Переход к проектному финансированию и сложности взаимодействия банков и застройщиков обсудили участники бизнес-завтрака, состоявшегося в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Без катаклизмов
Прогнозы о том, что после 1 июля рынок на время замрёт, продажи встанут, регистрация ДДУ остановится, не оправдались. Коллапса не случилось, а застройщики благодаря ударной работе отраслевых чиновников быстро перестроились под новые требования ФЗ-214.
В Петербурге 323 проекта застройщиков – 78% всех строящихся объемов – соответствуют критериям федерального законодательства и будут завершены по ранее действовавшим нормам, без привлечения проектного финансирования. Еще 84 стройки (19%) застройщики будут вести на собственные средства или банковское финансирование. И лишь 3% – это проблемные объекты, по которым уже готовы дорожные карты.
В Ленобласти ситуация выглядит несколько хуже: только 101 проект (64%) остался на старых правилах, а 20 жилых комплексов на 240 тыс. кв. м жилья оказались в «красной зоне».
Взаимодействие банков и застройщиков в Ленобласти пока буксует – лишь семь проектов получили проектное финансирование. «Единых правил игры с банками все еще нет. Но в целом реформу можно считать состоявшейся, так как коллапса с точки зрения остановки строек не произошло», – считает заместитель председателя областного комитета госстройнадзора Дмитрий Лобановский.
Зато 47-му региону в короткий срок удалось создать региональный Фонд защиты дольщиков и заключить соглашение с «Дом.рф». По словам Дмитрия Лобановского, на завершение долгостроев либо компенсации обманутым дольщикам в этом году выделено 1,6 млрд руб., список первых объектов уже сформирован. До конца года, когда примут областной бюджет, станут понятны объемы финансирования и перечень проблемных адресов на 2020–2021 годы.
Банки медлят
Банки по-прежнему не торопятся кредитовать новые стройки и оценивают каждый проект в индивидуальном порядке, под лупой. «Для нас критичным является лишь наличие банковских задолженностей, а также деловая репутация застройщика с точки зрения сдачи домов в срок. И есть лишь одно ключевое требование – наличие исходно-разрешительной документации», – говорит начальник управления кредитования головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Ольга Храмцова. За год в Петербурге и Ленобласти Сбербанком было одобрено 20 заявок от застройщиков и выделено проектное финансирование на общую сумму 31 млрд руб. При этом лимиты кредитования все еще не выбраны (они составляют 55 млрд руб.). В том числе потому, что часть уже одобренных кредитов оказались невостребованными – эти застройщики остались работать на старой схеме, без эскроу.
При этом банков, готовых замещать деньги дольщиков и кредитовать проекты, пока еще мизер. По словам генерального директора АО «Ленстройтрест» Валерии Малышевой, из 95 аккредитованных ЦБ РФ финансовых учреждений лишь у десяти банков есть по-настоящему рабочие программы. В Петербурге и Ленобласти их можно по пальцам пересчитать – Сбербанк, ВТБ, «Дом.рф»…
«Мы столкнулись с тем, что банки с головным офисом в Москве не учитывают местных реалий. У нас проект в Ленобласти, но мы получаем отказ, так как они знают лишь Васильевский остров или Крестовский. Это какая-то специфика московских банков, которым трудно понять, что жизнь также есть за пределами транспортного кольца», – рассказывает Валерия Малышева. По ее словам, вместо положенных 45 дней процесс рассмотрения заявок зачастую затягивается на три-четыре месяца, а мотивы принятия решения банкирами для застройщика «черный ящик».
Проектное финансирование не становится массовым продуктом из-за избыточности требований к девелоперам. В частности, под будущие кредиты банки требуют от застройщика 15% собственных средств, дополнительные залоги, личное поручительство бенефициаров и т. д.
Социалка под вопросом
Отдельная проблема – это возведение социалки. При эскроу застройщики не могут получать деньги от дольщиков напрямую, а значит, строить детсады и школы им придется на свои собственные деньги либо опять же банковские кредиты. «Банк выдавать кредиты на социалку готов лишь самым устойчивым проектам, прошедшим проверку на стресс-модель – возможность снижения цен на 15-20% без ущерба для экономики проекта. В иных случаях потребуются гарантии, что объект будет выкупаться за счет бюджета, либо наличие концессионных соглашений», – предупреждает Ольга Храмцова.
По словам врио директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Юрия Кабушки, механизм концессий для социалки до сих пор не отработан. А при строительстве детсадов и школ сейчас либо застройщик передает их городу на безвозмездной основе, либо они выкупаются. «Но город может выкупать только по себестоимости, а значит, без учета банковских процентов по кредитам. Застройщики на прямые убытки не пойдут и будут стараться минимизировать свои затраты. Этот вопрос не решен окончательно, и при переходе на проектное финансирование у нас могут возникнуть проблемы с обеспечением жилья социальными объектами», – говорит он.
Цены вперед
У застройщиков были некоторые опасения, что после 1 июля граждане на рынке новостроек будут требовать оформления сделок исключительно через счета эскроу. Но информационная шумиха, которая сопровождала реформу, оказалась переоцененной. И на продажах новая схема особо не сказывается. «Наши дольщики не особенно отличают, продается жилье через эскроу или без, и не особенно переживают по этому поводу», – говорит Валерия Малышева.
Зато рост цен, который прогнозировали все эксперты, не заставил себя ждать. И это при том, что абсолютное большинство проектов остались работать по старой схеме. «Исходя из небольшого числа проектов по эскроу, нельзя стопроцентно утверждать, что застройщики повышают цены в связи с переходом на проектное финансирование. Возможно, рост обусловлен в том числе тем, что цены два года стояли на месте во всех сегментах», – отмечает директор по продаже Группы RBI Дмитрий Фалкин.
Одним из последствий перехода рынка на проектное финансирование будет уход с рынка частных инвесторов, которые входили в проект на ранних стадиях и брали на себя риски первичного финансирования, говорит генеральный директор компании Formula City Юрий Грудин. При эскроу застройщикам невыгодно демпинговать – роста цен от котлована до конца стройки на 20-30% не будет. «Частные инвесторы перейдут на другие инструменты инвестирования – к примеру, это могут быть паевые инвестиционные фонды», – считает он.
Исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Бритов полагает, что подводить итоги перестройки отрасли преждевременно. «Пока что в основном решены проблемы крупных регионов – Москвы, Московской области, Краснодара, Петербурга... Но половина жилья возводится в малых городах, где минимальная маржа и проблемы с проектным финансированием еще острее», – говорит он. По его словам, законодатель тем временем готовит новые большие изменения в 214-ФЗ. И чем они грозят застройщикам, банкирам и отраслевым органам госвласти, пока еще неизвестно. Как минимум новыми корректировками правил игры.
