Цена входного билета на рынок новостроек Петербурга за год приблизилась к 2 млн руб.: теперь это минимальная цена за студию, при этом новоселья придется ждать пару лет. Альтернатива для нетерпеливого покупателя с 1,0-1,5 млн руб. на руках (и не желающего лезть в ипотеку) – рынок комнат Северной столицы.
Вышел из спячки
Все последние годы рынок комнат переживал спад. Если средние цены на вторичном рынке квартир на протяжении трех лет (до осени 2018-го) топтались на месте, то комнаты уверенно шли на снижение (минус 15% с весны 2015-го). Причина в дальнейшем падении спроса – покупатель предпочитал делать выбор в пользу квартиры-студии на котловане или на вторичке.
Но в этом году риэлторы стали фиксировать интересный тренд: на вторичном рынке ощутимо вырос спрос на комнаты, а сделки со студиями, наоборот, несколько сократились. Такое изменение покупательских пристрастий объясняется выросшими ценами, а также ужесточением условий ипотеки в начале года.
Оживление на рынке привело к тому, что и комнаты после долгого перерыва вышли из ценовой спячки. По данным Центра оценки и аналитики БН, за первое полугодие 2019-го средняя цена квадратного метра на комнатном рынке поднялась на 4,6% – с 90,4 тыс. руб. до 95 тыс. руб. При этом основной ценовой рост обеспечили комнаты в историческом центре, тогда как средние цены в спальных районах росли в рамках погрешности.
1,73 млн руб. (96,9 тыс. руб. за кв. м) – средняя стоимость комнаты в центральных районах Петербурга
1,44 млн руб. (91,4 тыс. руб. за кв. м) – средняя стоимость комнаты в спальных районах Петербурга
Явных лидеров ценового роста среди городских районов оказалось всего два – это Адмиралтейский (плюс 4,4% только за второй квартал) и Приморский (3,89%). В других районах комнаты дорожали не так активно, а в большинстве спальников средние цены вовсе падали – в Невском, Калининском, Красносельском и других (минус 1,5–2,0%). Как правило, минимальный рост цен характерен для комнат миниатюрной площади, менее 10 кв. м, а дорожают сильнее всех комнаты площадью свыше 22 квадратов в малонаселенных коммуналках.
Жизнь на миллион
Нижняя граница цен на петербургские комнаты сейчас проходит по отметке 800 тыс. руб. Все, что гораздо ниже этой планки, – как правило, либо невыделенные доли (не дающие права на проживание), либо какие-нибудь семиметровые бывшие кладовки, приспособленные предприимчивым собственником под «жилище».
Жилье с петербургской пропиской за скромную цену до миллиона рублей (60-70 тыс. руб. за кв. м) можно найти лишь в пригородных районах – это Колпино, Ломоносов, Петергоф, Кронштадт... Правда, нужно быть готовым к минимализму. В основном это будут 10-14-метровые варианты в трех-четырехкомнатных квартирах, в какой-нибудь типовой панельке советских времен. Отметим, что в пригородах за эту сумму вполне можно найти вариант и попросторней и даже с видом из окна на далекий Финский залив.
В спальных районах Петербурга предложения по такой цене в основном встречаются в приватизированных комнатах бывших общежитий. От классических коммуналок коридорного типа у таких объектов лишь одно отличие – на 38 комнат не одна уборная, как в известной песне классика, а целых три. А вот общая площадь таких муравейников может быть 200-300 квадратов, а в некоторых уникальных случаях и тысяча квадратов.
В историческом центре пристойных вариантов по цене до 1 млн руб. довольно мало. Встречаются лишь девяти-десятиметровые клетушки (112–120 тыс. руб. за кв. м) в многокомнатных коммуналках. Правда, с бонусами: в шаговой доступности станции метро «Садовая» или «Чкаловская», а высоченные потолки – 3,5 метра – будут слегка компенсировать крохотные размеры жилища.
От одного до двух
Бюджет покупки свыше 1 млн руб. значительно расширяет географию предложения комнат: в листингах появляются Красносельский, Калининский, Красногвардейский, Фрунзенский районы и прочие спальники. Правда, выбор 13-15-метровых комнат главным образом сконцентрирован в панельных пяти- и девятиэтажках советской эпохи. Один из явных минусов – кухня всего на 6 квадратов, где даже двум хозяйкам не разминуться.
В городских пригородах – Ломоносове, Петергофе, Пушкине – за 1,3 млн руб. уже можно приобрести комнаты вполне комфортного метража в 18–20 квадратов. Аналогичные варианты имеются в Красном Селе, на окраинах Невского района и т. д. При этом предложения просторных комнат отыскиваются не только в типовых домах, но даже в постройках последнего десятилетия. Но все такие варианты будет отличать не лучшая транспортная доступность – добираться до ближайшего метро на общественном транспорте придется не менее 20 минут.
Комнаты размером 17-18 квадратов в границах традиционных спальников и относительно близко от метро стартуют от 1,5-1,6 млн руб. По этой цене найдутся комнаты на любой вкус практически во всех районах города и всех типах домов – от кирпичных советских серий до сталинок. Если речь идет о пригородах вроде Колпино или Петергофа, то, помимо большого метража, собственник предложит свежий ремонт, меблировку и пр. Кроме того, всего один замечательный сосед. А в историческом центре за 1,6-1,7 млн руб. вполне можно подобрать просторную комнату в малонаселенной, трех- или четырехкомнатной, коммуналке неподалеку от метро «Чкаловская», «Площадь Александра Невского», «Технологический институт» и др.
Цены ближе к 2 млн руб. – это уже возможность приобрести совсем интересные варианты площадью свыше 22 кв. м в хорошем доме после капремонта и в престижных местах исторического центра. Но игра вряд ли стоит свеч: за такие деньги уже можно прицениваться к покупке отдельного жилья на рынке новостроек. А комнаты за два миллиона должны обладать какими-то совсем уж уникальными характеристиками (качественный дом, вид из окна, минимум соседей, хорошие перспективы расселения и т. д.).
Отметим, что за 2 млн руб. в листингах также появляется предложение миниатюрных «студий» в самом центре города – это бывшие 13-14-метровые комнаты с нелегальными «удобствами»: индивидуальным санузлом и кухонным уголком. Но эксперты не устают повторять: это уже зона рискованных покупок. Большинство таких комнатных «апгрейдов» – незаконные перепланировки, и продать жилище впоследствии будет весьма проблематично.
Подборка комнат в Санкт-Петербурге по цене до 1,5 млн руб.
Мнения экспертов
Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:
– Конкурентами комнат еще недавно выступали самые дешевые студии в закадье. Но у многих областных застройщиков оказался невысоким запас прочности – идет череда банкротств. Покупательский спрос с закадья активно перетекает в черту города, а здесь квартиру-студию дешевле 2 млн руб. уже не купить. Поэтому часть покупателей с самых дешевых сегментов новостроек переориентировались на рынок комнат – в диапазоне от миллиона рублей до двух вполне можно подобрать приличный вариант. Кроме того, среди приезжих всегда был значительный пласт покупателей, которые изначально ориентируются на проживание в историческом Петербурге – а это возможно только при покупке комнаты в коммуналке.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
– Спрос на комнаты усилился за счет тех, кому нужно покупать жилье прямо сейчас, но на отдельную квартиру не хватает. А ипотеку либо не получить, либо по разным причинам нет желания влезать в кредитные долги. Такие клиенты делают выбор в пользу комнат и, вероятно, дальше будут ждать лучших времен – большинство покупателей все равно рассматривают комнаты как временное жилье.
Полтора миллиона рублей – оптимальная планка для входа на комнатный рынок. За эти деньги вполне можно найти малонаселенную квартиру с небольшим количеством комнат. И с нормальным санузлом – не секрет, что во многих коммуналках исторического центра нет нормальной ванны, разве что какая-то выгородка на кухне.
Количество бывших комнат, переделанных в студии, заметно в предложении. Они есть даже в типовых панельных домах спальных районов. Но и покупатели становятся грамотными: многие уже в курсе, что, приобретая жилье с незаконной перепланировкой, в будущем можно столкнуться с проблемами.
