Открывая бизнес-завтрак, исполнительный директор Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева уточнила, что сейчас на проекты комплексного освоения территорий приходится примерно 60% от общего объема новостроек, возводимых в Петербурге и пригородных районах Ленобласти.
Проекты КОТов реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию развития. Обязательными составляющими формата являются объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры. Рассчитаны такие проекты на площадь от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов квадратных метров.
Многие крупные застройщики Санкт-Петербурга и Ленинградской области участвуют в реализации таких проектов.
При реализации программы КОТ возникает немало сложностей, но в тоже время сложилась и успешная практика по их преодолению, созданию для жителей комплексов комфортной среды проживания.
Юрий Кабушка, директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами», заметил, что сегодня в городе действуют 11 КОТов, из них в активной стадии находятся пять, а четыре заморожены. Основная проблема в реализации КОТов – в отсутствии четко прописанных обязательств по созданию в них социальной инфраструктуры. Предполагалось, что ее будет создавать город, однако, в силу бюджетных проблем, он не успевал за бурным ростом строительства жилья. Выход найден, например, как с компанией «Главстрой-СПб», которая в соответствии с дорожной картой 2018 года, взяла на себя обязательства по созданию всего комплекса социальной инфраструктуры в «Юнтолово» и «Северной долине». Город согласился приобрести все объекты на условии выкупа. По другим застройщикам также ведется диалог.
По мнению Дениса Заседателева, генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», в компании правильно расставлены акценты между двумя словами: «комплексное» и «освоение». Здесь обязательное условие при разработке проектов КОТ – это создание градостроительной концепции, которая отвечает на вопрос, как здесь будут жить люди. Для того, чтобы слова не расходились с делом, уже на начальном этапе будущий проект планируется с точки зрения расположения домов, логистики движения пешеходов и машин. Много уделяется внимания тому, чтобы движение внутри квартала не мешало пешеходам. Здесь стараются сделать так, чтобы пешеходных переходов практически не было, а транспортная логистика выносилась за пределы квартала. Также важно соблюдение баланса при создании инфраструктуры для людей всех возрастов.
Бренд менеджер компании «Мегалит - Охта Групп» Александра Саблина отметила, что сегодня время требует от застройщиков создания большого количества общественных пространств. Так, у компании на 13 домов в рамках ЖК «Приморский квартал» приходится более 20 различных спортивных, детских площадок и зон отдыха, а также специализированная зона для собак, которая разрабатывается с привлечением кинологов.
На вопрос ведущей, можно ли в полной мере в России реализовать западный инновационный опыт, ответил Теему Хелпполайнен, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург», руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ. Концерн строит не только в Финляндии, но и в Прибалтике и Центральной Европе. Практика показывает, что, к сожалению, в частности, в жилищном строительстве, его применение порой невозможно из-за нормативов местного законодательства.
Один из современных трендов Финляндии – строительство школ, которые используются во внеурочное время как общественные пространства. Второй – снижение финансовой нагрузки на содержание общественных пространств за счет местного бюджета в течение 15-20 лет. И третий – это создание парковок для каршеринга, потому что сегодня никто не знает, будет ли завтра молодежь активно приобретать автомобили, и стоит ли так много городского пространства отводить под парковки.
Как заметил Денис Заседателев, в России есть тренд на увеличение нормативов по количеству парковочных мест, в отличие от Европы, где норматив по количеству машино-мест снижается. Это связано с изменением потребительских предпочтений в сторону развития каршеринга и большему использованию общественного транспорта. Поэтому, возможно, все наши паркинги через 15-20 лет будут перестраиваться и переформатироваться под что-то другое.
Что касается появления школ нового формата, то, как заметил Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»), если в Москве есть практика их строительства и совместной эксплуатации с застройщиками, то в Петербурге у застройщиков пока нет возможности инвестировать в строительство платных школ и потом ими управлять.
Юрий Кабушка уточнил, что такие планы есть, но принято решение начинать с детских садов. Вопрос обсуждается на уровне Общественного совета при губернаторе. Речь идет о строительстве частных детских учреждений во встроенных помещениях, вместимостью менее 80 детей. Их организация, с точки зрения Комитета по образованию, является для города нерентабельной, а у застройщиков может быть востребована.
Генеральный директор агентства недвижимости КВС Анжелика Альшаева считает, что между КОТами в городе и за КАДом есть большая разница в плане реализации. У компании два КОТа за КАДом – «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино», а в городе – участие в освоении городской территории в «Балтийской жемчужине» в партнерстве с китайской строительной компанией.
Транспортная доступность территорий за КАДом влияет и на цену жилья, и на время специалистов, потраченное на продвижение таких объектов. Оно многократно превышает время, потраченное на городские объекты. Есть свои особенности в инфраструктуре осваиваемой территории.
Так, в Сертолово и Янино ГК «КВС» отказалась от практики продажи коммерческих помещений, а стала сдавать их в аренду под четко сформулированные потребности жителей. По такой схеме в «Ясно.Янино» были подобраны помещения под создание детского и медицинского центров, а в проекте «Новое Сертолово» компания выступила инвестором строительства здания магазина, который сдает в аренду крупному ритейлеру. Важнейшая тема в КОТах – это безопасность. Для обеспечения порядка на территории квартала создано свое охранное предприятие. Специалисты «КВС Безопасность» ведут круглосуточное патрулирование, анализируют данные, полученные от систем видеонаблюдения. Также в КОТах за КАДом очень важно наличие единого пространства для времяпровождения жителей, где они могут знакомиться с соседями и проводить вместе время. Положительный опыт создания экологической тропы в Сертолово компания собирается реализовать и в Янино.
Совершенно очевидно, считает Михаил Ханин, руководитель представительства компании Cybarco, Кипр в Санкт-Петербурге, что в городе должна создаваться инфраструктура для развития водных развлечений и спорта для среднего класса, массового покупателя.
Десятки тысяч людей живут в домах, построенных у воды, а причалов практически нет. При этом необязательно покупать крейсерские яхты, достаточно купить небольшую яхту, прогулочный катер, и далее уже вплоть до сапа. Другое дело, что для них должна быть подготовлена инфраструктура. Прибрежные ЖК комфорт и бизнес-класса с яхтенной инфрастуктурой могли бы таким образом продавать свои метры дороже.
Успешным опытом в вопросе, как влияет создаваемая инфраструктура жилого комплекса на комфортность проживания, поделился Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
Взаимодействуя с клиентами на всех этапах, от выбора квартиры до проживания в построенном доме, компания стремится подходить к каждому клиенту персонализированно, выстраивая теплые дружеские отношения, стараясь работать с каждым так, чтобы он понимал, что о нем заботятся. Один из основных показателей KPI в компании – это лояльность клиентов, индекс которой (NPS) можно измерить, задав людям простой вопрос: «Порекомендуете ли вы нашу компанию своим родственникам и друзьям?». У компании есть около 150 реперных точек, начиная от выбора и покупки квартиры и заканчивая работой диспетчера управляющей компании.
Все показатели заносятся в базу данных, анализируются системой, на основе этих данных работа (в том числе детали проекта жилого комплекса) могут корректироваться. Система находится в режиме пилотного тестирования, она самообучающаяся и позволяет выдавать результат без участия человека.
Общественные зоны в ЖК Ultra City проектировались с участием психологов. С самого начала ставилась задача, чтобы люди много времени проводили во дворе, общаясь и проводя время вместе. Так появились зоны для отдыха, занятий йогой, фруктовый сад.
Предусмотрены места для отдыха жителей всех возрастов. В компании считают важным со временем изменять проект, приспосабливая его детали к потребностям жителей, например, обустраивая стихийно сложившиеся дорожки или добавляя посты охраны там, где на это появляется запрос.
В компании есть выборная должность «Маршала NPS» (не предусматривающая дополнительного материального вознаграждения) для тех сотрудников, кто хочет защищать и лоббировать интересы жителей во всех аспектах, связанных с проживанием и использованием продукта компании, тем самым повышая их «показатель счастья» - индекс NPS.
Правда, как бы ни старался застройщик спроектировать и реализовать все «фишки» в общественном пространстве, главная проблема, по мнению Дениса Заседателева, в том, что сегодня большинство людей «квартироцентричны». Они предпочитают оставаться дома, смотреть телевизор и не так много времени проводят на придомовой территории. Поэтому застройщику очень важно не только создавать досуговую инфраструктуру, но и вызывать к ней интерес со стороны жителей квартала и обеспечивать ее полноценное функционирование. Так, например, клиентский сервис ГК «Ленстройтрест» организовал аренду инвентаря (роликов, велосипедов, ракеток, мячей), чтобы жильцы активнее пользовались спортивными площадками и велодорожками. Установил мангальную беседку в прогулочной зоне, чтобы жители «Янила» чаще проводили время на природе внутри квартала. Кроме того, в кварталах постоянно проводятся мероприятия – мастер-классы, соревнования, праздники, которые помогают разнообразить досуг жителей и наладить добрососедские отношения.
У компании БФА в начале Ленинского проекта в экологически чистом Красносельском районе у самого залива строится уже вторая очередь ЖК «Огни залива» . По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, тему для комьюнити задает локация и сервис комплекса. Приоритет для жителей нового престижного района – здоровый образ жизни и добрососедство. Чтобы люди общались друг с другом, застройщик поддержал небольшое экодвижение, где на регулярной основе проводятся субботники по уборке побережья, которые проходят в формате праздника, с угощением и приглашением диджеев.
Архитектор, соучредитель ландшафтной компании DEREVO PARK Андрей Кочетков рассказал о важности проведения работы с населением и изучения истинных потребностей людей при проектировании общественных пространств.
Правильный подход к благоустройству позволяет не только создавать более комфортные и интересные пространства, но также оптимизировать все процессы в дальнейшем, в том числе существенно сэкономить на стоимости проектов. Например, закладка газона ниже уровня тротуаров и дорог позволяет сэкономить деньги на обслуживании территории и категорически, на 70-80%, уменьшить количество грязи в городе. В качестве альтернативы газону, который дорог и хлопотен в обслуживании, архитектор предложил использование луговые трав непрерывного цветения, что позволяет сэкономить на стрижке, поливе и подсеве. При этом пространство приобретает естественный вид, с яркими цветовыми пятнами, и само по себе становится арт-объектом.
«Этой тенденцией мы обязаны голландцу Питу Удольфу, реализовавшему новые ландшафтные принципы в чикагском Миллениум-парке. Плюсы данной тенденции очевидны: травы и многолетники, характерные для «естественного» озеленения, устойчивы к агрессивной среде и не требуют постоянного ухода», - уточнил Андрей Кочетков.
Озеленение, даже при плотной застройке, позволят снизить уровень загрязнения воздуха и повысить качество уровня жизни людей. При этом уже есть технологии, позволяющие интегрировать крупногабаритные растения в плотную застройку, без вреда для коммуникаций. Люди выбирают не только архитектуру, но и среду, в которой они будут жить. В связи с этим возникает запрос на проектирование многофункциональных пространств, появляется необходимость появления территорий для активного времяпрепровождения и для создания комьюнити.
К сожалению, этими и другими новациями застройщики мало пользуются, и, как правило, в результате отстают от запросов людей на формирование комфортной среды.
Игорь Маслов, генеральный директор УК «Балтийский дом», рассказал об организации безопасной комфортной среды проживания в управляемых ею жилых комплексах.
В первую очередь, компанией установлено свыше 3,5 тысяч видеокамер, соединенных в единую систему «Трассир» со своим колл-центром, телевидением и системой телекомунникаций. Например, в жилом комплексе «София» (группа ЛСР) в управлении компании 22 многоквартирных дома, 6 подземных паркингов, детский сад и школа.
УК обходится без подрядчиков при обслуживании лифтового оборудования, есть своя служба по раздельному сбору, транспортировке, сортировке и переработке отходов. Установлено новейшее оборудование по дистанционному сбору и учету ресурсов. Общение с жильцами идет в представительском офисе. Плотное общение с собственниками начинается еще до стадии заселения, что повышает имидж как застройщика, так и самой управляющей компании. Внедрен новый программный продукт компании «Невасофт» ELSA, который позволяет собственнику общаться с УК через личный кабинет, оплачивать коммунальные услуги через онлайн-банк, делать заявки на ремонт и общаться с управляющей компанией по проблемным вопросам.
При этом ценовая политика УК выдерживается на уровне тарифов для квартир социального найма. Единственно, за что предлагается доплачивать собственникам квартир, – это за услуги службы безопасности и паспортного стола.
При таком сервисе поддерживается философия компании и качество строительства, и в результате стоимость продажи квартир на вторичном рынке может повышаться до 20%.
Главный юрисконсульт девелоперской компании FORMULA CITY Елена Мехина рассказала, как компания реализует идею комфортного проживания в своих проектах.
Команду Formula City составили профессионалы ГК «Пионер», направление Санкт-Петербург, которые успешно реализуют задачи в области строительства недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Санкт-Петербурга с 2001 года, в частности, по возведению, строительству и управлению сетью апарт-отелей YE'S и ЖК LIFE. У команды большой опыт мониторинга проектов на предмет качества, рисков, бюджетов, соответствия объемов графику работ, реализации проектов и формирования рекомендаций по повышению эффективности.
Так, по мнению эксперта, сегодня при проектировании общественных пространств из сферы интересов девелоперов выпадают потребности людей поколения NEXT, которые требуют индивидуального подхода при удовлетворении их потребностей. Как правило, они «квартироцентрованны», и зачастую работают или ведут бизнес, не выходя из дома. Для таких людей необходимо предусматривать площадки для встреч с партнерами, обмена документами, ведения бизнеса. И для них же нужны не только велодорожки, но и дорожки, например, для героскутеров. Индивидуальный подход выражается и в оформлении фасадов домов, в использовании исключительных архитектурных форм и арт-объектов, при соблюдении деликатного подхода к исторически-архитектурной среде. Также растущая тенденция - молодежь заинтересована в безопасности и технологичности материалов, которые применяются при строительстве домов и пространств.
Руководитель отдела развития компании «ЮИТ Сервис» Денис Наумчук уточнил, что ни для кого не секрет, что обеспечение комфортного проживания собственников в построенном доме - это плюс как минимум 20% повторных продаж застройщика. Поэтому многие застройщики все больше внимания уделяют качественному сервису и повышению лояльности жителей.
Компания «ЮИТ Сервис» постоянно работает над повышением качества жизни собственников. Помимо обеспечения чистоты, безопасности проживания и внедрения инноваций, для жителей важно понимание того, за что они платят деньги. Именно поэтому компания принимает активное участие в проекте по созданию регламентов и классификации услуг по обслуживанию домов, разрабатываемом Российской Гильдией Управляющих и Девелоперов. Цель данной работы - сделать процесс управления домом более прозрачным и понятным для жителей.
В заключение Валентина Нагиева кратко резюмировала: власть идет навстречу бизнесу при комплексном освоении территории. Бизнес, порой жертвуя своей маржой, создает комфортное жилье для горожан. Компании, которые занимаются благоустройством и ландшафтными работами, готовы удешевлять свои услуги за счет новых проектых решений, а управляющие компании сохраняют, поддерживают и улучшают предусмотренные застройщиком проектные решения, которые позволяют жителям сохранять высокие стандарты качества жизни.
