Для нашего обзора аналитики БН выделили популярные среди покупателей локации, где уже сдано или на подходе свыше миллиона квадратов жилья. Все эти спальники находятся на периферии. Строить их начинали с нуля несколько лет назад, а сейчас в них проживают уже десятки тысяч человек.
Мы оценивали эти локации с точки зрения семейного покупателя с детьми: как здесь с экологией, большой ли выбор двушек и трешек, сколько сдано социальных объектов (по действующим нормативам – на тысячу жителей 61 место в детском саду и 120 мест в школе), каковы транспортная доступность и цены.
Парнас (Выборгский район)
Первые дома на Парнасе (территории, ограниченной проспектом Энгельса, Суздальским проспектом, Ольгинской дорогой и КАД) начали вводить в эксплуатацию в 2011 году. На сегодня сданы, полностью или частично, шесть жилых комплексов. Четыре еще строятся.
Самый масштабный проект не только на Парнасе, но и во всем городе – это ЖК «Северная долина» от «Главстроя Санкт-Петербург». Проект не раз подвергался критике за плотность застройки, дефицит социалки и парковочных мест и прочие недочеты. Тем не менее покупатель голосует рублем за его главное преимущество – доступное жилье возле метро.
С точки зрения экологии местоположение неоднозначное – между крупным Шуваловским парком и промзоной «Парнас», где, впрочем, отсутствуют вредные промышленные производства. Транспортная ситуация относительно благополучная, хотя нарекания жителей по-прежнему вызывают пробочные выезды из микрорайона.
За восемь лет локация обросла торговлей и услугами, хотя крупных ТРК и кинотеатра по-прежнему нет. А вот насыщаться социальной инфраструктурой начала лишь сейчас – в этом году сданы новые школа и садик. На сегодня на территории действуют три школы (2775 мест) и шесть детсадов (1200 мест).
С учетом того, что в сданных домах (свыше 37 тыс. квартир), по нашим расчетам, должно проживать как минимум 50 тыс. населения (официальной статистики на этот счет пока нет), по нормативам это – 3050 мест в детских садах и 6000 в школах*. То есть на сегодняшний день дефицит мест пока присутствует.
По планам якорного застройщика к моменту завершения его проекта должны функционировать 12 детских садов и 10 школ, детская и взрослая поликлиники.
Посмотрим, как менялась квартирография домов за время развития локации: средний метраж квартир потерял восемь квадратов, а доля трешек снизилась с 14 до 9%. Что, впрочем, как убедимся далее, не самый худший показатель среди новых спальников,
Средняя цена предложения в строящихся домах – 102 тыс. руб. за кв. м, что гораздо ниже среднегородского ценника (116,6 тыс. руб. за кв. м).
Показатели построенного жилья (2011–2019 годы)
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| 37 763 | 1 815 352 | 48,1 | 63,9% | 22,1% | 14,0% |
Показатели строящегося жилья
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв |
| 17 858 | 722 874 | 40,5 | 69,5% | 21,5% | 9,0% |
Подборка трехкомнатных квартир в новостройках Петербурга
Каменка (Приморский район)
Еще один интенсивно застраиваемый спальник на севере – это Каменка (территория северо-западнее улицы Шарова, между ЗСД и Парашютной улицей). Это сравнительно молодая локация – первые дома начали сдавать всего пять лет назад. Но уже миллионник: в эксплуатацию введены семь ЖК. Будет еще больше – сейчас возводятся 11 комплексов. Планы по выходу на территорию вынашивают еще несколько застройщиков.
С экологией – неоднозначно: с одной стороны, близость Юнтоловского заказника и других парков, с другой – наличие предприятий по соседству (к примеру, асфальтобетонного завода в Коломягах). Относительно неплохая транспортная доступность – с выездами на КАД и ЗСД. Но это удобство для автомобилистов. Безлошадным добираться до ближайшего метро на маршрутках 15-20 минут. Из будущих бонусов – к моменту завершения всех строек, к 2025 году, в локации появится новая станция метро «Планерная».
Насыщение домов торгово-сервисными объектами идет неплохими темпами, но это не относится к социалке. В новом спальнике в составе своих комплексов застройщики открыли 10 детсадов на 1,5 тыс. мест. И ни одной школы. С учетом 26,7 тыс. сданных квартир в Каменке должны проживать около 40 тыс. жителей. То есть по нормативам нехватка на данный момент составляет как минимум 900 мест в детсадах и 4800 в общеобразовательных учреждениях. Дефицит будет сокращаться – к примеру, в этом году один из застройщиков сдает первую школу.
В Каменке самый низкий показатель среднего метража квартир – 37 кв. м. Что неудивительно: есть несколько крупных проектов, где студии с однушками в домах составляют 80-90% в квартирографии, а трешки почти не встречаются. Есть и дома, ориентирующиеся на семейных покупателей, но их в локации меньшинство.
Средняя цена предложения в строящихся домах – 115 тыс. руб. за кв. м – практически на уровне среднегородских цен.
Показатели построенного жилья (2014–2019 годы)
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 26 741 | 1 141 568 | 42,7 | 70,0% | 22,7% | 7,0% | 0,3% |
Показатели строящегося жилья
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 46 342 | 1 743 800 | 37,6 | 77,6% | 18,3% | 3,8% | 0,3% |
«Новая Охта» и «Цветной город» (Красногвардейский район)
Еще один молодой спальник, который развивается усилиями только одного девелопера, но уже на востоке. В одну локацию мы объединяем территорию вдоль Муринской дороги между набережной реки Охты и КАД. Здесь «Группа ЛСР» реализует сразу два масштабных проекта почти вплотную – ЖК «Новая Охта» и ЖК «Цветной город».
Строительство ведется интенсивно: с 2014 года сдано в общей сложности свыше 600 тыс. кв. м жилья, еще около полумиллиона квадратов строится. С экологией все в порядке – жилые комплексы возводятся «в полях», в двух шагах большая лесополоса и река Охта. Единственный минус – близко к КАД. Транспортная доступность локации оптимальна для автовладельцев, а до ближайшей станции метро ехать 15-20 минут на маршрутках.
Комплексы изначально позиционировались как ориентированные на семейного покупателя. Всю инфраструктуру застройщик создает сам. На сегодня построены поликлиническое отделение и кабинет врача общей практики, действуют 10 детских садов. К началу нынешнего учебного года была сдана первая школа на 800 учеников. Тем не менее социалка и здесь пока не догоняет темпы жилищного строительства. С учетом сданных квартир, в локации уже должны проживать 15-16 тыс. человек. Требуется еще как минимум 560 мест в детсадах и 1900 в школах.
Отметим изменения в стратегии застройщика по ходу строительства: в локации выросла доля малогабаритных квартир и, соответственно, резко упали средние площади – до 43 кв. м. Количество трешек сократилось почти втрое, а четырехкомнатные варианты почти полностью исчезли из ассортимента. Сейчас ориентация на семейного покупателя имеет локальный характер: к примеру, в одном из новых кварталов ЖК «Цветной город» студий не будет и появятся три «семейных дома», в которых двушки и трешки составят более 60% от всех квартир.
Средняя цена предложения в строящихся домах самая низкая среди обозреваемых локаций – 97 тыс. руб. за кв. м.
Показатели построенного жилья (2014–2019 годы)
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 11 147 | 607 213 | 54,5 | 46,8% | 31,0% | 17,0% | 5,2% |
Показатели строящегося жилья
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 10 639 | 455 809 | 42,8 | 66,8% | 27,1% | 6,0% | 0,1% |
Территория «Самсона» (Московский район)
Следующая локация выбивается из общего ряда, так как это зона редевелопмента – застройка идет не с чистого листа, а на территории бывшего мясокомбината «Самсон» (между Дунайским проспектом, Московским и Пулковским шоссе и КАД).
Тем не менее на окраине престижного Московского района уже вырос целый микрорайон – с 2013 года полностью или частично сданы 11 жилых комплексов. Сейчас в процессе строительства восемь.
Не слишком благополучную экологическую обстановку отчасти скрашивает близость Пулковского парка. Транспортная доступность локации, в том числе из-за близости КАД, довольно неплохая, рядом два выезда из города – Московское и Пулковское шоссе.
В этом спальнике пока самая печальная ситуация с социалкой: она отстает от темпов жилищного строительства чуть ли не на несколько лет. За все время появился лишь один детский сад на 300 мест. Школ нет совсем. Дефицит по нормативам – как минимум 600 мест в детсадах и почти 2000 в школах.
Набор квартир в жилых комплексах также не радует глаз семейного покупателя. Средняя площадь продолжает таять, а малогабаритные студии и однушки бодро вытесняют двухкомнатные и трехкомнатные форматы из квартирографии новых проектов.
Средняя цена предложения в строящихся домах – чуть ниже среднегородских цен – 112 тыс. руб. за кв. м.
Показатели построенного жилья (2013–2019 годы)
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 10 929 | 515 977 | 47,2 | 65,5% | 26,8% | 7,2% | 0,5% |
Показатели строящегося жилья
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | Студии и 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 14 318 | 591 084 | 41,3 | 74,1% | 21,5% | 4,1% | 0,3% |
«Балтийская жемчужина» (Красносельский район)
Это один из самых старых проектов комплексного освоения на территории Петербурга (в границах между улицей Адмирала Черокова, Петергофским шоссе и Дудергофским каналом). Первые дома у побережья Финского залива начали вводить в эксплуатацию в 2010 году. На сегодняшний день сдано семь жилых комплексов, в процессе строительства – четыре.
«Балтийскую жемчужину» часто называют одним из самых удачных КОТ: здесь просторные кварталы, благоустроенные дворы, насыщенность торгово-развлекательными объектами, много зелени. С точки зрения экологии – оптимальное место для жизни семей с детьми: Южно-Приморский и другие парки, морской воздух и удаленность от промышленных зон. Но транспортная ситуация больше предполагает растить детей, а не мотаться каждый день в офис. Безлошадным ехать до ближайшего метро не меньше получаса, а автомобилистов подстерегают нередкие пробки. Точные сроки сдачи новой станции метро «Юго-Западная» пока неизвестны, да и располагаться она будет не в пешей доступности от жилых кварталов.
С учетом числа жителей (20 тыс. человек), этот спальник в наименьшей степени испытывает дефицит социальных объектов: есть четыре детсада (1150 мест) и две школы (1650 мест). Но еще необходимо 750 мест в общеобразовательных учреждениях. Их, кстати, обещано возвести силами города.
Это единственный из новых спальников Петербурга, где нет студий, а средняя площадь квартир в последние годы растет. Соответственно, уменьшается число однушек, а доля семейных квартир в строящихся объектах уже достигла показателя в 55%. Есть из чего выбирать. Правда, есть и нюансы: в последнее время местные застройщики позиционируют свои новые комплексы в бизнес-классе. О чем говорят и средние цены в локации – 130 тыс. руб. за кв. м.
Показатели сданного жилья (2010–2019 годы)
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 15 111 | 838 733 | 55,5 | 56,5% | 28,1% | 13,2% | 2,2% |
Показатели строящегося жилья
| Количество квартир | Общая площадь квартир | Средняя площадь квартир | 1ккв | 2ккв | 3ккв | 4ккв |
| 3 538 | 202 600 | 57,3 | 45,0% | 32,1% | 21,6% | 1,3% |
Краткие выводы
Все новые спальники Петербурга находятся на разных стадиях развития, но болезни роста у них общие. Во-первых, налицо типичные признаки недоразвитости инфраструктуры – социальной, торгово-развлекательной, дорожно-транспортной и т. д. Хотя проблемы у всех различной степени тяжести.
Во-вторых, почти всех спальников коснулась тенденция последних лет – увеличение доли малогабаритного жилья и уменьшение средней площади квартир. Растет доля студий и однокомнатных квартир – формата, не подходящего для проживания семей с детьми, а двушек и трешек на выбор остается все меньше. Из пяти «миллионников» нам удалось выявить лишь одну «семейную» локацию, но при этом она оказалась и самой дорогой.
Разумеется, ситуация меняется к лучшему, и болезни роста не вечны. Смольный уже не выдает новых разрешений на строительство без обязательств застройщиков возводить жилье синхронно с детсадами и школами. А государство с банками продолжают стимулировать семейных покупателей. К примеру, ипотекой с невиданными ранее ставками в 1%. Если спрос подрастет, то и рынок начнет переформатировать проекты в пользу двушек и трешек.
* Согласно региональным нормативам градостроительного проектирования, на каждую тысячу жителей должно приходиться 61 место в детских садах и 120 мест в школах.
