Петербургские застройщики сегодня не готовы вкладываться в дорогие и долгоиграющие проекты. А переход на эскроу скажется н рынке не раньше чем через год. Об этом рассказал БН.ру директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
– Год получается на первичном рынке изломанным, в том числе с точки зрения продаж. Накануне 1 июля по понятным причинам все набирали объем заключенных ДДУ. Потом был довольно провальный июль. Выправилась ли ситуация в августе?
– В первую очередь, я не совсем согласен с тезисом о том, что в первой половине года так уж все замечательно продавалось. Да, кто-то рапортовал о росте объемов продаж на 50% и даже на 60%. Мне кажется, это все лукавство. Я бы разделял объем продаж и число заключенных ДДУ. А уж сравнивать с аналогичным периодом прошлого года – это вообще из ряда вон для рынка недвижимости. Потому что меняется и экономическая ситуация в стране, и ситуация внутри каждой компании тоже. Сегодня застройщик продает квартиры в одном строящемся доме, а завтра – в двух. Корректно ли будет сравнение? Это касается даже одной локации: увеличивается выбор, можно приобрести объекты на разных стадиях строительства.
И статистика в этом плане тоже обманчива. Если мы возьмем тот же июнь, то примерно половина – это не продажи, а взаиморасчет с различными подрядными организациями за проделанную работу.
– Это то, что потом будет уходить по переуступке?
– В том числе. Когда заключаются какие-то подрядные договоры, рассчитываются квартирами, а потом эти квартиры появляются в продаже – по таким сделкам абсолютно нельзя оценивать рынок. А у нас аналитики опираются на данные Росреестра.
– А где же взять статистику реальных сделок?
– Глобально – нигде. Так же как и реальную цену продаж. Возможно, такая информация есть в Сбербанке, который выдает львиную долю ипотечных кредитов. Но делиться этой информацией они вряд ли будут.
Если оперировать нашими данными, то первую половину года я бы охарактеризовал как позитивно-спокойную. Ажиотажа не было, но в июне наблюдался повышенный спрос, нехарактерный для лета. В июле провалились, но, конечно, не в два раза, как некоторые утверждают. В августе началось восстановление, рост составил 15–25% относительно июля. Об этом говорят и наши коллеги-застройщики.
Довольно много покупателей откладывали заключение ДДУ. Говорили, что лучше переплатить, приобрести строящееся жилья по более надежной эскроу-схеме. А в итоге около 90% объектов и сегодня реализуются по-старому.
– У вас ведь только один объект попадает под эскроу? Когда произойдет переход на новые рельсы?
– Совершенно верно, один – это ЖК Aerocity в Шушарах. Думаю, что примерно через месяц там начнутся продажи по новой схеме. Кроме того, в этом году мы запустим новый проект на улице Типанова в Московском районе. До официальной презентации мы не разглашаем его название, но могу сказать, что это будет красивый дом бизнес-класса. Проект состоит из двух частей. Первая – бизнес-класса с претензией на премиальные опции, в частности, высота потолков 4,5 метра и площадь квартир до 300 кв. м. Это четыре корпуса, которые будут выходить на Типанова. Во второй секции – квартиры попроще.
– Понятно, что Московский район диктует классность объекта и строить здесь эконом-жилье было бы странно. Разве что на улице Костюшко.
– Когда мы анализируем ценообразование у некоторых застройщиков, то просто иногда хочется закрыть глаза. Потому что 150 тысяч или 180 тысяч за квадратный метр – это, конечно, за пределом понимания.
– Практически первый проект с эскроу-счетами и сразу такой масштабный. Не рискованно ли?
– Эскроу – это некий аналог проектного финансирования. С проектным финансированием мы работаем давно и успешно. Для нас эта схема неновая и понятная. Поэтому никаких опасений нет. Раньше пользовались и банковскими деньгами, и деньгами дольщиков. Теперь – только банковские средства.
– Как законодательные нововведения повлияли на рынок? Как реагируют покупатели, насколько им понятна новая система? Что говорят коллеги?
– Схема сложная только для застройщиков. А с точки зрения покупателя – года четыре назад слова «аккредитив» никто не слышал, а сегодня к нему уже все привыкли. Эскроу, по сути, тот же аккредитив, те же самые деньги на специальном счете. Разница только в том, что они лежат там до окончания строительства. Все более чем понятно, и никаких сложностей с восприятием у людей нет.
– Когда последствия реформы будут ощутимы?
– Не ранее чем через год. Это мы увидим уже на тех проектах, что будут запущены в этом году. И цены будут другие, и подход застройщика к реализации тоже. Никому не будет интересно продавать на ранней стадии по низкой цене. Понятно, что придется соблюдать некий баланс между адекватной ценой и количеством денег на эскроу-счетах.
– Проекты редевелопмента – есть ли у них перспектива?
– Проект редевелопмента – это вообще самая тяжелая история, какую можно придумать в строительстве. Достаточно вспомнить провалившуюся, по сути, программу реновации в Петербурге. Для того чтобы запускать и то, и другое, нужны, во-первых, большие деньги, а во-вторых, глобальная поддержка городских властей. Потому что ни одному застройщику не удастся самостоятельно решить проблемы с собственниками земельных участков. Опять же тянуть коммуникации, строить дороги, социальную инфраструктуру – все это гораздо большая нагрузка, чем эскроу-счета и проектное финансирование.
– «Лидер Групп» – один из крупнейших застройщиков на намыве Васильевского острова. Недавно прошла информация, что Российский аукционный дом продает за долги 230 га земель, две трети которых еще и не намыто. Есть интерес к такому активу?
– У нас – нет. Мы понимаем, что такое намывная территория, поскольку были первыми, кто начал ее осваивать. И я думаю, что из петербургских застройщиков вряд ли кто-то потянет такой затратный и долгоиграющий проект. Во-первых, только начальная цена торгов – 4,5 млрд руб., а еще нужно вкладываться в продолжение намыва. Во-вторых, вряд ли рынок сможет переварить такой объем нового жилья в этой локации. Лет через пять, когда сам намыв станет более развитым с точки зрения инфраструктуры, когда замаячит в перспективе появление метрополитена, эта история может стать актуальной.
– И когда ваши жилые комплексы будут все дальше и дальше от берега…
– Да, я бы сказал, все ближе и ближе к центру.
Подборка однокомнатных квартир на намыве
– О возрастающей конкуренции на первичном рынке не говорит только ленивый. Что является в данном случае ключевым фактором?
– На намыве мы ее не так остро ощущаем, а вот в Мурино (Девяткино) и в районе Комендантского проспекта – очень даже. Номер один – это, конечно, сама локация. А вот что является определяющим в ее рамках, тут мнения уже расходятся. Я, например, считаю, что людям сегодня важен концепт дома (благоустроенный двор, паркинг и так далее). И, наконец, планировки квартир. Если у нашего дома будет красивый фасад и при этом неудобная планировка, то всей красивой концепции грош цена. Но когда я смотрю на проекты, которые начинают наши коллеги, то минимум половина из них вызывает вопрос: кто же это купит? А ведь покупают! Поэтому, наверное, только локация имеет значение, а дальше, что называется, на любителя. И все-таки мне совершенно непонятно, как в четырехкомнатной квартире площадью 140 кв. м может быть одна ванная. И это в проектах, реализуемых в Московском районе за очень немаленькие деньги. Но я понимаю, что это в первую очередь локация, а остальное – на уровне маркетингового спора.
– А как эволюционировал маркетинг в жилищном девелопменте, скажем, за последние десять лет?
– Основное отличие – все уходит в интернет. И если раньше клиент искал квартиру, то сейчас квартира ищет клиента. Забил информацию в поисковике – и тебя потом реклама догонит. И фактически ты уже сидишь и выбираешь из этого объема предложений. Сегодня никто не хочет лишний раз приезжать на встречу или самостоятельно что-то искать.
Во всем остальном – все эти наши рекламные кампании, какие-то фишки, скидки, акции – ничего не изменилось. Развитие идет по законам моды. Что-то было модно десять лет назад, а сейчас это новый виток стиля.
– Бабушкин сундук?
– Один в один. Десять лет назад оно работало, потом всем надоело, потом опять запустили – и работает. Но покупатель стал в хорошем смысле ленив, теперь он хочет выбирать и ждет, чтобы ему все преподносили на блюдечке. Он и вид из окон хочет посмотреть, не отрываясь от своего гаджета, и экскурсию 3D получить. Никто уже не хочет выезжать на место, ощутить или не ощутить его силу.
Подборка однокомнатных квартир в Мурино
– Но на выставки народ еще ходит?
– Спорный вопрос. Еще совсем недавно неучастие в выставке для застройщика означало, что его и на рынке нет или как минимум его финансовое положение не очень хорошее. Сегодня ехать на ярмарку – это дурной тон. Мы не участвуем уже лет пять. Приходите к нам офис, и вы получите ту же самую информацию, только в более спокойном режиме и в удобное для вас время. Скидки? Реальные скидки в офисе продаж, а все эти купоны с ограниченным сроком действия – маркетинг вчерашнего дня. Сейчас это уже не действует. В квартиру за полцены или за 100 тыс. руб. современный покупатель уже не верит и правильно делает. Все прекрасно понимают, что 100 тыс. – это первый взнос по ипотеке.
Маркетинг сегодня становится честным. Он и 10-15 лет назад был таким, а потом началось «втюхивание»: две по цене одной и так далее. «Замануха» просто больше не работает – покупатель реагирует негативно.
– Инвестиционная привлекательность новостроек вернется или она не исчезала?
– Сегодня она еще есть. Когда произойдет массовый переход на эскроу-счета, трудно прогнозировать, что будет. Покупка квартиры для последующей сдачи – не очень рабочая схема. А вот приобретение на спаде рынка и последующая продажа на подъеме – вариант более реальный. Но полагаю, что и первый, и второй виды инвесторов после перехода на эскроу практически исчезнут. Купил не очень дешево – продал не очень дорого. Да еще и 13% налога заплати. Возможно, инвесторы уйдут на перспективный рынок апартаментов.
– Прогнозы на ближайшую перспективу: чего ждать? Уже все подорожало или ждать продолжения?
– Сегодня не так много новых проектов выводится в продажу, это значит, что рано или поздно наступит дефицит. Даже в Девяткино сегодня уже мало предложений рядом с метро. Но они есть, и они в цене расти будут. Как и все проекты в интересных локациях. Хотя бы просто потому, что самое дешевое предложение с рынка будет вымываться. И, понятно, с ростом строительной готовности квартиры дорожают.
А вот роста цен в связи с тем, что что-то случится или случилось на рынке, не должно быть. Денег у людей больше не становится. Возможно, мы увидим какие-то интересные ипотечные истории, других предпосылок нет.
Досье БН
Виталий Викторович Виноградов
Родился в 1978 году в Тихвине Ленинградской области. В 2001 году закончил химический факультет СПбГУ. В 2008 году получил диплом по специальности «Управление недвижимостью и девелопментом» в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете (ИНЖЭКОН).
На рынке недвижимости с 2002 года. Работал в крупных строительных компаниях Санкт-Петербурга. С 2008 года в компании «Лидер Групп» на позиции директора по маркетингу и продажам.
