Сначала разберемся в терминах.
Переоборудование помещения в многоквартирном доме предполагает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
А перепланировка – это изменение конфигурации помещения, например, снос или возведение внутренних стен, создание межкомнатной арки для соединения зала с кухней, увеличение метража ванной или туалета за счет части коридора, остекление балкона/лоджии.
Если коротко, то процесс переоборудования/перепланировки состоит из ряда этапов. Вначале нужно разработать проект перепланировки и согласовать его в районной межведомственной комиссии. Затем выполнить сами работы. А в конце – заказать изготовление нового технического паспорта, получить акт ввода квартиры в эксплуатацию и подать документы на регистрацию в Росреестр.
Не считаются перепланировкой/переоборудованием и не требуют согласования монтаж электроплит; перенос водонагревателей; демонтаж и монтаж устаревших унитазов, ванны, душевых кабин; монтаж стиральных машин-автоматов, джакузи и т. п.
Разрешение требуется на замену электропроводки (увеличение количества розеток); демонтаж межкомнатных конструкций и стен; демонтаж встроенных шкафов; перенос мокрых зон; увеличение жилой площади за счет соединения лоджии и соседней комнаты (демонтаж изолирующей лоджию стены); переоборудование чердака жилого дома в жилое помещение, в том числе объединение чердачного помещения жилого дома с квартирой.
На практике чаще всего бывает так, что перепланировка уже сделана и ее необходимо узаконить. Обычно этим занимаются тогда, когда дело доходит до продажи жилья. Ведь часто потенциальные покупатели опасаются последствий, связанных с неузаконенными перепланировками, и предпочитают не связываться с сомнительными вариантами.
Поэтому в случае, когда вы имеете такую «самоволку», я рекомендую обращение в суд. Узаконить полностью или частично можно только те изменения, которые не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью.
Как узаконить перепланировку/переоборудование в судебном порядке. Алгоритм
- Уплатить государственную пошлину в размере 300 руб.
- Составить исковое заявление и подать его в районный суд по месту нахождения жилой площади. К заявлению приложить квитанцию об уплате госпошлины.
- Практически всегда в рамках судебного процесса назначается строительная экспертиза, которая устанавливает, нарушаются ли законные права и интересы граждан, создает ли перепланировка угрозу их жизни или здоровью. В случае если вы провели подобную экспертизу до судебного разбирательства, приложите к исковому заявлению копию заключения.
- Судебное решение по узаконению самовольной перепланировки и/или переоборудования вступает в силу через 30 дней. В течение этого срока вы можете обжаловать решение через апелляционную инстанцию, если оно вас не устроило.
- В случае удовлетворительного судебного решения – по факту его вступления в силу оформляется новый технический паспорт на жилую площадь.
Как узаконить перепланировку/переоборудование без суда. Алгоритм
- Обращаемся в проектно-инвентаризационное бюро – для изготовления технического паспорта.
- В зависимости от предполагаемых изменений, согласовываем проект перепланировки в управляющей компании или аналоге, Водоканале и иных структурах, неразрывно связанных с тем или иным видом перепланировки/переоборудования.
- При администрациях районов Санкт-Петербурга созданы районные межведомственные комиссии, в чьи непосредственные обязанности входит согласование проектов перепланировок и переустройств, – обращаемся туда.
Документы, подаваемые при обращении:
– заявление по форме;
– выписка из ЕГРН на жилую площадь (рекомендуется);
– проект переустройства/перепланировки;
– технический паспорт жилого помещения (рекомендуется);
– письменное согласие всех членов семьи заявителя, проживающих с ним (в случае если заявитель проживает в перепланируемом помещении на основании договора социального найма и уполномочен подавать документы наймодателем);
– заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (рекомендуется).
Как видно, некоторые документы носят рекомендательный характер. Дело в том, что если заявитель их не представил, то орган, осуществляющий согласование, запросит их (копии или содержащиеся в документах сведения) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. Срок на согласование перепланировки/переоборудования – не позднее 45 дней с момента подачи пакета документов; если документы подавались через МФЦ, срок считается со дня, когда МФЦ передал пакет документов межведомственной комиссии.
- Контроль за ходом выполнения работ по согласованным проектам, а также приемку выполненных работ ведут администрации районов Санкт-Петербурга.
- По окончании перепланировки/переоборудования подписывается акт приемочных работ, оформляется новый технический паспорт, изменения регистрируются в Росреестре.
В случае если выявлено, что самовольная перепланировка или переоборудование ущемляет права граждан, создает угрозу жизни или здоровью, квартира должна быть приведена в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование.
А если в отведенный срок собственник (или наймодатель) не привел жилое помещение в прежнее состояние, суд вправе:
– в отношении собственника жилого помещения – выставить жилую площадь на публичные торги, тогда собственнику выплачиваются денежные средства от реализации имущества за вычетом средств, которые необходимы для исполнения судебного решения; приведение жилого помещения в прежнее состояние по решению суда становится обязанностью нового собственника;
– в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – расторгнуть договор и возложить на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние за свой счет.
Правовое обоснование:
ст. 25 ЖК РФ – терминология переустройства и переоборудования;
ст. 26 ЖК РФ – как должна проводиться перепланировка и переоборудование;
ст. 27 ЖК РФ – причины отказа в перепланировке и переоборудовании;
ст. 28 ЖК РФ – завершение переустройства/перепланировки;
ст. 29 ЖК РФ – последствия самовольного переустройства/перепланировки;
п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ – административная ответственность в виде штрафа за самоволку в многоквартирном доме.
Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург
Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.
