«Третий день подряд мой телефон накаляется от звонков взволнованных клиентов: у кого-то в собственности шесть квартир, у кого-то даже пятнадцать студий, и всё в аренде, как долгосрочной, так и краткосрочной. И тема одна – запрет аренды в жилых домах», – удивляется генеральный директор «Центра юридического сопровождения» Юрий Кочергин.
«Мы тоже решили разобраться, почему собственники жилья, сдающие его на короткие сроки, так испугались», – рассказывает руководитель проекта БН.ру Александр Усачев.
Откуда ноги растут
Оказывается, 11 ноября на Официальном портале правовой информации появилось постановление «О внесении изменения в правила пользования жилыми помещениями», подписанное председателем правительства Дмитрием Медведевым. В нем черным по белому написано, что теперь «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг».
Интернет-сообщество тут же всполошилось. Новостные ленты запестрели заголовками «В России запретили посуточную аренду жилья», «Посуточная аренда вне закона»…
Однако опубликованное постановление на самом-то деле не сулит ничего революционного. И собственники сдаваемых в аренду квартир могут выдохнуть и спать спокойно (если, конечно, исправно платят налоги).
Документ не приравнял сдачу жилья внаем к гостиничным услугам, а лишь привел правила пользования жилыми помещениями в соответствие с Жилищным кодексом РФ, изменения в который были внесены еще в апреле 2019 года, а вступили в силу относительно недавно – 1 октября 2019 года. В этих поправках речь идет о запрете хостелов и гостиниц в многоквартирных жилых домах.
Правда, тех, кто сдает квартиры в краткосрочную и посуточную аренду, а также их соседей любые законодательные подвижки на сей счет нервируют. Но в данном случае «рантье» могут не беспокоиться – по крайней мере пока.
«Постановление, подписанное Дмитрием Медведевым в начале ноября, не отменяет и не заменяет аренду, закрепленную Гражданским кодексом РФ: для найма жилого помещения достаточно наличия договора и уплаты налогов, – комментирует Юрий Кочергин. – Упомянутое постановление дублирует действующий Жилищный кодекс РФ в части п. 3 ст. 17 с упоминанием недопущения гостиниц в жилых домах».
Это долгая история, но она еще не закончилась
Напомним, что закон, запрещающий гостиницы в жилых домах, был инициирован депутатами, продвигавшими «государственное» арендное жилье. Первый раз он был внесен в Госдуму в 2015 году, прошел первое чтение, но был заморожен до чемпионата мира по футболу 2018 года – потому что «официальных» средств размещения не хватало.
Нынешней весной депутаты вернулись к обсуждению закона. Он прошел третье чтение, причем ряд депутатов настаивали на включении в него формулировок, запрещающих в том числе и краткосрочную аренду жилья.
Вплоть до третьего чтения в законопроекте фигурировал запрет на размещение «гостиниц и иных средств размещения». Но к моменту подписания президентом запрет на гостиницы остался, а «иные средства» (к которым, собственно, пытались отнести краткосрочный коммерческий наем жилья) – выпали.
Во-первых, тема строительства арендного жилья, в связи с реформами в сфере долевки, также отошла на второй план. И лоббировать ужесточение условий коммерческой аренды стало некому.
Во-вторых, для жителей курортных и интересных для туризма территорий прием «гостей» – едва ли не единственный источник существования, причем не только для трудоспособных граждан, но также для пенсионеров и предпенсионеров.
А вводить карательные меры и запреты в сфере аренды жилья – значит поставить крест на развитии туризма и порождать новый виток социальной напряженности. Для этого непопулярной пенсионной реформы за глаза и за уши достаточно.
Поэтому на посуточную аренду законодатели просто закрыли глаза.
Тонкая грань
Кстати, нигде в законодательстве не прописано, что же такое посуточная аренда (а точнее, коммерческий наем жилых помещений). Есть только долгосрочная аренда (на сроки от года), требующая регистрации договора найма в Росреестре, и краткосрочная (регистрация не требуется). Причем минимальный срок найма также не обозначен: хоть на сутки, хоть на неделю.
Что же касается краткосрочного найма и гостиничных услуг, то и здесь грань не то чтобы тонкая. «Услуги гостиниц регламентируются соответствующими гостами и кодами ОКВЭД. То есть если ваша квартира не разбита на номера, в ней нет стойки ресепшен и бара с кассовым аппаратом, а вы сдаете ее целиком и приличным людям – беспокоиться не о чем», – говорит Александр Усачев.
«Гостиница – помещение, часто нежилое, для размещения граждан с номерным фондом, – поясняет Юрий Кочергин. – Как правило, косвенным признаком гостиниц также может являться перечень дополнительных услуг, к которым можно отнести услуги питания, химчистки, горничной, оздоровительные, туристические и иные услуги, закрепленные в прейскуранте гостиницы. То есть гостиница – не только сдача помещения в аренду, но и оказание дополнительных услуг. При сдаче жилого помещения от физического лица в аренду в абсолютном большинстве случае передается во временное пользование исключительно жилое помещение, без оказания дополнительных услуг».
Коммерческий наем жилого помещения предусматривает предоставление этого помещения в пользование нанимателю. А чем последний будет в нем заниматься – его личное дело. Главное, чтобы пользователь не нарушал закон и порядок, соблюдал региональный закон о тишине (не шуметь после 22 часов) и упомянутые выше правила (не заниматься миссионерской и производственной деятельностью и не оказывать гостиничные услуги).
Но налоги лучше платить
Но если вы используете жилье для «осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности» (а закон это хоть и не поощряет, но не запрещает) – будьте любезны, выйдите из тени и платите налоги.
Напомним: доходы, полученные от аренды жилья, облагаются 13-процентным НДФЛ, который надо заплатить до апреля следующего года.
Но если вы на системной основе оказываете услуги (в том числе наем помещений), а ваша ежемесячная выручка превышает 50 тыс. руб. в месяц, выгоднее зарегистрироваться как ИП.
К тому же с июля следующего года у всех «рантье» появится палочка-выручалочка, а именно – экспериментальный налоговый режим для самозанятых, который сегодня действует в четырех пилотных регионах (Москве, Московской и Калужской области, Республике Татарстан), но должен распространиться на всю Россию.
К слову, для тех, кто сдает жилье в аренду и оказывает услуги, он очень удобен. При оказании арендных и сопутствующих услуг физическим лицам он позволяет выставлять счета и чеки об оплате, внося в качестве налога всего 4% от полученного дохода: налог начисляется к оплате в автоматическом режиме – при выставлении чека через мобильное приложение «Мой налог».
Промежуточный итог
Законодатели постоянно пытаются вывести рынок аренды из тени и заставить «рантье» платить налоги. Но, прямо скажем, при сегодняшнем режиме налогообложения любые проверки в отношении тех, кто сдает жилье на сроки до года, малоэффективны.
В первую очередь из-за сговора арендодателей и арендаторов: у них почти всегда есть возможность не показывать договор проверяющим и объяснить, что условный Василий «пустил пожить» своего друга Ахмеда на безвозмездной основе.
К тому же, чтобы доказать факт сдачи в аренду, необходимо доказывать, что Василий действительно получал от Ахмеда эти деньги. То есть заставить «уклониста» заплатить НДФЛ могут только обделенные сособственники или съемщик, решивший по истечении срока аренды подложить свинью наймодателю.
В этом отношении «рантье», сдающие жилые помещения на короткие сроки и регулярно «светящие» свои предложения в агрегаторах объявлений, гораздо более уязвимы перед налоговиками.
Здесь вывести на чистую воду незаконный бизнес может любой рассерженный постоялец, который сочтет, что его обманули: оказали гостиничную услугу, но некачественную и незаконную.
«Жизнь рантье, сдающих жилье в посуточную аренду, конечно же, простой не будет: слишком много неудобств создают соседям, которым с утра на работу, квартиры, эксплуатируемые в режиме „проходной двор“. Поэтому правила будут ужесточаться: законодатели, скорее всего, будут предпринимать попытки приравнять посуточную аренду к гостиничным услугам, а налоговики – инициировать проверки и контрольные закупки», – говорит Александр Усачев.
