На круглом столе BN.ru «Жилищные программы. Кому поможет государство?» эксперты обсудили, какие возможности дают программы по улучшению жилищных условий и какова их роль на рынке недвижимости.
Очередь за миллиардами
Государство закладывает миллиарды рублей на соцвыплаты, материнский капитал, жилищные займы, льготную ипотеку и прочие меры поддержки граждан, готовых решать свой квартирный вопрос. В приоритете – очередники.
Так, в Петербурге право на бесплатное жилье имеют около 140 тыс. семей (для постановки на жилищный учет нужна обеспеченность не более 9 кв. м общей площади жилья на каждого члена семьи, стаж проживания в Петербурге не менее десяти лет и т. д.). Но реально государство помогает лишь тем очередникам, кто готов тратить на покупку жилья часть собственных средств. Именно под них заточены городские целевые программы – «Молодежи – доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир», «Жилье для работников бюджетной сферы» и ряд других. Как рассказал заместитель руководителя управления методологии АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Александр Лащев, жилищные программы предусматривают самые различные механизмы поддержки, самая востребованная у граждан – безвозмездная соцвыплата, которую можно тратить на покупку готового или строящегося жилья.
Размер соцвыплаты высчитывается на основе множества параметров. В среднем она составляет 550 тыс. руб. на каждого члена семьи и под миллион рублей – для одиноко проживающего очередника. «Срок получения соцвыплаты зависит от программы и стажа очередника – чем раньше он встал на жилищный учет, тем быстрее получит бюджетные средства», – рассказывает Александр Лащев. Но есть и нюансы. Преимущественное право по всем городским программам имеют жители коммунальных квартир и многодетные семьи. Они идут вне очереди, и вот как раз им реально получить соцвыплату уже через год, максимум два. У остальных участников программ срок ожидания «матпомощи» непредсказуем. К примеру, по программе «Молодежи – доступное жилье» соцвыплаты сейчас дают гражданам, вставшим на жилищный учет в начале 80-х годов прошлого века (вернее, на учет становились еще бабушки-дедушки нынешних претендентов). «Участникам этой программы гораздо выгоднее воспользоваться другой формой поддержки – беспроцентным жилищным займом. Его и получить быстрее, и здесь нет переплаты по ипотечному кредиту, проценты по которому зачастую превышают размер всей соцвыплаты», – делится секретами господдержки Александр Лащев.
По его словам, всего на решение жилищных проблем очередников из бюджета Петербурга в этом году выделена немалая сумма в 10 млрд руб. – этих средств хватит на помощь семи тысячам семей. В будущем году власти планируют заложить не меньшие объемы финансирования, а также продлить до 2024 года все жилищные программы, действие которых заканчивается в 2020 году.
Субсидия на рынке
Многие отделы продаж застройщиков давно обзавелись специалистами по работе с госпрограммами. А риэлторы уже с легкостью встраивают субсидии в самые сложные цепочки сделок на вторичке. Впрочем, сами очередники отдают предпочтение новостройкам: здесь и квартиры дешевле, и множество вариантов с полной отделкой – не надо тратиться на ремонт, которого потребует почти любая квартира «секонд-хенд». По оценке вице-президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Ольги Карповой, доля сделок с госсубсидиями на вторичке составляет лишь 2-3%.
При всем том покупка новостройки сопряжена с дополнительными требованиями и ограничениями. В частности, у выбранного жилого комплекса должна быть высокая степень готовности, а застройщик должен получить аккредитацию у оператора программы.
«По опыту предыдущих лет, при достижении высокой стадии готовности объектов – 70% – доля сделок с использованием госсубсидий у нас увеличивается до 20%. Чаще всего участники госпрограмм приобретают двухкомнатные квартиры», – рассказывает старший маркетолог-аналитик ООО «СПб Реновация» Ольга Гюнеш. В целом на участников госпрограмм ориентируются многие застройщики. По словам Ольги Гюнеш, поддержка государства позволяет гражданам приобретать жилье, не имея собственных сбережений: размера выданной субсидии, как правило, хватает на первоначальный взнос по ипотеке.
Впрочем, различные виды госсодействия можно суммировать, и в некоторых случаях у граждан получится компенсировать за счет государства 40–75% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
Ипотека и дети
В последние годы приоритетом стали семьи с детьми – власти бросили на них всю мощь господдержки: материнский капитал, жилищные сертификаты, семейная ипотека... К примеру, в Петербурге семья с тремя детьми, состоящая на жилищном учете, по программе жилищных сертификатов может рассчитывать на единовременную выплату в размере 3,5–4,0 млн руб. Но немалые возможности и у неочередников. Как подсчитал директор по развитию «Петербургского дома недвижимости» Андрей Кондаков, максимальный размер помощи семье с детьми составит около 900 тыс. руб.: 453 тыс. руб. – средства материнского капитала, 150 тыс. руб. – региональный маткапитал и еще 300 тыс. руб. – компенсация на приобретение земельного участка.
При всем том, по его словам, налицо слабая осведомленность граждан – мало кто знает о всех возможностях решить квартирный вопрос с помощью государства. «К примеру, недавно проведенный нашим агентством опрос показал, что девять из десяти опрошенных никогда не слышали о программе семейной ипотеки. Почему – непонятно», – говорит он. В рамках этой программы семьи с двумя и более детьми могут взять ипотеку или рефинансировать уже имеющийся кредит по льготной ставке – 6% на весь срок кредитования. Сейчас по этой программе уже появились банковские продукты под 4,5%, а на подходе совсем неслыханные «маркетинговые» предложения – под 1% годовых.
Семейная ипотека далека от популярности и в целом не превышает 1,1% от общего объема ипотечного кредитования в стране, отмечает председатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Максим Ельцов. Это объясняется жесткими ограничениями со стороны законодателя. В частности, квартиры по этой программе нельзя приобретать на вторичном рынке жилья, а на первичном рынке это можно делать только у застройщиков-юрлиц. «Пока что все улучшения по программе носят в большей степени пиар-характер. Хотя если распространить ее на вторичку, то общие объемы кредитования выросли бы как минимум до 5%», – полагает он. Из других слабых мест – на льготные условия не могут перейти семьи, уже взявшие ипотеку до запуска программы. «К примеру, банки отказывают в рефинансировании, если часть ипотеки была погашена маткапиталом. Или квартира была приобретена по договору переуступки прав требования, а не по договору долевого участия. То есть многие семьи, которые брали ипотеку под 10%, сейчас не могут рефинансировать кредиты под 4,5%», – рассказывает Максим Ельцов.
К слову, такие же проблемы характерны и для нового, недавно запущенного государством продукта – так называемого второго материнского или «отцовского» капитала. Его можно получить при условии рождения после 1 января 2019 года третьего ребенка. Выплату в размере 453 тыс. руб. семьи могут тратить на погашение уже взятой ипотеки. Но из-за жестких ограничений законодательства и соответственно «неподходящих» условий кредитных договоров чуть ли не 30% претендентов на «второй материнский капитал», по словам экспертов, сейчас получают отказы
Через тернии к мечте
Для участия в любой из государственных программ потребуется собрать внушительный пакет документов. По словам Александра Лащева, получить необходимые консультации, выбрать подходящий механизм содействия граждане могут в районных жилищных отделах или у операторов – АО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» и ГБУ «Горжилобмен».
На практике граждане могут столкнуться с изрядной бумажной волокитой, множеством сложностей, и из-за различных хитросплетений решение квартирного вопроса может затянуться на годы. К примеру, полученную от государства соцвыплату необходимо будет освоить в течение календарного года. Не получилось встроить эти деньги в сделку или не успел подобрать квартиру своей мечты – соцвыплата уходит обратно в бюджет. Ольга Карпова отмечает, что некоторые нюансы схем государственного содействия непонятны даже грамотным практикам рынка и в Петербурге необходимо создание единого консультационного центра по работе с жилищными программами. «Нужна единая площадка, куда риэлтор смог бы прийти со своим клиентом. Это может увеличить информированность граждан и повысить количество сделок с использованием госсубсидий», – считает она.
Максим Ельцов, в свою очередь, полагает, что не каждый риэлтор может оказать квалифицированную помощь в осуществлении сделки с использованием субсидий. А оценить уровень агента у клиента с ходу не получится – для этого нужно повысить собственную осведомленность в теме. «Желательно, чтобы риэлтор состоял в агентстве, которое входит в одно из профобъединений. Это будет некоей гарантией качества услуги, так как такие агентства заинтересованы в постоянном повышении квалификации своих сотрудников, и в том числе при работе с государственными программами», – говорит он.
Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Жилищные программы. Кому поможет государство», организованном BN.ru.
Ближайший круглый стол «Куда движется недвижимость? Подводим итоги 2019 года» пройдет 19 декабря 2019 года.
