Как меняются предпочтения покупателей и какими становятся квартиры в петербургских новостройках, эксперты обсудили на круглом столе BN.ru «Квартирография: удобство для жизни или для застройщика».
Курсом минимализма
Главный тренд при проектировании новостроек последних лет – неудержимый рост количества студий с однушками и уменьшение средних площадей квартир. Если лет десять назад двушки и трешки занимали больше половины предложения строящегося жилья, то сейчас на рынке балом правит малогабарит. 
Как рассказала ведущий аналитик BN.ru Ольга Романова, за последние три года доля студий и однушек в сданных жилых комплексах Петербурга увеличивалась и уже приблизилась к отметке в 70%. Соответственно тает и средняя площадь квартир – на данный момент в Петербурге это 44 кв. м. В городских предместьях новостройки c площадью квартир 25 кв. м давно уже не редкость. «Тенденция сокращения площадей коснулась даже домов бизнес-класса – в некоторых проектах появляются студии самых скромных метражей, что раньше для бизнес-класса было делом невозможным», – отмечает Ольга Романова.
Основная причина моды на минимализм – экономическая: предложение реагирует на спрос, а большинству покупателей масс-маркета по карману лишь студии с однушками, говорит директор департамента новостроек АН «Александр Недвижимость» Сергей Беляков. В пригородах появились локации «первого жилья», где покупателя интересует исключительно цена, а иные характеристики новостройки – в меньшей степени. «Покупатель в эконом-классе готов мириться с тем, что на одной площадке с ним будет двадцать студий и три однокомнатных квартиры. Но в любом случае в жизни людей даже покупка таких студий – это качественный шаг вперед», – отмечает эксперт.
При этом минимальный размер студий, востребованных покупателями, судя по всему, застройщики уже нащупали опытным путем. По словам Сергея Белякова, когда в квартирографии появились студии площадью 19 кв. м, их поначалу активно раскупали. Но потребитель быстро раскусил, что уровень жизни в таких метражах слишком низкий. Сейчас площадь студий в новостройках масс-маркета в основном стартует от 22 квадратов.
Некоторые эксперты уверены, что студии будут терять популярность и проигрывать быстрорастущему рынку апартаментов, который в основном предлагает компактные по площади юниты. «Молодое поколение будет все больше обращать внимание на этот формат недвижимости. Апартаменты подразумевают широкий спектр услуг для проживающих и все же немного дешевле жилых объектов», – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Подборка квартир-студий в новостройках пригородов Петербурга
О разумном потреблении
В сегментах комфорт и бизнес снижение метражей, помимо всего прочего, обусловлено запросом на разумное потребление. «Если в квартире будут проживать один-два человека, зачем приобретать площадь в 60 кв. м – вполне достаточно и 40 квадратов, иначе затраты на отделку, коммунальные платежи, содержание и т. д. будут выше. Процесс сокращения метражей необязательно ведет к понижению классности жилья – его определяет качество жилой среды», – говорит Сергей Беляков.
Размеры жилых помещений будут и дальше уменьшаться –это общемировой тренд, уверена генеральный директор компании «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная. Меняются среднестатистические модели потребления. Люди все меньше времени проводят дома, поздно заводят семью, предпочитают снимать жилье, а деньги тратить на путешествия и впечатления. А если и приобретают квартиру, то не на всю жизнь.
Еще один тренд – уменьшение метражей влечет за собой увеличение в домах доли общего имущества с дополнительным функционалом, который можно использовать в личных целях. «У нас в одном из проектов открылся хобби-рум – квартира на последнем этаже, которая являлась общедомовым имуществом. Ее можно забронировать через УК и бесплатно использовать. Сначала было недоверие, теперь хобби-рум пользуется популярностью среди жильцов – для проведения детских дней рождения, занятий с репетитором, йоги, совместных просмотров с друзьями футбольных матчей и т. д. То есть часть функций выносится за стены квартиры», – говорит Мария Черная.
Мегаполис – это всегда дорогая земля и дорогое жилье, подчеркивает директор рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. Поэтому новостройки масс-маркета будут и дальше развиваться в направлении небольших квартир, но с повышенной функциональностью. «Воспитывать много детей в городе – утопия. Семья с тремя детьми даже в трехкомнатной квартире – это уже некомфортно. В европейских мегаполисах люди приобретают небольшие квартиры, а на выходные уезжают жить за город. Настоящее семейное жилье – это загородные дома, к чему и мы когда-нибудь придем», – считает Ольга Ульянова. Правда, маятниковая миграция пока не наш вариант из-за одной из главных российских бед – плохих дорог.
«Евро» опытным путем
С просторными квартирами стандартных планировок все активнее конкурирует евроформат – рациональные планировки, где кухня и гостиная слиты в едином пространстве, почти нет коридора, а изолированными остаются только небольшие спальни и санузел. «Двенадцать лет назад даже внутри своей компании мы сталкивались с протестным движением – зачем нам нужны такие планировки? Сейчас такие квартиры пользуются все большей популярностью, и во всех проектах мы используем просторные кухни-гостиные: от 18 кв. м, если квартира маленькая, и до 35-40 кв. м – в больших квартирах с тремя спальнями. При этом средняя площадь спальни – это 10-12 кв. м. Комнаты в 20-25 кв. м среднестатистическая модель потребления считает неоправданно большими – слишком дорого», – рассказывает Мария Черная.
Евроформат не съедает лишней площади, поэтому и больше популярен среди покупателей, чем квартиры стандартных планировок, говорит Ольга Ульянова. Квадратный метр в евроквартирах дороже на 5-7%, в том числе из-за повышенных затрат на проектирование. Но и ценовая динамика у них гораздо выше, чем у классических квартир. «Главное преимущество европланировки – в большой кухне-гостиной, где могут собираться для общения все члены семьи. А вот кухня площадью в 8 метров все чаще вызывает вопросы у покупателей», – отмечает она.
Интересно, что и квартиры евроформата также проходят путь определения оптимальных площадей. Застройщики их проектируют, исходя из средних размеров стандартной мебели. К примеру, попытки уложить метраж евроспальни в 8 квадратов оказались неудачными – без мебели такие комнатки выглядели кладовками. В итоге сейчас в квартирах евроформата спален меньше 10 кв. м почти никто не проектирует.
Помнить о детях
Все силы государственной поддержки сейчас направлены на молодую семью с детьми (маткапитал, льготная ипотека и т. д.). Но быстрорастущие микрорайоны, где основной товар – студии и однушки, предлагают слишком мало вариантов для выбора. «Если молодая семья родит второго ребенка в однушке и захочет улучшить свои жилищные условия, не переезжая далеко, то может столкнуться с дефицитом предложения», – предупреждает Ольга Романова.
Востребованность малогабаритных или семейных квартир в первую очередь зависит от локации и концепции проектов, считает Ася Левнева. Студия – это первое жилье и возможность уехать от родителей. Однушка или евродвушка больше подходят для молодых пар без детей. Но кварталы, которые перенасыщены малогабаритом, зачастую испытывают дефицит инфраструктуры и не подходят для «взрослых» категорий покупателей. «У нас в локации нет студий и большое число двух-, трех- и четырехкомнатных квартир – основной упор сделан на семьи с детьми. Говорить нужно не только про голые квадратные метры, но и про средовой продукт с учетом целевой аудитории, который создает застройщик», – говорит она.
Тем более что конкуренция на рынке давно уже не ценовая, а качественная. Покупатель становится все требовательнее и уже сам определяет, что для него важно и ценно и за какие планировки и метражи он сегодня готов платить.
