В тесноте, да не в обиде
Эксперты одной из платформ по подбору недвижимости недавно провели анкетирование более 90 тысяч человек из 200 городов России. Респондентов попросили сообщить, хватает ли их доходов для «достаточно комфортного проживания», и оценить уровень своей жизни по десятибалльной шкале.
Результаты рейтинга вызвали немалое удивление. Его лидерами стали не мегаполисы, а бывшие деревни, ныне города в Ленинградской области, Кудрово и Мурино. Они набрали 5,8 и 5,3 балла соответственно. Москва заняла лишь третье место с результатом 5,2 балла, а Санкт-Петербург и вовсе стал девятым с результатом 4,9 балла.
При этом есть мнение, что Кудрово и Мурино уже обогнали Москву и Петербург по другому показателю (правда, весьма сомнительному) – плотности населения. А после сдачи всех строящихся комплексов они обойдут Сингапур, Калькутту и Дели.
Так что в наиболее густонаселенных локациях в России живут самые счастливые люди. Парадокс? Еще какой! Особенно с учетом того, что в западных странах уже давно споткнулись о такую вещь, как «город в городе». Причем споткнулись так, что сама тема такого строительства кое-где превратилась в табу.
Западные грабли
Слишком густонаселенные кварталы в тот или иной момент признавали устаревшим жильем на всех материках – от Америки до Австралии. А признав таковыми – уничтожали. Вот наиболее яркие примеры, когда западные страны сознательно пошли на разрушение типовых многоэтажек в крупных городах.
Масштабный район социального жилья Pruitt-Igoe в Сент-Луисе (США) – пожалуй, самый известный пример градостроительной ошибки. История стала знаменитой потому, что в 1972 году 33 дома сносили в прямом эфире телевидения. Многоэтажки построили всего за 16 лет до этого.
Pruitt-Igoe должен был предоставить комфортное жилье горожанам с маленьким доходом. В итоге площадку застроили типовыми 11-этажными домами, у которых были обширные террасы и общественные зоны, во дворах – детские площадки. Увы, эти старания не помогли: расовая сегрегация поставила крест на создании локального добрососедского сообщества. Белые американцы долго не выдержали в «домах для черных», среди которых оказалось много преступных элементов. Те, кто имел возможность переехать в другой район, вскоре это сделали.
Постепенно лампочки в подъездах исчезли, места для отдыха превратились в площадки для драк, а в подворотнях обосновались наркоманы. Плюс жильцы перестали оплачивать коммунальные услуги. В итоге власти осознали свою ошибку и невозможность справиться с ситуацией. И весь квартал снесли методом управляемого взрыва.
Еще более жесткая ситуация сложилась с неаполитанским Vele di Scampia (Италия). В 1980 году в Италии произошло землетрясение. Погибли почти три тысячи человек, еще больше людей остались без крова. На тот момент Vele di Scampia стоял почти пустым, и туда стали массово заселяться ставшие бездомными итальянцы. Новые жильцы не платили за аренду квартир, не занимались ремонтом и не следили за сохранностью здания. Корпуса жилого комплекса медленно разрушались, а криминальная обстановка ухудшалась. Так жилой комплекс стал убежищем наркодилеров, сутенеров и прочих преступников.
Пару лет назад власти Неаполя приняли решение снести Vele di Scampia. Причем один из корпусов печально известного квартала сохранят. Как вы думаете зачем? Мэрия переедет туда сама! (Интересно, а наши чиновники пошли бы на такой шаг? Вопрос риторический.)
Не самая счастливая судьба была и у социального жилья в Великобритании, которое стало появляться после жилищного кризиса 1940-х. В стране, разрушенной во время войны, не хватало недвижимости, поэтому повсеместно начали строить многоэтажки с компактными квартирами – аналог наших хрущевок. Власти стимулировали возведение высоток с помощью субсидий: если регион за свой счет строил социальное жилье выше пяти этажей, то из казны ему платили за каждый дополнительный этаж.
На этом фоне каждый муниципалитет старался построить как можно больше высотных зданий. В одном только Ньюхэме, восточном районе Лондона, за короткий промежуток времени появилось девять высотных панельных зданий, объединенные под названием Freemasons Estate.
Сейчас весь этот комплекс разрушен. Причиной стал сильный пожар в одном из домов ЖК, случившийся в 1968 году. Ради экономии в конструкции панели использовали бумагу и картон, поэтому в здании буквально загорелись стены… После пожара дом кое-как отремонтировали, однако спустя 18 лет все же снесли. А вслед за ним разрушили и остальные здания Freemasons Estate.
Такая же участь постигла французский квартал Grands Ensembles, американский Clarence Darrow и многие другие. Причины сноса жилмассивов во всех странах были схожи. Во-первых, здесь развивалась неблагополучная среда, угрожавшая не только конкретному кварталу, но порой и целому городу. Во-вторых, сами здания, сделанные из дешевых материалов, оказались морально устаревшими и опасными для проживания. В каждом случае были и другие причины, но эти, пожалуй, основные. (Кстати, разрушением еще относительно крепких и пригодных для проживания зданий занимаются и в нашей стране – вспомним о реновации хрущевок в Москве. Однако необходимость этой программы власти объясняют исключительно ветхостью подобного жилья.)
Сторонники сноса
Негативный мировой опыт в этой сфере не дает покоя многим пытливым умам в России. Урбанисты, блогеры и просто язвительные граждане присваивают районам высотных новостроек обидные определения: «гетто», «человейники», «термитники».
Известный блогер Илья Варламов заявил, что Россия стоит на пороге градостроительной революции. «Уже очень скоро (я даю 10-15 лет) все эти многоэтажные микрорайоны, все эти панельные наросты на крупных городах будут превращаться в гетто. Всё это придется сносить», – предрекает он. Любимыми примерами Варламова в подкреплении своей позиции являются… вы угадали – Кудрово и Мурино.
Главные претензии автора гневных постов в ЖЖ заключаются в следующем.
- В многоэтажных микрорайонах нет инфраструктуры.
- Здесь отсутствует нормальное благоустройство, во дворах грязь, машины парковать негде.
- Недвижимость в этих локациях в будущем потеряет ликвидность.
- «Многоэтажка в поле» не в состоянии сформировать здоровое соседское сообщество.
Но что, если господин Варламов и его сподвижники судят поверхностно? Или просто ловят хайп на актуальной теме? Такое ведь тоже возможно.
Мнение профессионалов
Как бы то ни было, логично узнать мнение не только «ревизора» из Москвы, но и местных участников рынка: застройщиков, риэлторов и, собственно, жителей Кудрово и Мурино.
«Популярные блогеры, возможно, сравнивают Мурино и Кудрово с центральными районами Санкт-Петербурга или Москвы – здесь разница очевидна. Но пригород редко бывает так же развит, как центр, тем более пригород строящийся. Для тех же, кто приезжает из малых населенных пунктов на заработки или приобретает свое первое жилье, есть свои плюсы. И даже инфраструктура, отстающая по меркам одних, может быть вполне пригодной с точки зрения других», – уверены в компании Euroinvest Development (реализует проекты в обеих локациях – это ЖК iD Murino и ЖК iD Kudrovo).
ГК «Полис Групп» также строит в Мурино (ЖК «Краски лета») и Кудрово (ЖК «ПаркЛэнд», ЖК «Вернисаж») и обе локации считает перспективными. «Сегодня все ближайшие к городу микрорайоны развиваются достаточно активно. Самыми популярными среди покупателей и строителей являются Мурино и Кудрово. Здесь возводятся школы, детские сады, планируются развязки, новые станции метрополитена. В каждом из этих районов есть преимущества, которые определяют выбор покупателей», – отмечает представитель застройщика.
Риэлторы из ГК Active, куда входят агентства недвижимости «Штаб квартир» и «Арендафон», подчеркивают, что Кудрово и Мурино – это не какое-то непонятное жилье по бросовым ценам, а вполне качественные современные новостройки, цены на которые приближаются к питерским. К тому же и Кудрово, и Мурино недавно получили статус городов.
Возможно, этим и объясняется энтузиазм людей, которые довольны своей жизнью. Конечно, благоустройство и развитие инфраструктуры – это длительный процесс, и не стоит ожидать, что в течение ближайших лет количество социальных объектов и дорог значительно увеличится. Но открывающиеся перспективы в любом случае заставляют жителей смотреть в будущее с оптимизмом.
Подборка двухкомнатных квартир в новостройках Кудрово
Здоровый патриотизм
Среди жителей Кудрово и Мурино немало патриотов своих жилых комплексов и кварталов. Они целенаправленно купили здесь квартиры, им нравятся их дома и их дворы. А еще эти люди активно общаются со своими соседями – как лично, так и в социальных сетях. И знаете, в этих тематических группах немало позитива!
Так, жители Кудрово довольны тем, что этот район облюбовали молодые семьи. «Мамочки с колясками» (как они сами себя называют) отмечают, что здесь безопасно и практически нет асоциальных личностей. В жилых комплексах много детских площадок и тренажеров. Рядом – огромный ТРК «Мега» с кинотеатром, развлечениями, магазинами и развивающим центром для детей. В районе появилась большая современная школа, а точнее культурно-образовательный центр «Оккервиль».
Муринцев радует близость станции метро «Девяткино», которая находится в пешей доступности от большинства ЖК, а также железнодорожной платформы, откуда электрички ходят в любые точки Ленобласти. Люди восхищаются благоустроенными бульварами и красивыми новыми домами, им нравятся поля и пруд с утками.
Но больше всего жители обеих локаций гордятся своими соседями, их неравнодушием, готовностью помочь своему району и друг другу. Во многих домах сформирован совет жителей. Активисты организуют субботники, экологические и благотворительные акции. Кроме того, борются с несправедливостью. Могут и пикет организовать, как это было при попытке застроить бульвар Менделеева в Мурино. А могут и сообща за несколько часов найти потерявшегося ребенка. Честно говоря, в целом жители этих локаций выглядят гораздо более сплоченными, чем большинство петербуржцев.
Проблемы кудровцы и муринцы, конечно, тоже видят. В обоих городах не хватает зеленых насаждений и зон отдыха, есть проблемы с дорогами. И действительно большой дефицит инфраструктуры: недостаточно медучреждений, нет полиции и пожарного депо, мало детских садов и школ, отсутствуют библиотеки и другие соцобъекты, которые не поспевают за жильем.
И все же критику Варламова жители считают, мягко говоря, необъективной. Хотя бы потому, что он, не обойдя и половину этих локаций, выделил не самые удачные строения и не показал другие.
«Варламов пишет, что скоро дома, возведенные на окраине Питера, снесут, поскольку люди поймут, что так строить нельзя. Но пока не сносят саму Москву, за спальники Петербурга я спокоен», – такими словами муринского активиста, а с недавних пор и муниципального депутата Михаила Игнатьева и хотелось бы завершить этот обзор.
Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон»):
– По итогам 2018 года Ленинградская область поставила ценовой рекорд. Стоимость квартир в самом популярном пригороде Санкт-Петербурга – Кудрово – приблизилась к ценам на городскую недвижимость. Жилье в Мурино и Буграх также выросло в цене, однако по итогам III квартала 2019 года пока сохраняет экономическую привлекательность для покупателей.
Уровень средней цены предложения на вторичное жилье в микрорайоне Кудрово в IV квартале 2018 года составил 87 262 руб. за квадрат, по итогам III квартала 2019 года он вырос на 2 760 руб. за метр. За 2019 год жилье подорожало в среднем еще на 4% и почти сравнялось по средней цене с вторичной недвижимостью в Красносельском районе Санкт-Петербурга (90 617 руб. за кв. м).
Хотя Кудрово является ближайшим пригородом и популярным направлением у покупателей недвижимости эконом-класса, официально территория входит в состав Всеволожского района Ленобласти. А потому не имеет сопоставимой с Санкт-Петербургом развитой социальной инфраструктуры. Это главный ее минус. Из плюсов стоит отметить тот факт, что и Мурино, и Кудрово получили статус городов. А это означает, что перспективы их развития становятся более реальными.
Елена Бурилова, директор по маркетингу и PR Euroinvest Development:
– Мурино и Кудрово, конечно, застроены плотно, но жители этих городов в своей среде достаточно однородны – это новые собственники, молодые семьи с детьми, те, кто смог накопить достаточно средств на квартиру или способен выплачивать ипотеку с сохранением достойного уровня жизни. Эти люди воспринимают себя и свое положение вполне адекватно.
Старый жилищный фонд нередко соседствует с элитными постройками, разительный контраст в уровне дохода и качестве жизни, который сложно не заметить, заставляет многих задуматься – а так ли хорошо я живу? Но когда человек находится рядом с людьми того же класса с минимальными различиями, он понимает, что это своего рода норма. Также определенную роль в оценке благосостояния играют достижения. Недвижимость в Ленобласти стоит значительно дешевле, а соответственно, можно позволить себе больший метраж и улучшенную планировку – в такой квартире удобнее. Кроме того, в представленные локации часто переезжают из ближайших регионов, где уровень ожиданий и представления о качестве жизни несколько иные.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– У обеих локаций есть свои преимущества. Так, Кудрово считается ближайшим к мегаполису микрорайоном. Украшением района является парк, в котором отдыхают и горожане. Соседство с «Мегой» позволяет жителям активно пользоваться инфраструктурой торгового центра, в том числе транспортными развязками.
В настоящее время район практически сформирован, и свободных мест под застройку жильем здесь не осталось. Тем не менее территория сохраняет большой потенциал для развития с точки зрения благоустройства и наполнения ее бизнес-инфраструктурой. В ближайшие годы в Кудрово будут удлинять, расширять и реконструировать улицы, строить транспортные развязки, планируется строительство станции метро «Кудрово» и транспортно-пересадочного узла. Постоянно обновляется социальная и коммерческая инфраструктура.
Все это создает благоприятные условия для привлечения покупателей жилья. Только за последние два года численность населения города выросла в 2,5 раза – до 50 тысяч человек. По прогнозам, к 2030-му эта цифра превысит 100 тысяч человек.
Что касается Мурино, то сегодня это полностью сложившийся район с развитой торговой, развлекательной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Локация по-прежнему остается перспективной: территория расположена близко к городу, здесь есть все необходимое: школы, детские сады, торговые центры, кафе и рестораны. Мурино пока является единственным районом в Ленобласти, в котором есть станция метрополитена, и это огромный плюс. Близость станции метро «Девяткино» и выезда на КАД делают район удобным с точки зрения транспортной доступности.
Недавно Мурино стало городом, что делает его еще более привлекательной локацией для проживания в рамках Петербургской агломерации. Отмечу, что Мурино ничем не отличается от любых спальных районов города в период их массовой застройки. В сети есть много сохранившихся фотографий того же сегодня фешенебельного Приморского района или благополучного Выборгского. А ведь понадобились десятилетия, чтобы они превратились в локации, где люди стремятся жить.
В этом плане Мурино повезло больше – благодаря новым технологиям и тому, что в развитие района вкладывают силы многие застройщики, локация развивается гораздо быстрее. Участков под застройку здесь осталось мало. В основном застройщики продолжают реализацию уже начатых проектов, выводя в продажу новые очереди. Соответственно, оснований для резкого роста цен нет, они остаются комфортными.
