Обозреватель БН.ру разбирался, в чем провинились дачники, почему им снова нужна амнистия и куда она ведет.
Итак, у дачников снова появилась возможность оформить дачное строение на основании лишь технического плана и правоустанавливающего документа на землю. При этом если ваш земельный участок уже зарегистрирован в ЕГРН, то последний документ даже представлять не нужно.
А что было раньше?
Одна из основных задач дачной амнистии (это «народное» название закона, принятого еще в далеком 2006 году) – упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости.
Амнистия затевалась, чтобы садоводы и дачники смогли быстро и без затрат поставить на регистрационный учет участки и то, что они за долгие годы на них понастроили. После чего стали бы бодро платить налоги.
Но дачники не спешили. Во-первых, потому что не было надобности (жить и выращивать морковь не мешает, а с налогами можно погодить), а дома регистрировали в основном чтобы продать.
Во-вторых, потому что все просто было только с виду. Централизованной подачи заявлений через портал госуслуг или МФЦ не было. Приходилось собирать множество документов и справок, отпрашиваться с работы, ехать в райцентр (порой удаленный, потому что некоторые районы у нас с небольшое европейское государство), стоять в живых очередях, которые нередко растягивались на сутки, а в случае непорядка в документах все начинать сначала – с новых очередей.
Разумеется, на дачниках и садоводах зарабатывали не только риэлторы и юристы, но и местные «решалы», предлагавшие ускорение за доплату. Только с развитием электронной регистрации кормушка с кодовым названием «содействие и ускорение» работать перестала.
Амнистию несколько раз продлевали, законы меняли. И в последние годы поставить садовый дом на кадастровый учет стало действительно проще простого: всего по двум документам (выписке из ЕГРН и техническому плану), в режиме одного окна (МФЦ) и уже без очередей. Правда, для того чтобы получить технический план, нужно предварительно заказывать недешевые кадастровые работы.
Окончание «праздника жизни» ожидалось в марте 2019 года. И региональные чиновники пугали – пока не поздно, нужно регистрировать все постройки, включая бани и сараи. Потому что в противном случае будут штрафы, суды и сносы.
Независимые юристы опровергали: все не так страшно, механизмов взимания штрафов пока нет. Но часть напуганных садоводов покорно оплачивали навязанные кадастровые и юридические услуги, не особо вникая в суть: надо – значит надо. Но большинство ждало – а вдруг амнистию продлят и рассосется.
Амнистия снова назрела
В этом году все вообще получилось весело. С нового года вступил в действие ФЗ-217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества...», фактически уравнявший в правах ИЖС и садоводства в населенных пунктах. А с марта – поправки к Градкодексу, предписавшие единый порядок регистрации строений для тех и для других.
Чиновники рассказали, что сараи пока регистрировать необязательно. А вот садоводам и владельцам участков ИЖС было предписано перед началом строительства дома уведомлять о нем районные администрации и дожидаться разрешительного заключения о соответствии градостроительным нормам.
Но не тут-то было. Для большинства массивов градостроительные нормы не были разработаны. И в некоторых районах чиновники начали пачками штамповать отказы (не потому что строения «не соответствуют», а потому что еще нет норм, которым оно должно соответствовать).
В других районах можно было воспользоваться зацепкой: если власти не успеют с отказом в семидневный срок – можно строить. То есть вопрос регистрации превратился в лотерею: проскочим или нет.
Поэтому депутаты заговорили об очередной амнистии. Были разработаны сразу три законопроекта. Правда потом их слили в один.
Новый закон требует пояснений
И вот свершилось. Новейший виток дачной амнистии запустили 2 августа 2019 года. Завершить его планируют в марте 2021. Но будет ли это окончательно и бесповоротно, пока не знает никто.
Кстати, не обошлось без казусов. Внимательно читаем формулировку из Федерального закона № 267-ФЗ:
«До 1 марта 2021 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости».
У многих резонно возник вопрос: что, теперь зарегистрировать постройку в упрощенном порядке можно только на неприватизированном (незарегистрированном) участке?
И буквально через пару недель Минэкономразвития в своем письме разъяснил и дополнил:
«Таким образом, правоустанавливающий документ на садовый земельный участок для осуществления государственной регистрации прав на садовый или жилой дом на государственную регистрацию не предоставляется в случае, если право на такой земельный участок уже зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости».
Так вот что депутаты имели в виду в такой неоднозначной формулировке! Если участок зарегистрирован и сведения о нем значатся в ЕГРН, то при оформлении строений правоустанавливающий документ на участок предоставлять уже не нужно!
А теперь о личном
Да, в прошлом году я, как и большинство владельцев участков, знал, что с марта 2019-го процедура легализации дачного дома усложнится. А потому мониторил рынок землеустроительных услуг в Петербурге и Ленобласти, так как для регистрации загородных объектов нужно предварительно заказывать межевой план участка и технический план строения.
За все это удовольствие, как я выяснил, придется выложить в среднем от 15 тыс. до 30 тыс. руб.
При этом районные спецы намекали, что у меня «не самый простой случай»: дом наезжает на соседний участок (который, к слову, тоже мой), и если работы будут делать «неместные», не знающие специфики, то регистраторы завернут документы. Те, у кого спрашивал, почему дорого, отвечали – ищи дешевле.
Между тем для подавляющего большинства дачников такие суммы за лист бумаги с планом садового домика, привязанным к четырем координатным точкам по GPS-навигатору, – это большие деньги. Точнее, так: это ОЧЕНЬ БОЛЬШИЕ ДЕНЬГИ, которые можно потратить на что-то полезное и осязаемое в дачном хозяйстве. Например, миксер бетона, пару кубометров доски, две машины песка и машину навоза в придачу. Или фундамент 6×8 на винтовых сваях.
Да, возможно, час работы кадастрового инженера, адвоката или юрисконсульта, взявшегося представлять мои интересы при взаимодействии с Системой, действительно стоит столько же, сколько день работы квалифицированной бригады плотников или бетонщиков.
В сухом остатке: за что заплатит дачник
Предвижу возражения: откуда ты взял такие астрономические суммы, если на сайтах компаний, предлагающих кадастровые услуги, обычно указаны расценки вдвое меньше. К тому же предельная стоимость кадастровых работ регулируется на законодательном уровне – субъектами РФ.
А дело вот в чем. Стоимость работ кадастровых инженеров и стоимость услуг компаний не одно и то же. Услуги предлагают в основном комплексные, причем стоимость работ суммируется. Например, межевание и вынос координатных точек (1,5 тыс. руб. за колышек), акт обследования и уточнение границ участка (10 тыс. руб.), помощь в сборе и оформлении документов (цена договорная) и т. д. и т. п. А оплачивать предлагается весь пакет (см. справку).
Так или иначе, но основной тормоз дачной амнистии – даже не ценовой сговор (хотя для меня он очевиден), а механизм, когда владелец участка с садовым домиком рассматривается теми, кто отвечает за реализацию законов, как кормовая база.
Как вы думаете, зачем чиновники торопят нас ставить на регистрационный учет садовые дома? Чтобы мы платили налоги и пополняли бюджет? А вот и нет. Я посчитал, что если легализую свою дачу, то, с учетом налогового вычета за 50 кв. м, в 2019 году заплачу около 500 руб. налога на имущество. Пошлина за регистрацию тоже копеечная: 350 руб. Бюджет этими деньгами не наполнить.
Но чтобы оформить недвижимость по правилам, я вынужден буду отдать десятки тысяч рублей, и не в казну, а тем, кто рядом с ней, – например, кадастровым инженерам, причем, скорее всего, местным, «на районе». А если дело застопорится и дойдет до судебных разбирательств, то минимум еще столько же на мне заработают юристы.
Павел Соколов, управляющий партнер АН «Загородный стиль»:
– В соответствии с вступившими в силу поправками, регистрация жилого или садового дома в садоводствах теперь снова возможна по прежней процедуре, а именно без уведомления о начале и окончании строительства.
Уже есть случаи успешной регистрации таких объектов недвижимости после 2 августа 2019 года. Обращу внимание, что часто кадастровая стоимость объекта недвижимости бывает существенно выше рыночной. В нашей практике есть примеры, когда при рыночной стоимости дома в СНТ около 4 млн кадастровая стоимость такого объекта недвижимости составляла более 6 млн руб.
Справка БН
Сколько нужно заплатить, чтобы легализовать изменения на участке*
Межевой план с уточнениями границ участка и согласование границ – от 15 тыс. руб. (это обязательно, если не было сделано ранее)
Технический план строения: садовый дом – от 15 тыс. руб., жилой дом (с возможностью регистрации) – от 19 тыс. руб.
Уточнение границ участка (при наличии разногласий с соседями) – от 8 тыс. руб. (четыре точки; за каждую дополнительную плюс 1,5 тыс. руб.)
Составление акта обследования (например, вы хотите снять дом с учета, снести его и построить новый) – от 10 тыс. руб.
На чем и как можно экономить
Не платите за одну и ту же услугу дважды: часть кадастровых работ проводится за счет СНТ
Оптом дешевле: объединяйтесь с соседями, заинтересованными в тех же работах, что и вы, – и на этом основании договаривайтесь о скидках
