Солнечный день - в ослепительных снах
Если ввод дома задерживается, дольщик получает право предъявить к застройщику финансовые претензии за просрочку. В Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства поясняют: «За нарушенные сроки строительства, указанные в ДДУ, несут ответственность застройщики. Дольщики могут предъявить застройщикам в арбитражном суде требования о выплате неустойки». При этом нужно помнить, что ответственность застройщика определяется не сроком получения разрешения на ввод, а конечным сроком передачи квартиры владельцу.
Однако, не всегда срыв сроков зависит от нерасторопности застройщика. Причинами могут служить задержки с подключением к сетям монополистов, появление новых требований к передаче объекта и другие технические неувязки. «Довольно часто задержки связаны не столько с действиями застройщика и его генерального подрядчика, сколько с давлением внешних сил бюрократического характера», – называет вещи своими именами основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Небольшие сдвиги сроков ввода домов в эксплуатацию случаются даже у крупных и стабильных девелоперов. Дескать, и чемпионы мира по покеру иногда проигрывают.
Пожелай мне удачи в бою
Другое дело, что часть покупателей не прощают строительной компании никакое отставание. Точнее говоря, не прощают юристы. «Сразу же после сдачи жилого дома почтовые ящики новоселов заполняются листовками с коммерческими предложениями: „Поможем наказать застройщика“, „Мы знаем, как погасить ипотеку за счет застройщика“», – жалуется сенатор от Воронежской областной думы Сергей Лукинр.
А ларчик просто открывается. В лихие 90-е чуть ли не каждый сельскохозяйственный техникум первым делом пытался переименоваться в университет, а вторым – начинал учить очень востребованным юридическим профессиям. В итоге страна имеет перепроизводство правоведов, которые тоже хотят кушать.
«Соответственно, сейчас у юристов появилась отдельная построенная на эксплуатации возможности судиться с застройщиками специализация», – возмущается генеральный директор компании «Формула Сити» Юрий Грудин.
«Наши адвокаты выигрывали судебные процессы с наиболее проблемными застройщиками (более 1400 выигранных дел), – читаем на сайте одной из профильных юридических контор. – И быстро взыскивали деньги на счета наших клиентов с привлечением государственных органов и иных работающих эффективных схем».
Более того, согласно результатам всероссийского опроса, проведенного Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗ) и Институтом развития строительной отрасли (ИРСО), в подавляющем большинстве случаев иски подают не сами покупатели жилья, а профессиональные юристы по доверенности – 68%. Сами дольщики только на втором месте – 25% исков. А на третьем индивидуальные предприниматели и юрлица, выкупившие неустойку у дольщика по договору уступки, – 14%.
Явление даже удостоилось персонального названия – потребительский экстремизм. «Под потребительским экстремизмом обычно понимается недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода», – разъясняется на страницах очень научного журнала «Евразийская адвокатура».
И есть чем платить, но я не хочу...
Сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский предлагает формально делить вал судебных исков на два потока. Претензии по качеству строительства и по соблюдению сроков передачи квартир покупателям.
Претензии к качеству для российского рынка являются незыблемой составляющей – как голуби для помойки. Проектное финансирование только снизит конкуренцию, а сам рынок первички не предполагает, что клиент вскоре придет повторно. Поэтому и незачем особо стараться.
Так по закону «О защите прав потребителей» (171-ФЗ), товаропроизводитель (застройщик – самый что ни на есть обычный производитель), допустивший недостатки при оказании услуг гражданам, в соответствии со ст. 13 171-ФЗ выплачивает не только сумму взыскиваемого ущерба и судебные расходы, но и так называемый потребительский штраф в размере 50% от суммы иска.
«А вот за нарушение сроков передачи гражданину квартиры согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан заплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки», – забивает гвозди в крышку гроба застройщика юрист практики консалтинга адвокатского бюро «Румянцев Лигал» Антонина Кобулей.
Правда, нужно понимать, что подавший в суд на опаздывающего застройщика дольщик будет далеко не первым. Согласно результатам всероссийского опроса, сталкивались с проблемой 70% девелоперов.
«Эксперт РА» подсчитал, что сегодня с отставанием строится треть жилой недвижимости в стране. При этом средний срок задержки превышает год. «Каждый квартал просрочки в новых условиях будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3% от выручки. Просрочка в один год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2% от выручки», – подсчитали аналитики. И у застройщиков появляется железобетонный стимул поторопиться.
Не остаться в этой траве
Итак, застройщик не проявил расторопность, и суд вынес постановление в пользу истца. Гордый победитель с исполнительным листом может отправиться в строительную компанию. Но лучше предъявить официальную бумагу банку, где открыт счет компании.
Цена победы более-менее известна. «Заявляемый в суд размер требований дольщика, как правило, составляет несколько сотен тысяч рублей, а с учетом штрафов и неустоек на порядок превышает реальную стоимость устранения выявленных недостатков», – отстаивает права строителей депутат Государственного собрания Республики Башкортостан Елена Родина. «Суммы исков зачастую многократно превышают реальную стоимость устранения строительных дефектов. Суды, как правило, встают на сторону потребителя», – соглашается Сергей Лукинр.
Но порой особо жадные потребители наступают на грабли. В юридической прессе фигурирует такой пример: «Согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале. Исполняя свои обязанности, 19 декабря застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта». Этот дольщик не получил ни копейки.
Зато другие – получили. По данным НОЗ и ИРСО, неустойки платили 39% опрошенных стройкомпаний. При этом 8% из них выплатили неустойки, размер которых превышал 10 млн руб. (суммарно). Но чаще (40%) это сумма ограничивалась рамками в 1–3 млн руб.
Остается последний вопрос. Насколько потребительский шантаж согласуется с моралью. Тут каждый думает в меру своей распущенности.
Кстати, Минстрой всерьез озабочен проблемой «потребительского терроризма», и уже в этом году ведомство планирует завершить разработку законопроекта, призванного ограничить шквал исков по взысканию неустойки с застройщиков.
Юрий Грудин, генеральный директор компании «Формула Сити»:
– Судебная практика крайне разнонаправленна и порой нелогична. Я помню, например, судебное решение выплатить дольщику сумму выше стоимости квартиры, при том что сама квартира оставалась у дольщика в собственности.
И это больно, тем более что новое законодательство еще агрессивней ужесточает последствия задержки сроков сдачи на несколько месяцев. Причем эти карательные меры совершенно не работают на дисциплину застройщика, а только пачкают историю объекта.
Антонина Кобулей, юрист практики консалтинга адвокатского бюро «Румянцев Лигал»:
– Предусмотренная законом справедливая для указанного случая неустойка может быть снижена в судебном порядке по заявлению застройщика в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Это подтверждается многочисленной судебной практикой.
Но даже в случае успешного разрешения судебного спора о взыскании неустойки получить ее от застройщика по исполнительному листу может быть непросто в связи с отсутствием у него средств для ее погашения.
Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:
– Если официально сорваны сроки передачи ключей, предусмотрены конкретные штрафные санкции, неустойки большие, и для дольщика есть смысл последовательно заниматься этим вопросом.
Но если застройщик находится в процедуре банкротства, вопрос скорее состоит о том, как вообще получить какую-то компенсацию. Я не рекомендую требовать в этом случае в суде деньги, выгоднее требовать помещение – тогда следующий застройщик, который придет достраивать объект, будет обязан рано или поздно передать дольщику ключи от его квартиры.
