Со второй половины прошлого года рынок новостроек был на подъеме: покупательские страхи роста цен из-за запрета долевки обеспечивали застройщикам рекордные продажи. Теперь рынок взял курс на замедление, а все надежды только на дешевеющую ипотеку.
Продажи на миллион
За три месяца после «сакральной» даты 1 июля – начала перехода застройщиков на рельсы эскроу – особого провала не случилось. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», с июля по сентябрь застройщиками Петербурга и ближайших пригородов реализовано 1 млн кв. м жилья (25 тыс. квартир) – традиционный уровень продаж последних четырех-пяти лет. Но это уже гораздо меньше, чем в ажиотажном втором полугодии 2018-го (1,3 млн и 1,5 млн квадратов за квартал) и в первом полугодии 2019-го (по 1,1 млн кв. м).
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу фиксирует за девять месяцев рост заключенных ДДУ на 26% (66,3 тыс.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но если сравнивать третий квартал со вторым, то обнаружится спад на 40% (17,2 тыс. ДДУ против 28 тыс.).
Эксперты в тренде снижения не видят ничего критичного. «Продажи идут в спокойном режиме, без ажиотажного спроса», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
«Безусловно, того спроса, который мы наблюдали до вступления в силу поправок в жилищное законодательство, уже нет. Покупательская активность возвращается в свое привычное русло. Говорить, что спрос себя исчерпал, вряд ли возможно», – говорит генеральный директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.
Некоторые компании отчитались об увеличении объемов сделок за девять месяцев. Но победных релизов застройщиков о росте продаж стало гораздо меньше: конкуренция на рынке обостряется, и «остающегося» спроса перестает на всех хватать.
По словам всех экспертов, главным драйвером рынка остается ипотека: все надежды связаны с дальнейшим смягчением банками условий кредитования, что поддержит покупательскую активность. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», если в первом полугодии на фоне повысившихся ставок доля сделок с ипотекой снизилась с 64 до 58%, то по итогам третьего квартала этот показатель подрос до 64,6%.
Предложение подтаивает
Застройщики все реже подстегивают спрос стартапами: с начала этого года их было лишь 28 – против 60 за девять месяцев 2018-го. Особенно бедна на новинки оказалась Ленобласть – за третий квартал здесь на рынок вышел только один новый ЖК. Необходимость запускать все новые стройки только через эскроу с проектным финансированием резко сократило число пилотов.
Но и пополнять рынок за счет предложения в старых проектах многие игроки после 1 июля уже не торопятся.
С июля по сентябрь застройщики вывели чуть более полумиллиона квадратов – вдвое меньше по сравнению с третьим кварталом 2018-го. К примеру, в сентябре предложение обновилось лишь на 2,3 тыс. квартир – в семь раз меньше, чем в апреле.
Всего за девять месяцев, по сведениям Центра оценки и аналитики БН, рынок строящегося жилья Петербурга и Ленобласти пополнился на 2,58 млн кв. м (58,9 тыс. квартир). По сравнению с прошлым годом снижение новых объемов в городе составило 13% (2,26 млн). Ленобласть отметилась новым антирекордом – минус 54% (323 тыс. кв. м).
Большинство игроков из первой двадцатки (по объемам вывода) активно пополняли рынок в прошлом году, но существенно снизили обороты в этом (Группа ЦДС, «Полис Групп», «Главстрой Санкт-Петербург», «КВС» и др.). К примеру, Группа ЦДС с января по сентябрь вывела в продажу в два с половиной раза меньше новых квартир (150 тыс. кв. м), чем за девять месяцев прошлого года. А у группы «Эталон» этот показатель снизился в восемь раз – до 30 тыс. кв. м (впрочем, в октябре застройщик отметился крупным стартапом).
Данные аналитиков БН свидетельствуют, что пополнение рынка сейчас идет в основном за счет двух лидеров, которые продолжают активно наращивать объемы нового строительства. За девять месяцев на их долю пришлось около 40% всех новых объемов – это свыше 1,1 млн кв. м. Так, Setl City вывел 638 тыс. кв. м – почти вдвое больше, чем за аналогичный период 2018-го). Почти втрое усилила строительную активность «Группа ЛСР» – 477 тыс. квадратов. На счету у лидеров в этом году по два-три стартапа.
На долю первой десятки компаний (по объемам вывода), как подсчитал БН, всегда приходилось около 60%, а в этом году показатель вырос до 70%. Эксперты все чаще начали говорить об укрупнении рынка и угрозе его монополизации.
Несмотря на некоторый спад предложения, до дефицита петербургскому рынку новостроек еще шагать и шагать. Как утверждают чиновники Смольного, по старым правилам, без эскроу, застройщики смогут достроить свыше 11 млн кв. м жилья. В Ленобласти запасы также имеются, но там конъюнктура рынка и прочие факторы все меньше способствуют активности застройщиков.
Подборка однокомнатных квартир в новостройках Петербурга до 4 млн руб.
Цены растут вопреки
Несмотря на то что 70-75% всех строек будут реализовываться без эскроу и по старым правилам, цены на рынке недвижимости продолжают движение вверх. Это подтверждают все опрошенные эксперты, цифры роста у них примерно сходятся.
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости» с января 2019 года средняя цена предложения новостроек Петербурга класса масс-маркет увеличилась на 8%.
Динамика средней цены предложения в петербургских новостройках класса масс-маркет, руб. за кв. м
«С начала года городской комфорт- и эконом-класс вырос на 7%, бизнес – на 6%. Особенно сильно в цене прибавил вторичный рынок жилья, который фактически сравнялся с комфорт-классом. Средняя цена в бизнес-классе сегодня – 187 тыс. руб. за кв. м, в комфорт-классе – 125 тыс., в эконом-классе – 101 тыс. руб. за кв. м», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.
«На протяжении девяти месяцев цены на новостройки росли. В зависимости от объекта и локации ценовая динамика составила от 6 до 10%. За последние три месяца цены на рынке недвижимости выросли на 4,3%», – говорит директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. По ее словам, цены на квартиры формата «евро» растут быстрее, чем на стандартные планировки, – в среднем на 2,0-2,5%.
По словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средние цены в Петербурге и пригородах за девять месяцев выросли на 6%, а до конца года общий рост составит 8%. При этом в масштабных проектах КОТ темпы прироста оказываются несколько ниже – здесь удерживаются стабильные цены. «В проектах с высоким уровнем продаж ведущие застройщики могут позволить себе удерживать цены на плаву», – объясняет эксперт.
То есть ценовая конкуренция между новостройками будет только усиливаться. Резкого удорожания не будет – доходы населения не позволяют, но постепенный рост неизбежен: его подталкивает начавшийся переход застройщиков на эскроу с банковским финансированием проектов. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», схему эскроу на рынке уже применяет каждый пятый застройщик – 30 из 155 девелоперов. Массовым этот переход станет не раньше, чем через год-два. При этом некоторые эксперты прогнозируют рынку новостроек самые негативные последствия от преобразований в долевой сфере уже в конце 2020 года.
– Крупным компаниям, таким как «Группа ЛСР», гораздо проще адаптироваться ко всем законодательным изменениям. Небольшие игроки, если не уйдут с рынка или их не поглотят, могут не получить проектное финансирование из-за несоответствия критериям Минстроя или недостаточных финансовых возможностей. В таком случае кто-то будет продавать свои активы. Речь идет как о земельных участках, так и о готовых проектах в начальной стадии реализации или с проработанной проектной документацией. Возможен даже вариант продажи отдельных проектных организаций крупным игрокам.
– Объем предложения в массовом сегменте остается стабильным. А вот в элитном сокращается: в 2019 году в продажу вышло 13 элитных объектов, это не так много. Причем три из них – апартаменты.
Что касается перехода на эскроу, это очень плавный процесс. Пока что новая схема работы охватывает далеко не весь рынок. Многие проекты, достигшие определенной строительной готовности к 1 июля 2019, продолжают реализовываться без эскроу. И такая ситуация продлится еще порядка трех лет. В ближайшей перспективе ничего не должно поменяться, а что будет далее – пока здесь высокая доля неопределенности.
– В течение всего года можно отметить высокий покупательский спрос. Максимума он достиг в июне, когда и застройщики, и покупатели готовились перейти на новую схему реализации квартир. Затем наблюдалось небольшое затишье, когда покупатели внимательно следили за возможными изменениями, не переставая регулярно мониторить рынок. И далее ситуация стабилизировалась.
Основные тенденции – это сокращение объема нового предложения: с июля месяца на рынок выведено лишь несколько проектов. Кроме этого, сегодня наблюдается увеличение активности: многие стремятся купить жилье до дальнейшего подорожания.
В четвертом квартале 2019 года мы ожидаем, что рост цен продолжится. По прогнозам, в конце года будет традиционный высокий сезон с точки зрения объема спроса и продаж. Особенно популярны проекты на высокой стадии готовности, которые будут вводиться в эксплуатацию в 2019–2020 годах и в которых еще есть выбор квартир.
– По нашим данным, прирост цены сделок за третий квартал на рынке масс-маркет Санкт-Петербурга и Ленинградской области составил 5,6%. Объем предложения по рынку на конец сентября – около 2,65 тыс. кв. м, что ниже показателей сентября 2018 года на 6,1%. Продажи идут в спокойном режиме, без ажиотажного спроса. Клиенты внимательно оценивают продукт и условия сделки, изучают акции. На принятие решения о покупке может влиять продолжающееся снижение ипотечных ставок. В декабре можно ожидать некоторого увеличения спроса с коррекцией итоговых годовых показателей.
– В третьем квартале в Петербурге и пригородных зонах было продано порядка 1 млн кв. м жилья. Такой показатель в современных реалиях уже можно считать нормой. Недостатка в новых проектах по-прежнему нет, поэтому и покупательская активность сохранилась на прежнем уровне. До конца года не ожидается кардинальных изменений и резких скачков цен.
Ипотека по-прежнему является основным драйвером роста кредитного рынка в России в условиях падения реальных доходов населения. Доля сделок с привлечением заемных средств среди наших покупателей – не менее 50%. В последние месяцы отмечено увеличение количества клиентов, приобретающих квартиры по программе «Семейная ипотека» – она на сегодня предлагает самые выгодные условия.
Новая и, пожалуй, одна из главных тенденций на рынке новостроек – это монополизация. Крупные игроки наращивают свою долю, которая уже превысила отметку в 60%. В ближайшие годы этот показатель будет только расти. Это приведет к тому, что с рынка уйдут небольшие строительные компании, которые не смогут конкурировать с ведущими застройщиками и без последствий перейти на работу по эскроу-счетам.
