Цель жилищного рейдера – заставить вас продать квартиру (или ее часть) по цене значительно ниже рыночной или получить ее иным недобросовестным способом, например, принудив подарить или завещать.
Рейдеры регистрируют право собственности на жилое помещение, действуя незаконно. Вот некоторые из таких способов.
Находят недееспособного владельца и вынуждают его продать жилую площадь за копейки. Если с вашим родственником произошла такая неприятность, нужно обращаться в суд. Подобная сделка ничтожна (ст. 171 ГК РФ), а полученное по ней подлежит возврату каждой из сторон.
Внуки просят свою бабушку преклонного возраста подписать доверенность у нотариуса – для получения пенсии. Но на деле бабушка подписывает договор купли-продажи своего жилья в отношении третьих лиц (не родственников), в то время как отчуждать имущество она никаким образом не собиралась. Сделка может быть признана судом недействительной с возвратом полученного по ней каждой из сторон (ст. 179 ГК РФ).
По статье 179 ГК РФ также часто «проходят» страдающие алкоголизмом, наркоманией, игорной зависимостью, находящиеся в сложной долговой ситуации и другие граждане, кто готов на заведомо невыгодных для себя условиях заключить кабальную сделку – продать свою долю или жилую площадь целиком по существенно заниженной цене либо подарить.
При этом с долями все намного сложней. Часто рейдер, владея частью квартиры, прибегает к моральному давлению, даже к рукоприкладству, чтобы присвоить и вашу долю.
Нередки споры о наследственном имуществе. Особенно в ситуациях, когда наследники вступают в право собственности на однокомнатную квартиру и жить им, кроме как в ней, больше негде. И если собственники не могут мирно договориться о пользовании помещением, дело доходит до применения силы и выдворения одного из владельцев на улицу.
Бывает, один из собственников решает свою долю продать. Появляется покупатель, который сначала создает ему невыносимые условия жизни – начиная от хамства и угроз расправой, заканчивая порчей мебели, техники и сменой замков на входной двери. К фактическому рукоприкладству такой рейдер прибегает редко, так как это уже уголовно наказуемо. Он балансирует на грани закона, стараясь оставаться в гражданско-правовой сфере. Это означает, что привлечь к уголовной ответственности рейдера затруднительно.
Но доказать свое право собственности и проживания в судебном порядке и силой, с помощью судебных приставов-исполнителей, вселиться в жилье – возможно. Препятствия в пользовании и распоряжении имуществом без особых проблем устраняются судом. Суд выносит решение о вскрытии замков и взломе дверей и выдает исполнительный лист, на основании которого пристав-исполнитель должен обеспечить проникновение законного собственника на его жилую площадь.
К сожалению, полиция при данном виде захвата территории бессильна, так как отсутствует состав преступления. Как резервный вариант подойдет вызов спецслужб, которые специализируются на взломе дверей и замков. Однако во избежание противоправных действий необходимо присутствие сотрудников полиции. Инициатор вскрытия замков должен представить полицейскому правоустанавливающие документы на жилую площадь и документ, удостоверяющий личность. Иногда сотрудники полиции идут навстречу – ограничиваются фиксацией паспортных данных, с тем чтобы правоустанавливающие документы, находящиеся в квартире, собственник предъявил незамедлительно после вскрытия дверей.
До подобных военных действий лучше не доводить, а продавать квартиру целиком и разделить вырученную сумму с сособственниками. Если таким путем пойти не удается, узнайте, как своей долей можно распорядится, – об этом мы недавно писали.
Напомним вкратце. Выделение долей в праве собственности позволяет выделить доли нескольких собственников в натуре, то есть физически разделить жилое помещение на несколько объектов. К примеру, частный дом – на две половины с отдельными входами, санузлами, счетчиками и кухнями. Когда невозможно выделить доли в натуре либо собственник желает определить порядок пользования жилым помещением – это делается в судебном порядке. Однако надо понимать, что в большинстве случаев не представляется возможным установить второму собственнику полный запрет на нахождение в местах общего пользования: в подвале, на чердаке частного дома, в кухне, коридоре, туалете, ванной.
Если один из собственников продал свою долю рейдеру без уведомления остальных собственников о продаже, вы можете смело обращаться в суд. Согласно статье 250 ГК РФ, продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, так как сособственники имеют преимущественное право покупки. На ответ им предоставляется месяц. Уведомление о продаже должно включать в себя цену и иные существенные условия.
Срок на оспаривание сделки в суде ограничен и составляет три месяца с того момента, как собственники с преимущественным правом покупки узнали о нарушении своего права.
За что можно рейдера привлечь к ответственности
- Умышленное уничтожение или повреждение имущества – статья 167 УК РФ. Наказание – от штрафа в размере до 40 тыс. руб. до лишения свободы на срок до двух лет. За тот же поджог, взрыв или иные общественно опасные действия, совершенные из хулиганских побуждений либо повлекшие по неосторожности смерть человека и иные тяжкие последствия, грозит наказание от принудительных работ на срок до пяти лет до лишения свободы на тот же срок.
- Моральное давление, то есть причинение морального вреда – статья 151 ГК РФ. Необходимы доказательства, лучше всего – видеофиксация, но подойдут и показания свидетелей. Перед обращением в суд рекомендую получить в больнице заключение, в чем непосредственно выражен моральный вред: бессонница, повышенное переутомление, отсутствие аппетита на нервной почве и т. д. Также необходимо выкупить рецептурные лекарства, в противном случае суд может критично отнестись к «ущербу», который заявитель не намерен восстанавливать лично. Затраты на медикаменты подлежат компенсации на основании предъявленных в суд чеков.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
