Если бы не ипотека, которая поддерживает покупательский спрос, рынку новостроек пришлось бы туго даже и без законодательных нововведений, считает совладелец компании «Мегалит – Охта Групп» Михаил Ривлин.
– Как можете оценить итоги первого полугодия на рынке новостроек Петербурга? Какие тенденции можно отметить, что порадовало, что, наоборот, огорчило?
– Полугодие выдалось бурным. Все ждали введения эскроу-счетов, перехода на проектное финансирование, и в преддверии этого возникла очень большая покупательская активность. Потребитель хотел купить подешевле, а застройщики – продать побольше. Поэтому объем продаж был большим.
– При этом приходилось слышать такое мнение, что повышение цен, которое обещали в связи с изменением законодательства, уже в первом полугодии и состоялось, то есть накануне 1 июля, а не после него.
– Отчасти – да, 1 июля никакого скачка не произошло. Так бывает не только на рынке недвижимости, но и, например, на финансовых рынках: события, о которых известно заранее, «отыгрываются» до него, а не после. Так и произошло, по крайней мере в той части айсберга, которая торчит из воды. Второе действие состоится только через некоторое время и, возможно, вызовет серьезные изменения на рынке.
– Как ведутся продажи в вашем жилом комплексе «Приморский квартал» – по старым правилам или по новым?
– Часть корпусов продается по старой схеме, а один пошел уже по новой. Стоит отметить, что для такого масштабного проекта, как «Приморский квартал», это оптимальная схема. С одной стороны, мы можем реализовывать основной объем предложения по старым правилам, не корректируя заложенную изначально финансовую модель. С другой, на одном из корпусов мы опробуем новую схему работы с эскроу-счетами и полноценным проектным финансированием, а этот опыт нам, безусловно, необходим для будущих проектов.
С точки зрения покупательской активности мы не фиксируем значительных изменений. Да, иногда к нам поступают запросы на покупку исключительно по новой схеме, но это большая редкость. Репутация и имя застройщика для людей при принятии решения играют гораздо большую роль.
– Значит, вы уже со знанием дела можете эту новую схему оценить?
– Мы же к ней присматривались уже полгода. Сотрудничаем с банком «Санкт-Петербург» начиная еще с момента приобретения земельного участка.
– Какое влияние законодательные нововведения оказывают на цены сейчас? Вы закладываете в них дополнительные издержки?
– Цена все-таки определяется не издержками, а балансом спроса и предложения. Все издержки мы закладываем в свои финансовые модели, а с ценами работаем как и раньше: растет спрос – цены поднимаются, падает спрос – они притормаживают. Издержки работают только в долгосрочной перспективе. Если застройщик видит, что у него рентабельность падает, он все равно не может поднимать цену при отсутствии спроса. Он снижает свою активность, уходит в другие сегменты. Сам рынок может пойти вверх, но это не волюнтаристское решение одного конкретного застройщика.
– Насколько сложен для девелопера переход на новую схему работы? Ожидаете ли вы уменьшения количества компаний, работающих на рынке? Сегодня это еще сложно определить?
– Конечно, сложно. У законодательного новшества есть два эффекта. Пока проявился только первый, связанный с тем, что появились дополнительные издержки на банковское финансирование. Они на самом деле не такие уж и большие. Когда у хороших проектов идет опережающий поток продаж, ставка может снизиться даже до нуля. В среднем за счет того, что деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах, себестоимость проекта растет примерно 7% по сравнению со старой схемой.
Второй эффект проявится позднее, и он будет зависеть от того, насколько жестко банки станут подходить к такому вопросу: процент собственных средств застройщика.
Риски строительной отрасли раньше несли на себе дольщики. Теперь теоретически эти риски переложены на банковскую сферу. Но банки не склонны нести эту ношу. Естественно, они будут риски минимизировать. Для начала – оценивать качество проектов, а во вторую очередь требовать от застройщика собственного финансового участия. Раньше это никто не контролировал, вплоть до того, что некоторые компании даже за земельный участок под строительство расплачивались будущими квартирами. Теперь такое «нулевое» финансовое участие застройщика в проекте банк просто не допустит.
Получается, если раньше такой девелопер мог запустить десять новых строек, сейчас он сможет начать, условно говоря, только пять, потому что нужно больше собственных средств. Насколько больше – пока непонятно: эти правила у банков еще только формируются. Если эти правила будут мягкими, лояльными, серьезного удара по рынку не произойдет. Если чрезмерно жесткими – другой вариант. Но я думаю, что будет найдена золотая середина и уходящих с рынка аутсайдеров окажется немного.
– В Петербурге активно развиваются проекты редевелопмента. Сохранится ли эта тенденция в новых условиях или темпы освоения серого пояса снизятся?
– Редевелопмент редевелопменту рознь. Есть проекты, которыми занимаются компании, строящие жилье. Затраты на снос в цене пятна не определяющие. И, на мой взгляд, земельные участки для жилищного строительства должны дешеветь, потому что у застройщиков будет меньше возможности строить. В скачкообразный рост цены квадратного метра жилья я не верю, покупательская способность явно не на высоте, и если бы не ипотека, то «праздник жизни» для застройщиков мог бы кончиться гораздо раньше.
Существует и другой редевелопмент – у нас есть ряд таких проектов. Это «мягкий» редевелопмент, когда здания не сносятся, а реконструируются. Чаще всего это лофты и офисы. Жилье при реконструкции обычно не проходит по современным нормативам, разве что апартаменты.
– Совсем недавно вы сдали в эксплуатацию клубный дом Art View House. Каковы перспективы развития элитного сегмента? Есть ли еще в городе подходящие участки для строительства жилья такого класса?
– Понятно, что есть Крестовский остров, который заканчивается, есть Петровский остров, которого хватит еще надолго. Мы присматриваемся только к центру. Клиент не будет выбирать между Крестовским и центром: либо туда – либо сюда. Сегодня в центре практически нет таких мест для нового строительства. Проекты, соответствующие самому верхнему уровню элитного сегмента, появляются раз в десятилетие: в 1990-е это была Фонтанка, 1 («Корпорация С»), в нулевые – Зоологический переулок от «Группы ЛСР», в 2010-е – наш проект. Это все штучные проекты, у которых, в общем-то, и конкурентов не было. Высотность, встроенный паркинг – масса нюансов… Планировка элитной квартиры должна соответствовать и определенным математическим требованиям, иначе она не будет элитной. Но мы все-таки ищем знаковые локации, и надеюсь, что такую жемчужину найдем.
– На рынке новостроек сейчас высокая конкуренция. Как она влияет на качество проектов? Возросли ли требования покупателей?
– Требование к качеству, это очевидно, у покупателей растет, даже и в отдаленных локациях. Детские площадки, общественные пространства или зоны для выгула собак – все это имеет значение уже и в сегменте массового жилья. И то, что 20 лет назад было нормой для элиты, постепенно переходит в более низкие категории недвижимости. Так же как с автомобилями: сначала это оборудование появляется в топовых машинах, через десять лет – уже в среднем классе, а потом и в базовых сериях. Качество жилья растет из года в год.
Мы относим наш флагманский проект «Приморский квартал» к комфорт-классу. Но мы сегодня закладываем туда опции, которые еще недавно встречались только в комплексах более высокой категории. Это и индивидуальный дизайн-проект для парадных, и консъержные службы, и колясочные, и даже выбор оборудования для детских площадок – мы остановились на датской фирме Kompan. Из последнего – мы решили создать специальную зону для животных, причем привлекаем для этого специалистов-кинологов. Это и есть современный подход к девелопменту, когда застройщик помимо жилой среды формирует еще и общественную.
– Снизится ли инвестиционная привлекательность новостроек после перехода на проектное финансирование?
– Трудно сказать, как карта ляжет. С одной стороны, при новой системе для застройщика менее выгодно продать квартиру на котловане, чем готовую. А с другой – ему надо набрать больше заключенных ДДУ, чтобы снизить ставку проектного финансирования. Серьезные компании с большим запасом прочности не дают больших дисконтов уже давно. Ни 30%, ни 40% скидки, максимум – 15-20%. Такой дисконт, я думаю, и сохранится. Несмотря на то что эскроу-счета съедают примерно половину стоимости денег во времени.
Но застройщики все равно не откажутся от продаж на ранних этапах строительства. Продавая так, вы понимаете, что рынок ваш продукт поддерживает, и вы все время в контакте с покупателем. Полагаю, что и банки будут требовать такой динамики. Оно и застройщику удобнее: начнет продавать в конце, а там кризис какой-нибудь…
Основная масса застройщиков продолжит продавать и в начальной стадии, и значит, они будут вынуждены давать ту доходность, которая устраивает клиента. Так что инвестиционная привлекательность жилья останется. Может быть, снизится, но несильно.
– В середине июня ключевая ставка ЦБ впервые за долгое время понизилась. Еще 0,25% скинули в конце июля. Это как-то поддержит спрос на новостройки?
– Безусловно. В России, в отличие от Европы или США, идет процесс первичного накопления ипотеки. Там все закредитованы, а у нас – выводят на рынок свои доходы на 20 лет вперед. И пока идет процесс насыщения населения ипотекой, скажем так, это очень мощная поддержка для рынка жилья.
– Прогнозы давно уже вещь неблагодарная. И все же: чего ждать от второго полугодия? Что будет происходить с ценами и спросом?
– Если в первом полугодии все бежали, то сейчас будут спокойно присматриваться. И покупатели, и застройщики станут приспосабливаться к новой схеме, темпы продаж немного упадут, а цены либо замрут, либо будут медленно расти. Основные изменения на рынке, по моему мнению, произойдут в следующем году, когда начнется второй этап последствий реформы. Первый, как мы уже сказали, прошел и вылился в рост цен. Пока еще много проектов реализуется по старой схеме. Мощь этого удара проявится только в 2020 году, когда все окунутся в новые реалии.
– И появятся первые аутсайдеры?
– Скорее всего, появятся. Главное, чтобы они не сошли с дистанции с недостроенными проектами… Сегодня, чтобы входить в новый проект массового сегмента жилья, нужно семь раз отмерить. Мы, например, ищем что-то неординарное, как Art View House. А в большей степени пока решили сосредоточиться на проектах редевелопмента промышленных территорий под коммерческую недвижимость. Один из таких проектов наверняка до конца года анонсируем.
Досье БН
Михаил Иосифович Ривлин
Родился в Ленинграде в 1966 году. Закончил Санкт-Петербургский государственный морской технический университет по специальности «Прикладная математика», в 1993 году ему была присвоена ученая степень кандидата физико-математических наук. В 1999 году закончил СПбГМТУ по специальности «Экономика и управление производством» (второе высшее образование).
На финансовом рынке с 1994 года, когда был приглашен в ЗАО «Балтийское финансовое агентство». Работал начальником аналитического управления, а затем – заместителем генерального директора. С 2002 года – один из учредителей и заместитель председателя правления компании «Охта Групп». С 2017 года – совладелец компании «Мегалит – Охта Групп», созданной для реализации жилого комплекса комфорт-класса «Приморский квартал». Работу в девелоперской сфере долгое время сочетал с преподавательской и научной деятельностью на кафедре прикладной математики СПбГМТУ.
