В команде инфоповодов замена
Прежде профильная пресса пугала читателей, что рынок ипотеки непреклонно переходит под крыло госбанков (правильнее говорить «банков с участием госкапитала»). Дескать, конкуренции подрезают крылья.
Конечно, кто-то время от времени обещает реванши. «3–4% рынка можно забрать у любого гиганта, если ты способен создать технологическое преимущество для партнера и если ты любишь клиента», – храбрится, например, менеджмент Абсолют Банка.
Но цифры неумолимы. Достаточно оценить портфели ипотечных лидеров: Сбербанк – 3,9 трлн руб., ВТБ – 1,5 трлн руб., Газпромбанк – 0,4 трлн… Ближайший «частник» – группа Societe Generale с 0,2 трлн руб. Как говорится, не смешно.
Впрочем, сейчас есть свежий повод для тревог. «Госбанконизации» подвергается новый рынок – рынок проектного финансирования. «За первые 1,5 месяца работы с эскроу-счетами в РФ доля двух госбанков – Сбербанк и ВТБ – составила 80%!!! – пишет в фейсбуке генеральный директор компании „Петрополь“ Марк Лернер. – А что, у кого-то были сомнения?»
При этом, по большому счету, ВТБ здесь «паркуется на обочине», а недюжинный аппетит традиционно демонстрирует именно Сбербанк.
По словам директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, с апреля 2018 года по настоящее время в Сбербанке одобрено около 470 сделок проектного финансирования с эскроу на сумму 490 млрд руб. Впрочем, уточняет вице-президент, не все из принятых решений превращаются в реальные проекты. «Итак, на сегодня, – говорит представитель банка, – уже реально заключены 276 договоров. То есть это проектно финансируемые стройки. А 170 сделок находятся на рассмотрении, и решение будет принято в течение одного-двух месяцев».
«Наша доля по заключенным договорам о проектном финансировании – 65% российского рынка, – констатирует Сергей Бессонов, – что близко к двум третям».
Три кусочка колбаски
Достигнуть названного доминирования помогли дополнительные опции – в продуктовой линейке банка присутствует не только непосредственно проектное финансирование, но и сопутствующие продукты. «Новые продукты по проектному финансированию призваны минимизировать дефицит собственных средств девелоперов», – красиво говорит Сергей Бессонов.
Так, предлагается «Кредит под будущую прибыль действующих объектов» – деньги выдаются на формирование земельного банка. «Работает это так: лимит кредитования определяется в размере будущего чистого денежного потока по действующим проектам с дисконтом на риск недостижения заданных параметров», – ранее пояснял командир дивизиона «Кредитные продукты и процессы».
Кому принадлежит рынок недвижимости и кто его теряетНужны ли рынку недвижимости риэлторы? Как скоро искусственный интеллект убьет >>Проекты должны удовлетворять определенной степени строительной готовности – 25%. Выдача каждого транша зависит от объема фактического поступления средств дольщиков. И с марта по продукту заключено десять сделок с лимитом 7 млрд руб.
Еще есть продукт «Проектный бридж» – кредитуется покупка площадки также под денежные потоки будущего проекта, и риск переносится на приобретаемый актив. По этому направлению с мая заключено 18 сделок с суммарным лимитом 25 млрд руб.
«Мы должны строить, а всю прибыль заберет себе Сбербанк», – возмущаются в кулуарах те застройщики, которые такое финансирование запросить не рискнули (где-то у меня в диктофонных записях такие реплики зафиксированы).
Кроме того, в июне начали тестировать возможность финансирования строительства объектов через ЗПИФы. Это сугубо инвестиционный инструмент получения дохода, так как покупать жилье через ЗПИФ запрещает законодательство. Потенциальный вкладчик сможет приобретать паи, а эксперты Сбербанка будут рулить этими накоплениями, распределяя деньги между разными стройками для минимизации рисков.
Кстати, в Сбербанке обещают доходность вдвое выше стандартного депозита. Долой «народные» облигации и так и не появившиеся ипотечные бумаги для частных лиц!
И время, и деньги
Но уже завоеванная рыночная доля, похоже, Германа Грефа не радует. Как в анекдоте: «Дайте мне таблеток от жадности, только побольше, побольше!» И к действующим преференциям флагман обещает в конце октября запустить новые.
Во-первых, Сбербанк решил за четвертый квартал нынешнего года в одностороннем порядке сократить обещаемый застройщикам срок рассмотрения заявки на проектное финансирование с 45 до 25 дней. Напомним, все уполномоченные банки декларируют рассмотрение в течение 45 рабочих дней, руководствуясь соответствующей рекомендацией ЦБ, хотя в реальности сплошь и рядом сроки срываются.
Сбербанк же решил, что на этом направлении имеет резервы: возможны исключение дублирования обработки документов и автоматизация.
«Электронный сервис подписания документов уже работает. По сути, чтобы подписать кредитно-обеспечительную документацию, в банк приезжать необязательно. Можно воспользоваться усиленной квалифицированной электронной подписью», – искушает Сергей Бессонов.
А с 20 ноября запускается полномасштабный личный кабинет для застройщиков.
Но главное – не «вопрос времени», а «денежный вопрос». И кредитор обратил внимание, что при жутком дефиците собственных средств у застройщиков банки настаивают, чтобы в новостройку строитель вкладывал не менее 15% своих денег.
Вообще-то в постановлении Правительства РФ (от 26 декабря 2018 года № 1683) назван размер собственных средств не менее 10%, но банкиры перестраховываются. До последнего времени и тот же Сбербанк без 15% со строительной компанией не разговаривал.
«Сейчас мы пришли к пониманию, что по „хорошим“ проектам и девелоперам такая обеспечительная мера не нужна, – сладко стелет глава дивизиона. – Мы готовы убрать требование по 15% и оставить только условие, что должен быть земельный участок с исходной проектно-сметной документацией и разрешением на строительство. И если стоимость этого участка ниже 15%, Сбербанк будет готов гасить разницу».
Продукт готовится к запуску в конце октября, и ряд критериев пока обсуждается. «Очевидно, что ключевым будет требование устойчивости проектов к снижению цен. Возможно, застройщики должны обладать опытом работы в нескольких регионах, и, конечно, у них в багаже не должно быть существенных задержек ввода в эксплуатацию жилых домов», – добавляет Сергей Бессонов.
Представитель Сбербанка особо оговаривается, что предложение не выстраивается исключительно для «ПИК» и «Группы ЛСР», «хотя, безусловно, этим компаниям оно также будет доступно». Но, в общем и целом, предложение будет актуально для десятков компаний, у которых есть опыт работы с банком. Проще говоря, выпекается пряник для всех мало-мальски кредитоспособных и кредитоблагонадежных застройщиков.
Ипотекой сыт не будешь?
И что останется другим, не имеющим финансовых ресурсов для подобного маневра банкам? Ипотека?
Но и здесь Сбербанк не последний. По итогам минувшего года ему принадлежал 51% рынка. Но в Новый год менеджмент банка будет пить шампанское за рост упомянутого параметра.
Во-первых, кто «держит» проектное финансирование, тому будут доставаться и все ипотечные сливки. Сами застройщики приложат максимум усилий, чтобы заемщик не обращался в неправильный банк. «Девелопер получает снижение ставки по проектному финансированию от наполнения счетов эскроу, – подсказывает вице-президент Сбербанка. – Соответственно, для застройщика важно, чтобы счета эскроу открывались в банке, который финансирует проект. Тогда он получит дисконт».
А во-вторых, Сбербанк и сам перешел в наступление на конкурентов на этом фронте. Для начала, когда ЦБ грозится ввести санкции против ипотеки с низким первоначальным взносом, Сбербанк снижает размер минимального первоначального взноса с 15 до 10%. Пока только для зарплатных клиентов, но с прицелом на расширение этого круга. Благо какое-то время назад флагман выбил из регулятора право самостоятельно определять размеры антирисковых резервов по тем или иным кредитным продуктам.
Это «неслабый» кусок пирога. В 2017 году доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) выросла с 14,0 до 42,4%. «Сейчас это 37%, хотя ЦБ дважды повышал для банков нормы резервирования по таким ипотечным продуктам», – напоминает глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А к концу октября с дочерней компанией «Дом.Клик» и совместно с девелоперами готовится запуск программы ипотечных дисконтов.
Программа обширная. «Дисконт существенно возрастет, но только на период строительства. Конкретный размер скидки не определен, но речь идет о 0,8-1,0 процентного пункта», – пока раскрывает не все карты Сергей Бессонов.
В общем, вряд ли я сильно ошибусь, если предположу, что за ближайшие года два (срок полноценного перехода отрасли на эскроу и проектное финансирование) доля кредитования застройщиков Сбербанком подрастет до 75-80% и чуть поменьше – 60-70% – будет составлять доля ипотечного рынка. Остальным – слезы.
Говорим «партия» – подразумеваем…
Сергей Бессонов соглашается, что в ряде регионов застройщикам кроме Сбербанка и обратиться не к кому, но твердо стоит на том, что в Москве и Санкт-Петербурге сохраняется высокая конкуренция. Крупные банки-конкуренты «не дают заснуть», поскольку выдвигают на рынок и собственные оригинальные решения. «Моя оценка – монополизации не ожидаю», – заявляет представитель Сбербанка.
Иначе говоря, сложившееся соотношение сил на первичном рынке недвижимости специалист монопольным не считает. Правда, еще в феврале от менеджмента банка звучало, что кредитор «намерен стать центром компетенций по вопросам новой схемы финансирования долевого строительства с использованием эскроу-счетов».
Чем это отличается от монополиста, я не очень понимаю.
Между тем по германскому законодательству монопольное положение фирмы или группы предприятий на рынке возникает, если на одно предприятие приходится свыше 1/3 всего оборота на рынке. А согласно российскому закону «О защите конкуренции» монопольным является положение субъекта, чья доля в сегменте превышает 50%.
Опрошенные представители стройкомпаний отнекиваются (как будто мне тут же кто-то признается) и уверяют, что не ощущают монопольного давления Сбербанка. Но стоит задать вопрос по-другому: «Не фиксируете ли вы шагов по огосударствлению (национализации) отрасли?» – виновато улыбаются и отводят глаза.
