– Предлагаю разделить «ошибки» на три основные категории: безопасность, комфорт и выгода. В первую очередь мы говорим про вторичный рынок, то есть жилье б/у, бывшее в употреблении иных граждан.
Категория «Безопасность» – это о том, что может повлечь последующую утрату прав покупателя на приобретенный объект недвижимости.
Безусловно, необходимо сделать юридическую экспертизу: права продавца (или продавцов) на объект, отсутствие настоящих, а также возможных будущих притязаний третьих лиц на права (владения, пользования, проживания), и проверка самого правообладателя (банкротство, заболевания, при которых по медицинским показаниям человек не может совершать сделки). Нужна проверка истории объекта: кто проживал, не было ли «грязных дел» в квартире.
Когда мы говорим рисках, связанных с комфортом, то имеем в виду то, что может в дальнейшем нарушить удобство проживания вашей семьи в квартире.
Необходимо осуществить проверку качества строения (скрытые дефекты дома/квартиры), о которых даже продавец не всегда знает, и, в том числе, «адекватность» соседей.
И, наконец, «Выгода» – то, что влияет на ликвидность объекта в будущем.
Проанализируйте спрос и предложение: как быстро вы сможете продать данный объект без потери его стоимости приобретения? Возможен ли прирост (удорожание), которое не потребует ваших дополнительных вложений?
Помните: объект считается ликвидным только при условии того, что вы оперативно сможете вернуть затраченные на покупку средства.
Конечно же, искренне рекомендую обращаться к профессиональным специалистам рынка недвижимости.
– При проведении сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области мы сталкиваемся с большим количеством разного рода ошибок, упущений, недочетов со стороны покупателя. Хотелось бы обозначить главные из них.
«И так сойдет». При выборе объекта недвижимости покупатель руководствуется своими чувствами в первую очередь. Однако при проверке документов на объект покупатель старается разобраться самостоятельно и в 99% случаев натыкается на непреодолимые препятствия. И в силу своей реальной некомпетентности отпускает ситуацию на самотек.
«Мамой клянусь, или Мы, русские, друг друга не обманываем». Во время составления договора купли-продажи (или иного договора по приобретению объекта) покупатель и продавец указывают основные моменты на обоюдно выгодных условиях для каждой из сторон. Однако если продавцу важно получить деньги, то как раз покупателю обязательно нужно получить объект: без обременений, без правопритязаний третьих лиц, без зарегистрированных лиц, без задолженностей по коммунальным и иным платежам при эксплуатации объекта и т. д. И при подписании договора большинство вышеуказанных нюансов обсуждаются на словах и получают лишь устное подтверждение, без указания обязательств продавца в договоре.
«Утром деньги, вечером стулья». Основной ошибкой покупателя при взаиморасчётах является убеждение в том, что после отправки денежных средств в «добрый путь» к продавцу дальнейший документооборот и выполнение обязательств продавцом исчезли.
Так как же покупателю защитить себя от совершения ошибок? Я считаю, что в каждой сфере деятельности есть специалисты, например, в сфере медицины, в сфере образования, в сфере аудита и бухгалтерского учета. Так и в сфере недвижимости есть специалисты, которые помогут покупателю избежать ошибок. В нынешних реалиях развития рынка недвижимости и жизни в целом каждому покупателю нужен личный риэлтор (специалист по недвижимости).
– Есть стандартный набор советов: «не приобретайте недвижимость по доверенности»; «не производите расчеты с покупателем до регистрации права в Росреестре»; «не составляйте самостоятельно договора купли-продажи, взяв образец из интернета».
Таких советов можно дать сотни, но пользы от них без опыта работы не будет. Я в сфере недвижимости с февраля 1994 года и до сих пор постоянно узнаю что-то новое, консультируюсь с одним из самых опытных нотариусов Санкт-Петербурга минимум раз в неделю.
Если вы захотите все сделать сами, то, может быть, все и пройдет нормально, а может быть, и нет. Изложить многолетний опыт в нескольких строках невозможно. Исходя из вышеизложенного, совет практически один: найдите хорошего специалиста по недвижимости.
– Даже если покупатель самостоятельно изучит рынок недвижимости, особенности оформления прав собственности и взаиморасчетов, этого может быть недостаточно для того, чтобы избежать в дальнейшем возможных неприятностей.
Я хочу сказать, что теоретических, шаблонных знаний будет мало, чтобы применить их к любой сделке. А вот практикующие специалисты – риэлторы, брокеры – имеют за своими плечами не только багаж знаний, который они пополняют ежедневно, но и практику, которая зачастую вносит поправки в теоретические шаблоны. Все мы поверхностно знаем, как вылечить ангину, как перевязать рану или удалить зуб, но берем номерок и приходим на прием к врачу, так как самолечение может вызвать в дальнейшем осложнения вплоть до летального исхода. Так и в сделках с недвижимостью: чтобы не потерять свое имущество или деньги, необходимо обращаться к специалистам!
– Покупка квартиры непростое дело. Не каждый день мы покупаем себе жилье, поэтому надо отнестись к этому процессу очень ответственно. Многие советуются с друзьями и коллегами – я считаю этот вариант покупки сродни «лечению по интернету»: друзья рассказывают, как было у них или каких-то знакомых… Покупатель прислушивается, начинает обращать внимание на ошибки других, но это не освобождает от совершения своих. Настоящий совет может дать только профессионал в сфере недвижимости – агент.
Агент – это тот, кто ориентируется на рынке жилья и в способах его покупки.
А вот за выбором агента следует обратиться к друзьям и коллегам (врача могут посоветовать друзья, а поставить диагноз и назначить способ лечения должен врач).
Вывод:
– за покупкой квартиры к Агентам;
– за выбором Агента к друзьям (коллегам, родственникам, знакомым, интернету…), а когда будут подведены итоги конкурса «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга», имена лучших агентов вы найдете на портале BN.ru.
Справка БН
Конкурс «Топ-100 риэлторов Санкт-Петербурга» проводится порталом BN.ru. Соорганизатором выступает Санкт-Петербургская палата недвижимости. Подробности – https://www.bn.ru/top100/.
К участию в конкурсе приглашаются агенты по недвижимости в возрасте от 18 лет, проживающие в Санкт-Петербурге и имеющие как минимум двухлетний опыт проведения сделок.
Конкурс будет проходить в два этапа – заочный тур с тестовым заданием и очный тур в формате квиза по недвижимости.
Подведение итогов конкурса и награждение победителей состоится в 2020 году.
Именной рейтинг топ-100 будет опубликован на портале BN.ru, а лучшие риэлторы получат сертификаты победителей по стандартам Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
