В создании материала нам помог практик рынка – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
Нереальная реальность
Итак, с чего все начинают поиск подходящего варианта для проживания? Правильно, мы обращаемся к интернету. И на основании поверхностного изучения данных получаем первые… неправильные представления. В первую очередь это касается объектов, которые либо не сдаются, либо уже сданы. Это могут быть и откровенные «заманухи» от псевдопрофессионалов, и просто не удаленные старые объявления.
Ориентируясь на такую, с позволения сказать, информацию, легко прийти к выводу, что в конкретном месте можно арендовать очень крутую квартиру по вполне доступной цене. Естественно, на этой стадии мы еще не понимаем, какой портал или агрегатор на данном рынке выдает в эфир проверенную и актуальную информацию, для нас все они на одно лицо.
Более того, только начинаешь поиск, как тебе уже валятся аналогичные предложения – таргетинг еще никто не отменял. Такая реклама только укрепит наши иллюзии. А дальше – и вовсе прямая дорога к мошенникам, которые встретят нас на вокзале (хотя там, как правило, предлагают посуточный наем жилья). И предложат нам купить всего-навсего распечатку заманчивых вариантов.
На первый взгляд все кажется законно и прозрачно. Заключаем договор, вносим деньги (совсем небольшие, тысяч 5-8), а потом становимся участником спектакля. Это так называемое информационное агентство выдает нам некую подборку объявлений, после обзвона которых выясняется, что ничего из списка снять просто невозможно. И даже на просмотр можно съездить, но там или нет никого, или «уже сдали».
Дальше долгие и муторные попытки вернуть свои деньги, которые упираются в текст договора, где черным по белому написано (читать-то надо было раньше!), что услугу тебе оказали и что могут прислать еще несколько страниц с телефонами, а не сложилось с арендодателем – значит, не судьба.
Как все понимают, основная задача мошенника – привлечь внимание потенциальной жертвы. И ничто так не притягивает внимание, как низкая цена. Мегаполис – рай для мошенников: огромные входящие потоки и проще затеряться в толпе. И это история не только российская, а всемирная, как паутина.
Что же делать, чтобы не утонуть в этом море фейков и не начинать все с нуля по приезде в город мечты, каковым, безусловно, для многих Санкт-Петербург и является?
Подборка однокомнатых квартир, предлагаемых в наем, в центральных районах Петербурга
Без чудес
Итак, как действовать правильно. Специалисты советуют еще до приезда в Петербург, находясь в своем родном городе, сделать несколько звонков по заинтересовавшим объявлениям. Чтобы убедиться, что является реальностью, а что вымыслом. И четко представлять себе картину мира.
И, конечно, число вариантов должно быть максимальным. Во-первых, не все «доживут» до вашего приезда, многое уже будет сдано.
Ведь где-нибудь в десяти минутах пешком от метро в недавно построенном жилом комплексе на однушку (15 кв. м комната и 9 метров кухня) за 27 тыс. руб. в месяц выстраивается очередь. При этом желающих снять квартиру в доме 137-й серии ближе в метро и большей площади можно и за 24 тыс., но охотников уже не так много. Разве что на пике спроса, в сентябре-октябре…
Во-вторых, при ближайшем рассмотрении не все захочется снять. И, в-третьих, кто-то просто откажется сдавать именно вам – и такое тоже может быть, человеческий фактор никто не отменял.
Безусловно, нелишним будет посмотреть аналитику (см. таблицу), в которой приведены средние цены в интересующей вас локации. Правда, такие нюансы, как начинка квартиры, ее местоположение, да даже и новизна дома, в котором она расположена, аналитика учесть не в состоянии. И за новый, так сказать, быт – свежие входные группы и фасады, консьерж в парадной и так далее – многие готовы доплатить, причем не тысячу-две, а и пять, и восемь.
Помимо прозвона вариантов, пожалуй, стоит и навести мосты с петербургскими агентствами недвижимости. С тем чтобы начать просмотры квартир уже на следующий день после приезда в Петербург. Сориентироваться в их многообразии не проще, чем в груде объявлений. Но попытаться выделить несколько компаний, с которыми стоит иметь дело, можно. Предварительные звонки в офис тоже могут помочь определиться с выбором.
И необходимо помнить, что нормальное агентство недвижимости принимает деньги только после подписания договора найма. Агент, нацеленный на долгосрочную работу на рынке, заинтересован в том, чтобы у клиента все было хорошо. И чтобы по истечении срока договора этот клиент снова к нему пришел или привел друга.
Подборка квартир-студий, предлагаемых в наем, в Кудрово и Мурино
Условия найма
Здесь, в Питере, примерно так же, как и во всей Европе. В качестве залога платим наймодателю некую сумму, которая гарантирует ему, что вы не набедокурите и не попортите мебель и бытовую технику. Обычно эта сумма эквивалентна арендной плате за два месяца.
Иногда, когда объект не пользуется большим спросом, а наниматель по каким-то причинам интересен наймодателю, последний может пойти на какие-то уступки. Это значит, что арендную плату за первый месяц мы внесем все равно в 100-процентном объеме, но остальное (так называемый депозит) будем выплачивать, например, в течение трех месяцев равными долями.
Коммунальные услуги, как правило, оплачиваются сверху, и это надо четко понимать. В 80% случаев цена аренды не включает в себя стоимость «коммуналки». Где-нибудь в хрущевке в Красносельском районе вполне можно снять однокомнатную квартиру за 16 тыс. руб. Летом коммунальные услуги составят около 2 тыс. руб., зимой – вполне и 3,5 тыс. Стоимость «коммуналки» зависит от многих факторов: счетчики, число прописанных… Все эти нюансы нужно выяснять, конечно же, до подписания договора аренды.
Срок договора в большинстве крупных российских городов (Питер не исключение) обычно составляет 11 месяцев с последующим продлением. Причины могут быть разные. Кто-то не хочет регистрировать договор в Росреестре (начиная с 12 месяцев это обязательная норма, согласно законодательству). Причем речь даже не идет о нежелании платить налги, просто договор найма регистрируется как обременение, и не все собственники желают вешать себе на шею такой якорь. Кто-то руководствуется иными, своими соображениями…
В договоре лучше прописывать, как изменится цена с течением времени, при пролонгации. Наймодатель заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с добросовестным нанимателем. Лучше всего привязываться к уровню инфляции, так всем проще.
Где ищем и что смотрим
Обычно иногородние предпочитают снимать жилье вблизи работы или учебы. Это касается тех, кто уже знает, где он будет учиться или трудиться. Неопределившиеся ориентируются на подсказки друзей и знакомых. Очень часто они селятся как раз неподалеку от своих советчиков.
При этом нужно оценить, насколько тот микрорайон, который вы выбираете, удобен и приятен для проживания именно вам. Однако ключевые факторы – это все-таки цена и транспортная доступность.
И, наконец, сам объект. Помимо его технического состояния, нас интересуют правоустанавливающие документы на квартиру. Нужно убедиться, что сдает ее вам именно владелец. Вроде бы банальные вещи, но практика показывает, что этим вопросом многие не интересуются вообще.
Неплохо бы посмотреть и форму 9. Это чисто питерская фишка – документ, в котором отражены все регистрированные в данной квартире граждане. В других регионах эта справка называется выпиской из домовой книги. Кто прописан в квартире – неинтересно? Ну так завтра он заявится и на полном основании станет вашим соседом, ведь права проживания его никто не лишал.
Формы расчета могут быть самые разные, в том числе и перевод на банковскую карту. Чаще наймодатель предпочитает наличные. Просто потому, что для него это лишний повод наведаться в квартиру и убедиться, что там все в порядке.
Если вдруг ущерб
При заключении договора найма обычно составляется опись имущества: мебель, бытовая техника и ее состояние. Причем опись нужна больше даже в интересах нанимателя – посмотреть более внимательно, в каком виде ты получил имущество, чтобы потом не пришлось доплачивать за ремонт.
В среднем и наймодатели, и наниматели – люди адекватные, но от проблем с любой стороны никто не застрахован.
Многие об этом не думают, хотят заключить договор поскорее и вселиться. Все ж таки составить опись имущества в двух экземплярах от руки – это время. А то, что потом окажется, что стиральная машина без заглушки и вы зальете соседей, это ничего. В общем, граждане, будьте бдительны.
И не стоит экономить время. Приехать – и заселиться, скорее всего, не получится. Пару дней на гостиницу все-таки стоит заложить.
Подводим итоги. Максимум информации на предварительной стадии. Отказ от иллюзии, что все произойдет быстро и гладко. Учет дополнительных расходов, в том числе и транспортных в будущем. И, наконец, просто здравый смысл, никакой эйфории.
Средняя цена предложения по районам Петербурга, руб./мес.
| Районы | Комнаты | Студии и однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
| Адмиралтейский | 12 712 | 30 391 | 42 775 | 52 636 |
| Василеостровский | 12 534 | 26 410 | 38 728 | 58 231 |
| Выборгский | 10 850 | 21 691 | 28 849 | 33 938 |
| Калининский | 11 071 | 21 178 | 24 811 | 35 095 |
| Кировский | 10 569 | 20 528 | 25 789 | 27 579 |
| Красногвардейский | 10 155 | 20 458 | 24 654 | 32 769 |
| Красносельский | 10 591 | 18 567 | 23 766 | 30 000 |
| Московский | 12 341 | 25 727 | 35 042 | 44 846 |
| Невский | 11 052 | 20 202 | 25 860 | 33 105 |
| Петроградский | 12 093 | 38 000 | 52 767 | 54 125 |
| Приморский | 11 672 | 22 294 | 30 484 | 39 348 |
| Фрунзенский | 10 811 | 21 365 | 25 717 | 33 733 |
| Центральный | 13 324 | 32 292 | 45 246 | 57 462 |
