяева и решили избавиться от своего детища.
При покупке такого дома проектной и технической документации, скорее всего, не будет. В лучшем случае – технический план и расширенная выписка из ЕГРН. Чтобы все проверить, потребуются юридическая и строительная экспертиза, а также изучение истории переходов прав. Если на протяжении последнего десятилетия собственники неоднократно менялись, ваши риски возрастают.
Вариант: дом строили на продажу, и строили профессионалы. Проектная документация обычно присутствует – это хороший признак, облегчающий муки выбора. Но далее – все по первому варианту: «примерка», юридическая и строительная экспертиза.
Поэтому при покупке дома у микродевелопера или подрядчика я бы также приглашал независимого эксперта или как минимум друга-строителя.
– Почему нужна независимая строительная экспертиза?
– Потому что, в отличие от «городских» строек, в загородном домостроении далеко не все, кто называет себя профессионалами, на самом деле являются таковыми. Но если вы не строитель, то вряд ли сходу разберетесь, соответствует ли то, что на картинках, в планах, сметных ведомостях и актах приемки, тому, что построили.
Может оказаться, что в проекте – одно, а на объекте – другое. Например, качественные и дорогие материалы заменены более дешевыми аналогами. Да и «оптимизация» на местах – дело обычное: то на песке при устройстве отмосток сэкономят, то подмокший утеплитель в дело пустят.
Но если отделка завершена, то вам вряд ли позволят бурить контрольную скважину или снимать обшивку со стен, чтобы показать вашему «другу-строителю», что внутри. Поэтому аккуратно оформленная проектная документация – с подробной спецификацией и сметной ведомостью, в которой учтено все до гвоздя, приложены акты приемки скрытых работ, зафиксированы изменения и замены материалов, – это признак, свидетельствующий как минимум о профессиональном подходе.
Скажу сразу: в коттеджном поселке риски столкнуться с критичными недоделками тоже есть. Но здесь есть девелопер, обеспечивающий выполнение гарантийных обязательств, и управляющая компания, которую можно привлечь к ответу.
– А не слишком ли много проверяющих: юрист, эксперт по строительству… Может быть, достаточно опытного риэлтора?
– Опытный специалист по недвижимости поможет отсечь лишнее на начальном этапе, снизить риск покупки кота в мешке, а в случае выявления недостатков – договориться об адекватном снижении цены. Но при одном условии: он приглашен вами, а не выступает в интересах продавца.
Что касается всех прочих экспертов, то у вас нет необходимости приглашать их с собой на первый просмотр – это ничем не оправданные затраты. Наш опыт показывает, что, прежде чем принять решение, среднестатистический покупатель осматривает понравившийся объект три-четыре раза. Сначала – «просто посмотреть». Потом – вместе с домашними прогуляться по окрестностям, оценить инфраструктуру и по возможности познакомиться с будущими соседями.
Далее, если объект не разонравился, можно приступать к изучению правоустанавливающих документов с юристами и проектной документации с экспертами по строительству.
На этом этапе будьте готовы к дополнительным затратам, и здесь никакие экспертизы и средства дополнительного контроля лишними не будут: скважины и шурфы, забор проб воды на анализ, тепловизионное обследование...
Четвертый, финальный этап – когда покупатель мысленно разбивает цветники и расставляет мебель по комнатам. То есть если вы дошли до этого этапа и готовы консультироваться с дизайнером – это точно ваш будущий дом.
