На петербургском рынке девелопмента все отчетливее проступают признаки грядущей монополизации. Первые ее симптомы были замечены еще десять лет назад. По данным Knight Frank St Petersburg, еще в начале нулевых десять крупнейших застройщиков обеспечивали 40-45% предложения первичного рынка недвижимости Северной столицы. Среди них «Группа ЛСР», Setl City, «Л1», Группа ЦДС и некоторые другие.
Быстрая очистка
В 2009 году на эти компании приходилось 2,5 млн кв. м строящегося жилья. К 2019-му общий объем их предложения вырос до 4,5 млн кв. м в абсолютных цифрах, а доля превысила 60%. При этом наиболее резкий рост был отмечен в 2019 году. Так, за последние шесть месяцев доля крупных девелоперов в объеме предложения жилья в Петербурге выросла почти на 10 п. п., преодолев отметку в 60%.
Как раз в это время замечена новая волна банкротств девелоперских компаний по всей России. На днях СМИ, сославшись на «Рейтинговое агентство строительного комплекса», сообщили, что с начала 2019-го застройщиков в стране обанкротилось больше, чем за весь прошлый год. Если за весь 2018-й банкротами стали 111 девелоперов, то за восемь месяцев текущего года – уже 133. Новых банкротов от прошлогодних отличает объем возводимого жилья. Если на прошлогодних приходится 576 домов общей площадью 4,50 млн кв. м, то на новых – 709 площадью 2,95 кв. м. Три четверти этих компаний возводит не более четырех объектов. Причем не жилых комплексов, а домов.
Очевидно, процесс очищения рынка от небольших компаний, о котором эксперты предупреждали накануне перехода девелоперов на проектное финансирование, набирает силу. Полный отказ застройщиков от денег дольщиков займет от года до двух. А значит, в следующем году исход мелких девелоперов продолжится. Тем более что, по прогнозам аналитиков, доля рынка крупных застройщиков продолжит расти. В Knight Frank St Petersburg отмечают, что в ближайшие годы доля нескольких крупных компаний на рынке новостроек Петербурга будет стремиться к 80%. Вряд ли в других регионах страны тенденция будет другой.
В очищении рынка есть свои плюсы. По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, крупные компании более стабильны. Поэтому концентрация рынка ведет к уменьшению рисков покупателей жилья. С другой стороны, сложившаяся ситуация сильно бьет по подрядчикам и поставщикам. При долевом строительстве маржа переходила от подрядчиков и поставщиков к девелоперам. Теперь – от девелоперов к банкам.
«Сокращая затраты, девелоперы ищут возможности удешевления строительства, – подчеркивает Николай Пашков. – Для отрасли это плохо, потому что оптимизация серьезно давит на подрядчиков. Запаса прочности у них остается меньше – многие из них сейчас работают с минимальной прибылью. В том числе потому, что количество заказчиков уменьшается».
Чем меньше на рынке игроков, тем проще им взаимосвязанно корректировать свою ценовую политику. Значит, дальнейшая концентрация рынка будет способствовать росту цен на жилье. По мнению директора по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексея Муравьева, ощутимо квадратные метры начнут дорожать через год-полтора, когда объем предложения на зачищенном от мелких компаний рынке сократится.
За старшими братьями
Любопытно, что рынок подрядных и даже субподрядных строительных компаний в точности копирует наблюдаемые у застройщиков тенденции. Участников на нем становится меньше, объемы произведенных работ падают, а цены растут.
Доля заказчиков из числа девелоперов жилья сократилась. По словам директора по маркетингу специализирующейся на сдаче в аренду строительной спецтехники компании «Градус» Владимира Гаврилова, в 2016–2017 годах 60% заказов приходило от подрядчиков, занятых на объектах застройщиков. В 2019-м доля их обращений в общем объеме заказов стала меньше в разы и сократилась до 15%. Причина – в укрупнении средних подрядных компаний и уходе с рынка мелких.
«Средние компании объединяются, потому что так проще выжить, а маленькие, состоящие из нескольких человек и живущие на небольших подрядах, исчезают, – объясняет Владимир Гаврилов. – При этом крупным компаниям нет нужды арендовать спецтехнику у нас. Все необходимое для работы оборудование у них свое».
Укрупнение подрядных компаний приводит к сужению рынка аренды генераторов и компрессоров. Заказов становится меньше. Так, за восемь месяцев текущего года оборудование «Градуса» отработало на 13% моточасов меньше, чем за аналогичный период 2018-го. Обороты компании при этом упали не так сильно – всего на 6%. Причина в сокращении организаций, передающих оборудование в аренду, и закономерном росте стоимости услуг остающихся на рынке сильных игроков.
Похоже, уверенно двигающиеся в сторону монополизации девелоперы тянут за собой рынок не только генподрядных, но и мелких субподрядных работ и услуг. «На этом рынке работают в основном крохотные компании, владельцы которых чуть ли не самостоятельно отвозят свои компрессоры и генераторы заказчику, – говорит Владимир Гаврилов. – Почти всегда это приводит к краху даже из-за краткосрочного перебоя с заказами. А мы можем переждать, какое-то время поработать с нулевой рентабельностью и предложить новые услуги. Ведь не только в девелопменте крупные компании считаются самими устойчивыми. В нашем бизнесе у них запас прочности также самый большой».
