Вместо привычных паркингов – стоянки для каршеринговых автомобилей. Возле домов – площадки для дрессировки собак, трассы для любителей сегвеев и экологические тропы. Какими еще идеями могут привлечь покупателя застройщики, пытающиеся сделать полноценной жизнь новых микрорайонов?
Своим опытом работы по созданию комфортной среды в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ) поделились участники делового завтрака, который прошел в рамках XII конкурса «Доверие потребителя».
Жилье уехало в КОТы
Оценки экспертов, что считать проектами комплексного освоения территории, давно разнятся. Раньше к таковым относили только крупные проекты-миллионники с единой концепцией развития, реализуемые одним девелопером. По словам директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Юрия Кабушки, с середины нулевых в Петербурге было заключено 11 таких договоров с девелоперами. Из них в активной стадии осталось лишь несколько (освоение намывных территорий Васильевского острова, два проекта «Главстроя-СПб» на Парнасе и Юнтолово, проект «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе и др.). Часть проектов оказались замороженными («Измайловская перспектива»), часть близки к завершению («Новая Охта» от «Группы ЛСР» в Красногвардейском районе).
Одной из сложностей при освоении крупных территорий Юрий Кабушка называет инфраструктурный перекос. «Раньше в договорах КОТ инвестор брал на себя строительство инженерных объектов, а в обязанности города входило строительство социальной инфраструктуры. Но город перестал поспевать за бурным ростом жилищного строительства», – говорит он. Дефицит бюджета заставил менять правила игры – сейчас девелоперам крупных и даже небольших проектов приходится брать социалку на себя.
По данным аналитиков, на объекты КОТ в Петербурге и Ленобласти сейчас приходится около 60% от общего объема всех новостроек. Только в Петербурге реализуется около 20 крупных проектов общей площадью 10 млн кв. м. Главный вопрос – как застройщику в условиях возросшей нагрузки создать современные условия для жизни в новых микрорайонах?
Подборка однокомнатных квартир в новостройках Василеостровского района
Жителей – в школы
По мнению генерального директора компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Теему Хелпполайнена, для снижения инфраструктурного дефицита при освоении крупных территорий нелишним будет воспользоваться зарубежным опытом. К примеру, YIT в Финляндии строит не просто образовательные учреждения, а общественные здания, которые по вечерам используют для досуга взрослые жители микрорайона. Кроме того, финансовые схемы при возведении социалки там более лояльны к девелоперам. «Школы и другие общественные объекты находятся в управлении у инвестора. Таким образом, его затраты распределяются на длительный период – порядка 15-20 лет, и это позволяет сохранять низкие цены на квартиры», – рассказывает он.
У российских застройщиков свои ноу-хау для того, чтобы сделать жизнь новоселов комфортной уже на стадии заселения первых очередей. В частности, многие девелоперы стали брать под жесткий контроль функционал коммерческих помещений и таким образом пытаются компенсировать дефицит. «Мы перестали продавать коммерческие помещения и стали сдавать их в аренду под необходимые для жителей объекты. К примеру, понимали, что детсад у нас появится лишь со временем, но детей уже сейчас нужно куда-то водить. Подобрали помещение под детский центр, субсидировали ему арендные платежи, чтобы снизить родительскую плату. В Янино договорились с всеволожским медицинским центром, нашли коммерческое помещение, и теперь там принимают граждан по полисам ОМС», – рассказывает генеральный директор АН «КВС» Анжелика Альшаева. По ее словам, крупные проекты в городе и закадье – две большие разницы. Затраты на благоустройство и создание комфортной среды примерно одинаковы, но цены продажи жилья резко различаются – 140 тыс. руб. за кв. м для Петербурга и 80 тыс. руб. за кв. м Ленобласти.
Паркинг минус
Дворами, свободными от автомобилей, давно никого не удивишь. Все больше застройщиков во главу угла при проектировании жилых комплексов ставят безопасность жителей и выносят парковки, паркинги, автомобильные проезды за пределы дворов и кварталов – чтобы было меньше пересечений с пешеходными потоками. При этом девелоперы все чаще задумываются в целесообразности строительства паркингов.
«За рубежом норматив обеспеченности парковками постоянно снижается – в Швеции сейчас он составляет 0,5 на квартиру. Все европейские города ориентируются на изменение потребительских предпочтений и переориентируют граждан на общественный транспорт. У нас, наоборот, тренд на увеличение нормативов по парковкам. В итоге мы вынуждены либо делать поля парковок, либо строить паркинги, которые стоят полупустыми. Возможно, через лет 15 наши паркинги придется использовать совсем под иные цели», – говорит генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
Теему Хелпполайнен также полагает, что паркинги в таком количестве в петербургских проектах не нужны: «Мы не учитываем новые реалии и потребности современной молодежи – зачастую они не могут купить себе автомобиль, но могут его арендовать».
Директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин говорит о столичном опыте: там одна каршеринговая машина уже заменяет десять личных авто и позволяет жителям быстро перемещаться из центра и обратно. «Эта тенденция придет к нам очень быстро. Мы уже планируем в своих проектах начинать делать парковки для каршеринговых автомобилей. Это ощутимо разгружает транспортную сеть и создает определенные удобства для жителей», – говорит он.
Подборка двухкомнатных квартир недалеко от станции метро Парнас
Пространства для праздника
По словам участников дискуссии, современные проекты КОТ не только несут социальную функцию для жителей всего микрорайона, но и создают новую систему градостроительного планирования. «У нас на 13 жилых домов предусмотрены около 20 детских, спортивных, рекреационных и других зон. Важно ориентироваться на создание множества отдельных общественных пространств, учитывающих все интересы и все возрастные группы – от подростков, семей с детьми до пожилых людей», – говорит бренд-менеджер компании «Мегалит - Охта Групп» Александра Саблина. По ее словам, последний получивший развитие тренд – создание «общественных зон для собак» – по всем правилам с помощью кинологов. Такие площадки должны быть не просто «общественным туалетом для животных», а настоящей тренировочной базой.
Каждый застройщик ищет свою фишку при создании комфортной среды. К примеру, немаловажная составляющая – организация досуга на территории комплекса. Это особенно актуально для микрорайонов закадья с не слишком хорошей транспортной доступностью, где жители не могут просто сесть в метро и доехать до Невского проспекта.
«В Сертолово, к примеру, мы создали протяженную экологическую тропу с деревянными фигурами животных, площадками для семейного отдыха и т. д. Такой же прогулочный маршрут будем создавать в Янино», – рассказывает Анжелика Альшаева.
Рынок жилья: ждать ли катастрофы?Строительная отрасль переварила реформу долевки. Не без последствий (и они еще будут), но в целом справилась. Можно >>Сценарий для эффективных соседских коммуникаций зачастую подсказывает сама локация. «Мы на регулярной основе проводим субботники по уборке побережья, вносим в такие мероприятия праздничный антураж, с музыкой и угощением. В итоге у нас родилось настоящее экологическое движение. Помимо соседского общения, это и реальный вклад в сохранение окружающей среды, который может сделать каждый», – рассказывает руководитель отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По мнению главного юрисконсульта компании Formula city Елены Мехиной, застройщикам пора ориентироваться на поколение next – молодежь ведет бизнес, не выходя из дома. Для ведения переговоров, встреч с деловыми партнерами им нужны соответствующие площадки в составе ЖК. «Нужно идти в ногу со временем. К примеру, новое поколение уже предпочитает не велосипеды, а ролики, гироскутеры и прочие средства передвижения – застройщики должны это учитывать при проектировании инфраструктуры новых жилых комплексов», – говорит она.
Участники дискуссии также отметили, что формирование добрососедских отношений и лояльного отношения к застройщику во многом будет зависеть от управляющей компании, которая берет на обслуживание построенные дома и выстраивает коммуникацию с жильцами. По словам генерального директора УК «Балтийский дом» Игоря Маслова, качественный сервис и грамотное управление увеличивает стоимость недвижимости на 20-30%. И, кроме того, становится серьезным фактором, влияющим на имидж застройщика и его дальнейшие продажи.
