Девелоперы, работающие на рынке апартаментов, активизировались и порой обещают тем, кто поучаствует в их проектах, до 20% годовых – такого ни в одном банке нет. Насколько это оправданные ожидания – мы разбирались на круглом столе БН.ру «Апартаменты vs квартира. Что выбрать будущему рантье».
По итогам круглого стола мы составили чек-лист для частных инвесторов, желающих примерить на себя сегмент апартаментов и располагающих суммами от 4 млн до 8 млн руб. В данный бюджетный диапазон укладывается большинство представленных на вторичном рынке жилья квартир, а также почти все апарт-проекты в Санкт-Петербурге.
По данным компании «СоюзИнвестДевелопмент», это 56 проектов, в которых в том числе во вторичной продаже представлено свыше 35 тыс. объектов. Но как сориентироваться в многообразии предложений, да еще и на фоне взрывного роста?
Определитесь с целями: жить – или получать деньги
Первый вопрос, который должен задать себе потенциальный инвестор, – цель инвестирования: для себя любимого (то есть чтобы жить самому) или для получения дохода.
В первом случае имеет смысл обращать внимание на квартирный рынок или проекты, ориентированные на длительное проживание. Во втором – на сервисные проекты краткосрочного размещения.
Апартаменты: популярность растет вместе с рискамиАпартаменты по популярности начали обгонять рынок жилых новостроек: число новых >>Впрочем, ни то, ни другое не догма. Нередко инвесторы рассматривают вариант покупки временного жилья для себя (например, на период учебы, отпусков, работы либо длительных командировок в Петербург), которое в остальное время сдается в аренду.
В этом случае оценивайте, насколько подходят вам виды из окон, локация и концепция проекта. Но, скорее всего, это также будут сервисные, несервисные и рекреационные проекты долгосрочного и среднесрочного размещения.
Можно ли жить собственном номере отеля? Да, но это не то чтобы выгодно: во-первых, придется его бронировать на общих основаниях (пусть и со скидкой), во-вторых, оплачивать сопутствующие услуги управляющей компании.
«К тому же в объекты краткосрочного размещения люди приезжают на три-четыре дня: для них это обычно праздник. А тем, кто живет постоянно, – с утра на работу. Это не очень комфортное соседство», – поясняет заместитель генерального директора ООО «СоюзИнвестДевелопмент» Владимир Федоров.
Подборка однокомнатных апартаментов в центральных районах города
Определитесь со стратегией: консерватор или игрок
На сегодняшнем рынке есть проекты, предлагающие приобрести апартаменты за 2 млн руб. с доходностью до 20% годовых. Что это означает? Купить юнит за названную сумму и ежемесячно получать на карточку 30 тыс. руб. в качестве прибавки к пенсии?
Нет, конечно: чудес не бывает.
Во-первых, даже в случае гарантированной доходности речь о суммах до налогообложения. Если вы владелец единственного юнита, то с платежей будет удерживаться 13-процентный НДФЛ. Если вы зарегистрируетесь в качестве ИП, налог составит 6%, но по итогам года придется заплатить около 30 тыс. руб. в фонды социального страхования. То есть это выгодно при стабильном ежемесячном доходе от 60 тыс. руб. (например, у вас два доходных объекта).
Во-вторых, все зависит от «точки входа». В 2012 году в «Вертикали» можно было приобрести номер 19 кв. м за 2,6–2,8 млн руб. Сегодня средний доход владельца такого номера до налогообложения (за вычетом стоимости услуг управляющей компании) – около 50 тыс. руб. в месяц. Но теперь аналогичный юнит (кстати, его можно приобрести на вторичном рынке) оценивают в суммы от 5 млн руб.
Пожалуйте в апартаменты, господа!Что вы знаете об апартаментах? А вы в курсе, чем эти объекты отличаются >>В-третьих, говоря о «подтвержденной доходности от 7 до 17% годовых», девелоперы имеют в виду не только «дивиденды» в виде арендной платы, но также «курсовой рост» стоимости квадратного метра. Правда, новый проект может, что называется, не пойти.
Поэтому, если вы по натуре консерватор и хотите избежать разочарований, выбирайте проекты с понятной вам концепцией, относительно высокой степенью готовности и от девелоперов, выдержавших проверку временем, – пусть и с более высокой ценой квадрата.
Кстати, при участии в таких проектах вы можете воспользоваться ипотечными программами с процентными ставками от 8% годовых (готовность или неготовность банков выдавать ипотеку под такие объекты – тоже важный индикатор). В ряде случаев (например, при первом взносе от 50%) предлагаемые программы доходности, которыми можно будет воспользоваться уже в ближайшее время, перекроют ежемесячные ипотечные платежи и вы будете получать доход.
А если вы по натуре азартный игрок? «Оставьте интуицию и азарт для иных активностей, – советует Владимир Федоров. – Успешные инвестиции – это комплексный анализ, твердый расчет всех возможных вариантов, а в случае необходимости – привлечение профильных специалистов».
Оцените проект
Итак, с целями и стратегией определились. Что надо оценить и изучить, чтобы понять реальные перспективы проекта?
Во-первых, сам предлагаемый объект инвестиций с точки зрения конечного потребителя – предполагаемого арендатора – и причин, по которым данные апартаменты могут быть ему интересны.
Во-вторых, конкурентное окружение – в данном случае наличие альтернативных средств размещения, их востребованность, сильные и слабые стороны.
В-третьих, перспективы развития и факторы окружения, способствующие привлечению гостей.
В-четвертых, управляющую компанию, ее опыт и квалификацию. Оператор мирового уровня – это 80% успеха проекта: перед тем как взять объект в работу, ее представители анализируют все вышеперечисленные факторы.
И самое главное: оценивайте в комплексе весь объем предлагаемых к подписанию документов. Они должны образовывать логичную и неразрывную связь между инвестицией и ее доходностью. Если без независимых спецов не разобраться, наймите консультанта, как минимум – риэлтора, которому вы доверяете.
Проверка кризисом
Сформулируйте для себя кризисный сценарий. Как вы будете выходить из проекта?
«Кстати, вот вам и самый важный признак перспективного проекта: из него легко выйти, если в вашей жизни что-то пошло не так», – поясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. «Но при этом – выходить не хочется», – уточняет Владимир Федоров.
