Например, сдавая квартиру, в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон. По ночам просыпаешься в холодном поту, опасаясь, что соседи нажалуются на шум или арендаторы вовремя не заплатят и придется их выгонять, а потом искать следующих.

Вариант с покупкой квартиры и дальнейшей перепродажей едва ли лучше. Согласно большинству индексов, недвижимость за последние 10-12 лет в номинальных ценах практически не подорожала, а инфляцию (обесценение денег) никто не отменял.

Вперед в прошлое

Зачем такие сложности? Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании «ПИК» (одного из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб. Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат. Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно: недвижимость всегда в цене и вложения в нее – самое безопасное, что только может быть.

Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).

Акции «ПИК», конечно, никакая не недвижимость, а если кому-то даже удалось заработать на росте котировок, то любому ясно, что заработал он не на недвижимости, а на вложениях в финансовые активы. Инвестор в квартире не жил, стены не трогал, дверями и унитазом не пользовался, может даже и не видел ни разу пиковских коробок, что, однако, совершенно не помешало ему получить сумасшедшую доходность (конечно, чисто теоретически). Совершенно очевидно, что нельзя приравнивать вложения в недвижимость и вложения в финансовые инструменты, которые имеют отношение к недвижимости.

Тогда почему все на полном серьезе рассматривают покупку ДДУ (или иные варианты инвестирования в новостройки) как вложения в недвижимость? Знаю огромное количество людей, которые хвастались, как удачно купили «квартиры» на этапе котлованов и после сдачи их в эксплуатацию смогли перепродать существенно дороже. Их почему-то не смутил тот факт, что они не могли владеть недвижимостью по той простой причине, что этой недвижимости еще в природе не существовало. Не смутил их и сам факт удорожания их актива. Почему их актив со временем стал дороже – над этим они, по всей видимости, не очень думали, по привычке приписав сие чудесное свойство недвижимости. И, наконец, не смутили их повышенные риски инвестирования. Если недвижимость – настолько безопасно, как принято считать, откуда вновь и вновь берутся толпы обманутых дольщиков? Что-то тут не сходится, не правда ли?

Сказка о золотой рыбке частных инвестицийДрагметаллы, облигации, депозиты, недвижимость... Разбираемся, куда лучше всего вложить >>Не буду вас томить данными загадками. На самом деле никакого парадокса тут нет, и ответ довольно простой. Все дело в том, что «новостройки» (точнее, то, что ими называют) – тоже никакая не недвижимость (как и акции «ПИК»); приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки, заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях.

Да-да – именно на финансовых операциях! Покупая «новостройку» – дольщик фактически кредитует застройщика под его обещание передать ему квартиру по окончании строительства. Частный инвестор предоставляет застройщику деньги, на эти деньги тот ведет строительство и взамен платит дольщику проценты.

«Какие еще проценты?» – спросит внимательный читатель. Вроде бы в договоре долевого участия ничего не сказано про проценты?

Назад в будущее

А вы никогда не задумывались, почему самые низкие цены на новостройки на этапе котлована, затем постепенно цены растут и наконец достигают максимума в момент сдачи в эксплуатацию? Зачем застройщику вообще предоставлять скидки покупателям на этапе котлована? Иначе ему было бы выгоднее построить квартиры и продать их покупателям по максимальной цене. А деньги на строительство взять, допустим, в банке. Но банку пришлось бы платить проценты по кредиту… А дольщикам можно не платить проценты за предоставленные деньги, но взамен предложить скидки на квартиры (иначе никто из них не согласится).

Вот и ответ: скидки на «квартиры в новостройке» к цене готовой квартиры и есть аналог процентных затрат девелопера, и эта же скидка – не что иное, как процентный доход частного инвестора. Частный инвестор ссужает девелоперу деньги, тот строит для него квартиру и расплачивается скидкой к цене готовой квартиры. Чем больше срок пользования деньгами, тем выше общие процентные затраты. Именно поэтому самые вкусные цены обычно на этапе котлована. Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем меньше дисконт.

Как видите, ларчик открывается просто. Главное не повторять за другими ерунду, что покупка ДДУ – это покупка недвижимости, а понимать, что это приобретение финансового инструмента со своими рисками и с более высокой доходностью. Кстати, процентная ставка по кредитам почти всегда превышает депозитную ставку. Поэтому доходность по бумагам ДДУ обычно больше, чем если бы вкладчик просто положил деньги в банк.

Давайте подведем черту. Высокая доходность недвижимости – не более чем миф, связанный с тем, что большинство людей не понимают, на чем они в действительности зарабатывают. Заключение ДДУ – это не покупка недвижимости, а квазифинансовая операция, при которой дольщик зарабатывает на том, что кредитует застройщика. При переходе рынка на эскроу ДДУ как работали, так и будут работать, просто часть маржи теперь заберут себе банки.

Ну а если вы хотите получать доход именно от недвижимости (а не от рискованных финансовых операций), вам придется смириться с низкой доходностью. И по старинке размещать объявления, заниматься администрированием, искать арендаторов и не спать ночами.

P. S. Провал по акциям «ПИК» в последнюю неделю прозрачно намекает, чем обычно заканчиваются поиски высокой доходности для инвесторов. Вложения в ДДУ – не исключение.

Подборка квартир-студий в новостройках Петербурга

Как избежать рейдерского захвата вашей квартиры

Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Как узаконить перепланировку. Узнай, что советуют юристы

7 шагов для быстрой и успешной сделки с квартирой. Подробный чек-лист

Текст: Дмитрий Маслов    Фото: вектор создан vectorpocket - ru.freepik.com