Еще с середины нулевых тенденция уменьшения площадей квартир стала заметной, хотя и плавной; после кризиса 2014 года она явно не закончилась.
К массовому присутствию студий практически в каждом новом проекте все уже привыкли. Но я с интересом наблюдал, когда же застройщики пойдут еще дальше и по-настоящему сделают ставку на микроформат. Ведь за спрос можно не волноваться!
Но, похоже, лед тронулся. Когда впервые вышли новости о появлении в столице предложений по 11 квадратных метров, я сначала подумал, что это фейк. Но нет, такие «квартиры» действительно уже есть на рынке. Правда, судя по всему, их пока очень мало. Нет никаких сомнений, что первый пул у смелого застройщика раскупят в мгновение ока, пока конкуренты размышляют.
Несложно заметить, что «квартиры» представляют собой хорошо известную в московском регионе «гостинку» (квартиру без прихожей), немного стилизованную под современный лад.
Конечно, в сети сразу появились ехидные комментарии насчет японских капсульных отелей и коварства застройщиков, которым мало уже построенных муравейников, они теперь хотят затолкать все население страны в ячейки мегаполисов.
Меня же скорее удивляет, почему такое «жилье» не строилось ранее. Будущая популярность такого формата не вызывает ни малейших сомнений, и я бы даже рискнул назвал это… нет, жильем язык не поворачивается, поэтому назовем это Логовом Будущего.
Динамика средних площадей квартир в новостройках РФ (без учета ИЖС), кв. м
Теперь шутки в сторону, уберем также морально-этическую сторону вопроса (пусть это и нелегко) и с холодной головой порассуждаем, почему этот формат обречен на популярность. Разумеется, речь только про крупнейшие города, и только про них.
1. Высокая эластичность спроса на аренду и покупку жилья
В своих работах я много говорю про низкую эластичность предложения недвижимости (что значит, что объем предложения малочувствителен к цене). В спросе на недвижимость всё наоборот: поскольку квартиры относятся к престижным, труднодоступным благам, то люди очень чутко реагируют на малейшее изменение цены. Достаточно небольшой скидки, и спрос существенно возрастает. Особенно это правило характерно для аренды: для арендаторов «каждая копейка» на счету, и поэтому они склонны искать самые дешевые варианты, даже если те проигрывают в качестве. Малогабаритное жилье означает ровно это: сильное снижение качества при небольшом сокращении бюджета. На практике это выразится в том, что жильцы будут горестно вздыхать, но все равно селиться в это ради экономии.
2. Перехват спроса у низкокачественного сегмента комнат
На самом деле и в Москве, и в Петербурге, и в других крупных городах уже сейчас полно низкокачественных объектов, в которых живет куча людей. Например, селится же кто-то в коммуналках, и, конечно, не от хорошей жизни, а тоже ради экономии. Известно, что аренда комнат лишь на 30-40% дешевле однокомнатных квартир, однако для бедных слоев эта разница критична и они готовы мириться с очень серьезными неудобствами. Ясно, что самое маленькое «логово», если оно не предполагает мест общего пользования с соседями, как минимум не уступает комнате, а скорее всего, даже существенно выигрывает. Поэтому можно ожидать, что в случае появления массового предложения микроформатов квартир по сниженной цене часть клиентов из комнат с радостью воспользуются возможностью жить отдельно (как говорится, «маленькая, зато своя»).
3. Перехват части спроса у гостиниц и хостелов
Примерно по этой же схеме аренда малогабариток может быть разумной альтернативой гостиницам и хостелам, особенно на более-менее продолжительный срок.
4. Только высокая столичная аренда сдерживает миграцию из регионов
Среднемесячная заработная плата в Москве, по данным Росстата, составляет в 2019 году около 90 тыс. руб. В соседней Тульской области – 36 тыс. руб. Несложно увидеть, что средний житель Тулы, переехав в столицу и устроившись там на среднюю зарплату, выиграет 54 тыс. руб. Из них, правда, ему придется выложить не менее половины за аренду жилья, но в итоге он все равно окажется в плюсе. Такая дикая диспропорция в зарплатах по регионам – главная причина неиссякаемой миграции в столицу. Более того, в последнее время поток даже усилился, так как дельта в зарплатах росла, а аренда в Москве – практически нет.
Для Санкт-Петербурга схема примерно та же: средняя зарплата, по Росстату, 61,5 тыс., а, например, в Псковской области – 28,5. Дельта составляет 33 тыс., что достаточно для того, чтобы побудить псковитянина сменить место жительства (но, кстати, ясно, что миграционный потенциал петербургского рынка меньше московского, пока зарплаты так сильно уступают).
Почему же вся Россия еще не переехала в столицы за длинным рублем? Во-первых, не все категории работников могут рассчитывать хотя бы на среднюю зарплату на новом месте, а во-вторых, все-таки выигрыш не кажется таким уж огромным, чтобы все бросать и сниматься с насиженного места. Но дальнейшее удешевление аренды в мегаполисах, которое случится после вывода микроформатов, снимет часть ограничений с миграции, и поток хлынет с новой силой. Поэтому очень ошибаются те, кто полагает, что крошечные квартиры никто не будет покупать.
5. Высокая доходность вложений в микроформаты
Популярность у инвесторов также гарантирована. Во-первых, потому что чем ниже квант покупки, тем больше потенциальных игроков. Во-вторых, потому что правило «чем дешевле объект, тем выше доходность» для недвижимости, как правило, выполняется (а причина все в той же высокой эластичности спроса). Так что необязательно «гостинки» будут покупать люди, которые собираются в них жить. Скорее всего, основной контингент будут именно инвесторы, которые хотят на этом заработать.
Ну и напоследок можно отметить очевидную выгоду застройщиков, которые таким нехитрым образом существенно повышают себе маржу.
Поэтому запасаемся попкорном, ждем новых смелых идей от застройщиков и совершенно не удивляемся появлению «квартир» по 11 кв. м или даже меньше. Скоро таких станет много.
