Что происходит на первичном рынке жилья и каким будет его будущее, рассказали эксперты на открытых консультациях BN.ru в ходе работы Ярмарки недвижимости.
Рынок новостроек вступил в очередной виток перестройки – переход на эскроу-счета с банковским финансированием. Дополнительным звеном между покупателем и застройщиком встают банки, что снизит риски дольщиков. Стартовавшие после 1 июля новостройки начали продаваться через эскроу, но число их пока невелико. А большинство «старых» жилых комплексов будут достраиваться по прежним правилам.
При этом часть новостроек попали в зону неопределенности – застройщикам нужно привлекать финансирование в банках либо строить на собственные средства. Другая немалая группа – проблемные стройки, где краны стоят, а застройщики находятся на стадии процедуры банкротства.
Покупателям жилья в этих условиях следует быть вдвойне осторожными, отмечает заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский. «Сегодня выбор застройщика – это выбор риска. Ситуация на рынке непростая, и часть застройщиков, не получив проектного финансирования, могут с рынка уйти», – говорит эксперт.
После передела рынка на нем останутся лишь крупные компании, а также несколько солидных банков, которые будут держать эскроу-счета и ими пользоваться, говорит генеральный директор АН «Петербургский Дом Недвижимости» Ольга Ананишнова. «Сейчас квартиры приобретаются по минимальной цене на котловане. А проектное финансирование предполагает, что покупатель будет класть на эскроу-счета средства в размере стоимости готового жилья. Входной билет на рынок будет совсем другим», – считает она.
Ценовой рост в новостройках в минувшем году характеризовался изрядной долей абсурда – чем чаще застройщики повышали ценники, тем активнее покупатели, напуганные страшилками о массовом удорожании, брали квартиры. «Сейчас цены растут стабильно – по мере повышения строительной готовности объектов. А из-за снижения спроса застройщики стали активнее запускать акции – паркинги в подарок и пр. Теперь стимулировать рынок будут не застройщики увеличением ценника, а банки – дальнейшим снижением ипотечных ставок», – говорит независимый блогер по недвижимости канала NEWдвижимость Максим Тимохов.
Все эксперты отмечают, что схема эскроу постепенно подчистит рынок: ненадежные компании будут вынуждены уходить. При этом для покупателя главными критериями выбора будут не низкие цены и красочные рендеры, а точный выбор застройщика – с учетом его репутации, финансовой устойчивости, опыта качественного строительства и своевременной сдачи домов в срок.
Мы приводим ответы экспертов на наиболее интересные вопросы, прозвучавшие в ходе общения.
Отвечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО
Самый безопасный вариант расчетов – через банковские эскроу-счета, когда деньги покупателей кладутся в банк до момента окончания стройки и застрахованы на сумму до 10 млн руб. Но пока новостроек по эскроу очень мало: в Ленобласти только три проекта, в Петербурге – чуть больше. В основном на рынке по-прежнему используется аккредитивная схема расчетов. Она вполне безопасна при наличии в условиях договора пункта о том, что деньги с аккредитива застройщик получает только после регистрации ДДУ в Росреестре. В схеме переуступки также нет ничего страшного – ее регулирует ГК РФ и 214-ФЗ. Главное, чтобы такой договор был зарегистрирован в управлении Росреестра.
У меня нет никакого предубеждения к столичным игрокам, тем более что к нам в том числе приходят лидеры российской строительной отрасли. Но покупать нужно у застройщиков, которых мы хорошо знаем. Помимо репутации и других критериев, у застройщика должен быть опыт работы в Санкт-Петербурге – дополнительный фактор риска, который необходимо учитывать. Характерный пример – всем известная московская ГК «Город», чьи объекты сейчас достраивают другие компании. Поэтому покупать желательно у таких компаний, у которых за плечами уже один-два своевременно сданных объекта в Петербурге.
Если дом только начинают возводить, значит, застройщик уже не распоряжается бесплатными деньгами дольщика и обязан по закону строить по эскроу и с проектным финансированием. Банковские деньги бесплатными не бывают. Поэтому в продажную стоимость квартиры застройщик как минимум закладывает стоимость взятого кредита. Кроме того, есть еще фактор инфляции за три года стройки, учет разных рисков, требования банка и т. д. В итоге и заявляется цена, которая раньше была на самой последней стадии строительства. У покупателей при этом появляются дополнительные гарантии безопасности, но за все надо платить.
Рассрочка была выгодна для покупателя, так как он не переплачивал. Для застройщика тоже удобно – он бесплатно пользовался деньгами дольщика, пусть и не всей суммой. При проектном финансировании рассрочку давать экономически невыгодно. Лишь некоторые крупные застройщики смогут это себе позволить. Но, скорее всего, это будет исключением из правил.
Отвечает Ольга Ананишнова, генеральный директор АН «Петербургский Дом Недвижимости»
В покупке квартиры по переуступке нет ничего страшного. Но если сам застройщик отметился неоднократными переносами сроков сдачи домов и уже на котловане расплачивается квартирами – для меня это уже сигнал, что у него не все в порядке с финансовой устойчивостью. То есть ему уже на старте проекта нечем заплатить подрядчикам. Если это системный подход застройщика – с ним не стоит связываться. Такая практика была характерна для некоторых компаний, которые сейчас находятся на стадии банкротства.
При получении дохода физлицом до 1 апреля следующего года нужно оформить декларацию и заявить доход, неважно, как он получен, при продаже собственности или по переуступке. При покупке новой квартиры вы имеете право на получение от государства налогового вычета. И налог, который вы обязаны заплатить при продаже квартиры, может быть учтен в счет налогового вычета. Важный нюанс – такие сделки должны быть проведены в рамках одного налогового периода.
Даже если вы продали за ту же цену – вы обязаны указать это в налоговой декларации. Это важный момент. В вашем случае налог не возьмут. Но если вы продаете квартиру дороже, чем купили, то налог нужно будет платить обязательно.
Отвечают Максим Тимохов и Антон Зверев, блогеры канала YouTube по недвижимости
М.Т. Жаловаться в свою управляющую компанию. Дорожно-уличную сеть вокруг сданной новостройки застройщик обязан сделать самостоятельно или договориться об этом с городом. Но если это крупный жилой комплекс, то дорожная инфраструктура обычно строится в последнюю очередь – иначе строительная техника убьет дороги. Обычно застройщик предупреждает первых новоселов – нужно потерпеть, чтобы через год не делать все дороги заново.
А.З. Во всех рекламных буклетах обычно указывается срок ввода дома в эксплуатацию. И многие покупатели путают сдачу объекта и срок передачи квартиры – оба они указаны в ДДУ. Главная для вас – дата, не позднее которой дольщику обязаны выдать ключи. Застройщик может сделать это раньше, но никак не позже указанной даты. Как правило, на передачу ключей после ввода в эксплуатацию застройщик берет полгода, но в договоре может быть указан и год – если хочет перестраховаться.
М.Т. На сегодня четкой классификации новостроек не существует. Есть условное деление на эконом-класс (стандарт), комфорт, бизнес и элиту. Но каждый застройщик, по аналогии с курортными отелями, вешает «звезды» по своему усмотрению – от этого зависит и ценник. Иногда определить класс жилья можно по некоторым параметрам проекта. К примеру, в ЖК бизнес-класса количество машиномест в паркингах должно примерно соответствовать числу квартир в доме. Закрытая от машин дворовая территория – как правило, принадлежность дома к сегменту комфорт. Если количество студий во всем доме больше, чем однокомнатных и двухкомнатных, – явный эконом-класс. При всем том покупателя сейчас интересуют не просто «бетонометры», поэтому застройщики стремятся разными дополнительными опциями удивлять клиентов.
А.З. Порог входа покупателя на рынок апартаментов ниже. Плюс предлагаются различные программы доходности, в том числе гарантированные. Но есть и минусы. К примеру, многие забывают, что непременное условие для получения дохода через управляющую компанию – это меблировка юнита, а это увеличивает цену покупки еще на 500-800 тыс. руб. Ну и главное, жилищный рынок всем давно известен, тогда как апартаменты – совершенно новый сегмент. По факту слишком мало сданных объектов, и провести какую-то аналитику, верны ли обещания большой доходности, пока что затруднительно.
