Настали времена, когда банкиры начали диктовать застройщикам свои условия. Как теперь изменятся проекты новых жилых комплексов и выиграют ли от этого покупатели, рассказал БН.ру председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
– Событие года на первичке, безусловно, состоялось 1 июля. Вашу компанию, если не ошибаюсь, переход на систему эскроу-счетов еще не коснулся. Когда ожидать?
– На данный момент все наши объекты продаются по старой схеме. А вот новые проекты мы будем реализовывать по эскроу-счетам. Недавно мы подписали соглашение о проектном финансировании на сумму 5,4 млрд руб. с банком «Дом.рф» по нашему новому объекту в Мурино. Это будет достаточно масштабный жилой комплекс, рассчитанный более чем на 80 тыс. кв. м жилья, или 3255 квартир. Сюда входят также детский сад на 100 мест, поликлиника, вся необходимая инфраструктура. Наверное, это последний крупный проект в Мурино, который будет реализован в этой локации в ближайшие годы.
– Когда вы готовили этот проект, видимо, общались с коллегами, которые уже начали работать по эскроу. Что они говорят?
– Естественно, общались. И уже с начала года было понятно, что необходимы кардинальные изменения и в работе внутри компании, и в формах договоров генерального подряда. Сейчас завершаем создание новой структуры, которая будет тесно, в режиме онлайн, работать с банком. Почему мы выбрали «Дом.рф»? Он показался нам наиболее клиентоориентированным. Под клиентом здесь, понятно, подразумевается застройщик. Любой банк – очень консервативная структура. Они очень жестко взвешивали все риски, но при этом и прислушивались к нашей позиции, поэтому мы их и выбрали. В итоге нашли консенсус.
– Начинать работать по эскроу с довольно крупного проекта – это риск?
– Вопрос в степени готовности проекта. Этот был готов с точки зрения документации уже в начале 2019 года. Мы просто не успели запустить его по старой схеме.
– Как изменится стратегия компании в новых условиях?
– Та стратегия, которой мы придерживались ранее, себя оправдывала, поэтому никаких кардинальных сдвигов не будет. Но, конечно, мы теперь более жестко будем просчитывать экономику каждого проекта. Если раньше это была только наша ответственность и наши риски, то теперь мы работаем в связке с банком. Число проектов, безусловно, в перспективе будет сокращаться.
– С точки зрения ценообразования, с одной стороны, невыгодно снижать цену на ранних этапах строительства, с другой – нужно набирать пул ДДУ, чтобы снизить ставку проектного финансирования. Как собираетесь решать эту проблему?
– На начальном этапе все равно будет дешевле. Но если раньше минимальную цену мы могли определять сами, то теперь нам условия диктует банк. И ниже цены, прописанной в кредитном договоре, мы опуститься не можем. В среднем это на 5-6% выше старой начальной цены.
– А по какой ставке проектное финансирование?
– Извините, это коммерческая тайна.
– Тогда другой вопрос. «Полис Групп» – один из лидеров минимализма: в проектах много студий и однокомнатных квартир, да еще и очень маленькой площади. Эта принципиальная позиция с годами не меняется?
– Это не является нашей принципиальной позицией. Мы бы с удовольствием продавали большие роскошные квартиры. Но, к сожалению, так диктует рынок: наши граждане отнюдь не богатеют, и данный формат – это то, что люди могут покупать, либо на собственные средства, либо с привлечением ипотеки. Человек хочет купить свою квартиру, пусть маленькую, и мы ему эту возможность даем. Малогабаритное жилье в наших проектах составляет в среднем около 70%.
– В июне по понятным причинам был всплеск числа сделок, в июле, наоборот, провал. Что принес август – выравнивается ситуация?
– Честно говоря, никакого гигантского провала в июле мы не почувствовали. Возможно, потому что никаких усилий по перепродаже подрядчикам и прочим мы к 1 июля не предпринимали. Как продавали – так и продавали. Поэтому у нас июль от июня несильно отличался, какие-нибудь пара процентов. Август тоже был ровный, как обычно. Все-таки это отпускной период, никогда ажиотажа и не ждали. Цены по нашим объектам выросли в августе примерно на 0,6%.
– Помимо законодательных новшеств, как оцениваете современное состояние первичного рынка?
– Отмечу, что за последние два-три года покупатель изменился серьезно. Люди стали более требовательны. То, что еще пять лет назад продавалось на ура, сегодня не пройдет.
– Эта требовательность больше чувствуется на стадии выбора или передачи квартир по акту?
– На всех стадиях. При выборе – окружение, локация, транспортная доступность. На этапе сдачи проекта дольщики тоже очень тщательно все проверяют, сейчас ведь для этого есть специализированные фирмы. Мы сдаем квартиры и с предчистовой, и с чистовой отделкой.
– Понятно, что растет конкуренция. В таких крупных локациях, как Мурино, чем можно привлечь покупателя?
– В основном насыщенной инфраструктурой и дополнительными опциями. Закрытый двор, охраняемая территория, дорогие красивые детские площадки и пр. Этого раньше не было даже в проектах комфорт-класса.
– Это, видимо, благодаря иностранным застройщикам пошла такая мода?
– Наверное. А почему бы и нет? Надо перенимать все лучшее. Опять же система «умный дом». Мы уже внедрили это новшество в одном из наших проектов. И это очень интересно. Допустим, залили вас соседи – в квартире автоматически отключается электричество. Можно со смартфона следить за тем, что в твоей квартире творится.
Это то, чем можно привлекать людей. Одно дело, когда ребенок бегает где попало, другое – на охраняемой территории под присмотром. Покупатели готовы доплачивать за такие опции.
– Кроме Мурино, что еще выведете на рынок в этом году?
– Есть еще два проекта в работе, оба расположены в Каменке, на 60 тыс. и 70 тыс. кв. м. Один из них мы точно запустим в этом году, он также будет реализовываться по системе эскроу-счетов. Приморский район традиционно пользуется популярностью, сомнений нет.
– Если можно, прогноз до конца года: чего ждать? Одни говорят о дальнейшем повышении цен, другие о стабильности, каково ваше мнение?
– Сначала постулат: прогнозы можно делать, если не будет никаких новых законодательных инициатив. Если будут – никаких прогнозов. А так возможен рост цен в районе 5-6%, не более. Глобальных изменений на рынке можно ожидать через два-три года. Уже сейчас понятно, что далеко не все компании смогут получить банковское финансирование. Как я уже говорил, банки очень консервативны, они не будут вкладываться в проекты, несущие большие риски. Примерно до 30% проектов и компаний такой банковский фильтр не пройдут. То есть мы будем иметь окончание проектов, реализуемых по старой схеме, уменьшение числа застройщиков и, соответственно, объектов. Получим рост цен на 15-20%, вне зависимости от платежеспособного спроса.
– Давайте представим, что у вас есть возможность принять любой закон, который помог бы застройщикам строить больше и лучше. Что это будет?
– Лучше ничего не менять. Хотя бы несколько лет. Известно: чтобы экономика развивалась, не надо ничего менять. Лет пять, а лучше десять. И всем будет хорошо: и застройщикам, и потребителям. Да, собственно говоря, и властям тоже. Ведь будет построено больше комфортного жилья.
Досье БН
Дмитрий Гаврилович Смирнов
Родился 18 апреля 1974 года в Ленинграде.
Окончил Санкт-Петербургский университет экономики и финансов по специальности «Планирование и ценообразование».
Свой профессиональный путь начал в 1993 году в ОАО «Ленстройматериалы», где занимал различные должности. Далее работал в холдинге «ЛСР», в частности, возглавлял входящее в его состав ЗАО «ПО „Баррикада“», которое специализировалось на производстве железобетонных изделий.
С января 2017 года – председатель совета директоров компании «Полис Групп».
Женат, воспитывает двоих детей.
