Искать дачу осенью – выгодно, потому что продавцы более сговорчивы. К тому же летом почти все домики выглядят привлекательно. Но едва наступили холода, пошли дожди, а садоводства и дачные поселки опустели – и все минусы и дефекты как на ладони.
Ключевые вопросы: зачем и где?
Ответив себе всего на два вопроса, вы значительно облегчите поиски и выбор.
Отношение горожан к дачной жизни неоднозначное. Для одних дача – хобби, любимая игрушка с огородом и мастерской, для других – альтернатива летнему оздоровительному лагерю для старых и малых. Для третьих – второй дом, а для четвертых – основной.
Итак, для начала определитесь, что для вас дача и где вы будете ее искать.
Ответить на второй вопрос важно вот почему: Ленинградская область – большая, размером с европейское государство. И если вы будете присматривать местечко, отправляясь то на север, то на юг, рискуете превратиться в вечного «туриста» (так риэлторы называют клиентов, которые смотрят десятки объектов, но ничего не покупают) и будете бездарно тратить короткие осеннее-зимние световые дни на многочасовые поездки и блуждание по проселочным дорогам.
Поэтому стоит найти себе «точку притяжения», ограничить район поисков и изучить его – тогда шансы на удачное приобретение резко возрастают.
Как выбирать? Во-первых, по принципу «удобно добираться» (от дома, с работы и т. п.). В идеале – не больше часа.
Во-вторых, ищите ландшафты, в которых вы отдыхаете душой и телом и где вам нравится гулять (ведь не для того вы покупаете дачу, чтобы безвылазно сидеть на шести сотках).
Что касается благоприятных ландшафтов, то здесь тоже на вкус и цвет товарища нет. И это, кстати, нормально. Я как-то спросил своего дачного соседа, прибывшего к нам с юга и живущего на даче постоянно, что держит его среди болот и лесов. Он ответил, что я ничего не понимаю: у него степи, пыль и жара, а здесь – березы, чистый бодрящий воздух как родниковая вода. Но не будем дальше отвлекаться, перейдем к делу.
Одним нравятся сельские районы юга Ленобласти, другим – сосны и скалы Карельского перешейка, третьим – реки и бескрайние лесные массивы Мурманского направления. Одним важно чувствовать дыхание мегаполиса за околицей и то, что до квартиры не больше сорока минут. Для других близость городских спальников и торговых зон – серьезный минус.
Прикидываем бюджет
«Оздоровительную» дачу-игрушку можно искать в ценовой категории до 1 млн руб., на «второй дом» вы можете рассчитывать с бюджетом до 2 млн руб. Если имеете мысли о постоянном проживании за городом, придется рассматривать предложения по ценам городских квартир – от 2 млн руб. Но у нижней границы ценового диапазона сосредоточены предложения только для тех, кому не нужно каждый день ездить в город (например, если вы на пенсии или работаете в райцентре). Предложения домов, ориентированных на постоянное проживание, с приемлемой транспортной доступностью из Петербурга начинаются с отметки 4 млн руб.
Чудес, увы, не бывает (ну почти не бывает). Поэтому если вы не ориентируетесь на жилье типа «лачуга», а рассчитываете на постоянное проживание, то придется закладывать в бюджет еще минимум миллион рублей на устранение недоделок (в сегменте самого демократичного загородного жилья без них не обходится), отделку, меблировку и прочие расходы, в том числе непредвиденные.
Что продают?
От 100 до 600 тыс. руб.: рай в шалаше
В ценовом диапазоне от 100 до 250 тыс. руб. к продаже предлагают участки по шесть соток в удаленных старинных садоводствах Лужского, Волховского, Лодейнопольского районов, причем не только пустые, но и с домиками.
Аналогичные предложения в зоне до 60 км от Петербурга в зависимости от транспортной ситуации и наличия коммуникаций оценивают уже в 300–600 тыс. руб. (в северных районах – дороже, в южных – дешевле).
Как правило, основную ценность в таких предложениях имеет сам участок. Если это участок с домом, то, скорее всего, это просто утепленная бытовка или строение под снос. Причем бытовка, которую можно «поправить», намного лучше, чем старый дом, готовый рухнуть на голову (да и сносить его дороже).
На что обращать внимание при покупке? Во-первых, на почву. Тревожные признаки, свидетельствующие о высоком уровне грунтовых вод и возможных подтоплениях, – заросли камыша, кривые стволы деревьев, стоячая вода в дренажных канавах. Если просто высокий УГВ, жить можно. Но если местность заболоченная и периодически подтапливаемая – вежливо прощаемся. Когда речь о доме до миллиона, то расходы на подсыпку и дренаж явно выйдут за рамки бюджета.
Во-вторых, коммуникации. Если перед нами неновый домик с электричеством и колодцем – есть над чем думать. В новых поселках электричества и воды может не быть, но продавцы и управляющие заверяют, что вот-вот будет. Это тоже рискованное предприятие: часто «вот-вот» растягивается на долгие годы.
Если сама местность вам очень нравится и вы, что называется, запали – углубляйтесь в историю вопроса, знакомьтесь с потенциальными соседями, ищите их в соцсетях. Но не торопитесь.
Подборка участков в Ленинградской области от 100 тыс. руб.
От 600 тыс. до 1 млн руб.: летняя дача
Как правило, то, что предлагают в данном ценовом диапазоне, можно охарактеризовать как «просто дачи» – обычно каркасные и щитовые дома, реже рубленые. Старые дома просторны. Немало и новых, правда, миниатюрных, одноэтажных и без печки.
Летом жить можно. Зимой – только в условиях, близких к партизанским, если из дома выгнали. Душ летний, туалет на улице.
Что важно узнать?
Во-первых, конечно, так же как и в предыдущем случае, обращайте внимание на сам участок (не заболочен ли) и фундамент (не повело ли).
Во-вторых, на то, откуда берется питьевая вода (варианты: скважина, колодец, летний/зимний водопровод).
В-третьих, если рассчитываете, что предлагаемый к продаже дом еще послужит, заглядывайте в подполье, обследуйте на предмет гнили и плесени, принюхивайтесь – нет ли запахов затхлости.
В-четвертых, открывайте все окна и двери (нет ли перекосов) и приглядывайтесь, нет ли разводов на стенах и под потолком (не течет ли крыша).
И, наконец, обследуйте дымоход и печь (лучше попросить хозяев ее затопить).
Что должно насторожить
Во-первых, признаки маскировочного ремонта, если сам дом не первой молодости (облицовка дешевым сайдингом, оштукатуренный фундамент, новые обои и подвесные потолки).
Во-вторых, следы свежих земляных работ на запущенном участке: есть вероятность, что они скрывают провал или свежее мусорное захоронение. То есть на самом деле это еще не факт, но проверить надо.
В-третьих, как ни странно, наличие туалета в таком доме, а именно – куда сливается его содержимое. Если дом готовили к продаже, то вряд ли его укомплектовали канализационной аэростанцией за 100 тыс. руб. Скорее всего, там просто самопальный септик, отравляющий стоками колодец, – для шести соток это не вариант. И это тот случай, когда лучше, чтобы его не было.
Подборка дач в Ленинградской области от 600 тыс. руб.
От миллиона до двух: с частичными удобствами
В данном ценовом диапазоне широко представлены дачи с удобствами в доме: водопроводом от скважины или колодца, локальной канализацией, печным отоплением. Но, скорее всего, это все-таки летняя дача, позволяющая провести на свежем воздухе зимние каникулы.
Соответственно, к вышеназванным точкам контроля (участок, фундамент, следы маскировочного ремонта) прибавляется тщательное обследование всех коммуникаций.
Как устроен водопровод в доме и предусмотрена ли возможность слива на зиму? Если дом отапливается печкой, а водопровод круглогодичный – разоритесь поддерживать плюсовую температуру конвектором.
Тип и конструкция очистного сооружения – септик или аэростанция? Если септик, то куда сливаются стоки: в канаву или поле фильтрации?
От двух до пяти миллионов: зимний дом
Данный ценовой сегмент можно охарактеризовать так: дом за два миллиона рублей – почти квартира, за пять – лучше, чем квартира.
Во-первых, в верхней части указанного ценового диапазона встречаются объекты с центральным водоснабжением в газифицированных населенных пунктах. И, кстати, «газ по границе» – не всегда плюс. Газификация – дело затратное. А если вы активно пользуетесь дачей только летом, он не окупится.
Во-вторых, если вода все-таки из локальных источников, желательно сделать химический и бактериологический анализ (прихватите с собой пластиковую емкость: если дом понравится, отнесете воду в лабораторию).
В-третьих, такой дом, ко всему прочему, просто обязан держать тепло зимой. Поэтому к перечисленным выше пунктам проверки желательно добавить тепловизионное обследование.
Иными словами, здесь речь идет о таких бюджетах, когда совершенно не хочется покупать кота в мешке. Поэтому нужно тщательно обследовать и участок, и строительные конструкции.
Разумеется, не надо ездить на первичные просмотры с тепловизором, буром, строительным уровнем и другом-экспертом. Проводить экспертизу вы будете только в том случае, если дом понравился, а дело движется к сделке. И не факт, что по совету друга откажетесь от покупки: некритичные дефекты дают повод для обоснованного торга.
Регистрация на даче: есть нюансы
На что обратить внимание, если вы рассчитываете не только на постоянное проживание, но и на прописку? Как ни странно, в первую очередь на высоту жилых комнат. Если она заметно меньше 2,5 м, могут возникнуть сложности.
То есть если дом уже обозначен в ЕГРН как жилой – без вопросов, вас пропишут. Если садовый, но в перспективе вы рассчитываете добиться его признания жилым, есть вот какой нюанс. Местные власти не всегда и не везде заинтересованы в лишних ртах. Заключения о пригодности/непригодности дома для постоянного проживания выдают аккредитованные эксперты, которые в одних районах лояльны, готовы закрыть глаза на мелочи, например, признать жилым дом с печным отоплением и водой из колодца, в других – не очень.
Но если массив газифицирован и имеет центральное водоснабжение, то дом с локальными удобствами и водой из колодца уже не соответствует. Также формальным признаком для отказа может стать высота помещений (меньше 2,5 м).
Субсидии, пособия, ипотека
При наличии подтвержденного дохода при покупке дачи или участка вы можете рассчитывать на ипотечный кредит со ставкой от 9,8% годовых (смотрите подробности на сайтах банков). Петербургские семьи с тремя и более детьми также почти без ограничений могут использовать для покупки (частичного или полного погашения кредита) региональный материнский семейный капитал (на третьего ребенка – 148 тыс. руб.), а также сертификат «Земельный капитал» – 355,7 тыс. руб.
Сделка не за горами: что еще важно
– Получить выписку на объект недвижимости из ЕГРН. Она содержит сведения о самом объекте и статусе дома (жилой или садовый), собственнике (собственниках) и возможных обременениях. Может также оказаться, что участок в кадастре обозначен, а дом – нет. Поторопите продавца с оформлением техпаспорта и регистрацией строения. Пока действует дачная амнистия, это просто. Дальше будет сложнее.
– Познакомиться с возможными соседями в зоне прямой видимости и слышимости. Все-таки любой дачный массив – это коммунальная квартира. С соседями придется ладить и решать множество общих вопросов. А лучше и просто дружить.
– В районе индивидуальной застройки (ИЖС) – узнать о наличии/отсутствии задолженностей продавца поставщикам ресурсов (вода, газ, электричество): попросить предъявить договоры с поставщиками, последние оплаченные квитанции, сверить показания со счетчиками и посмотреть, опломбированы ли они. В организованной застройке в формате СНТ или в коттеджных поселках желательно также связаться с правлением, председателем, представителями управляющей компании, чтобы уточнить, нет ли накопившихся долгов за услуги УК, по целевым и членским взносам. Они не должны стать для вас неожиданностью.
