БН разбирался, что происходило на вторичном рынке квартир Санкт-Петербурга в первом полугодии.
Ажиотаж спал
Оживление на первичке, начавшееся со второй половины прошлого года, довольно существенно качнуло маятник покупательского спроса и в сторону вторички. Здесь налицо также были все признаки ажиотажа: из листингов быстро вымывались наиболее ликвидные варианты по адекватным рынку ценам.
Эксперты отмечают, что эффект разогретого рынка сохранялся на вторичке весь первый квартал 2019 года, лишь затем оживление стало сходить на нет. К лету активность рынка снизилась до минимальных показателей.
«Активность спроса – количество первичных обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке жилья – в конце июня оказалась самой низкой за шесть месяцев 2019 года: 202 135 пунктов. Для сравнения – в феврале этот показатель превысил 268 000 пунктов», – отметил генеральный директор ГК Active Яков Волков.
Подборка однокомнатных квартир до 3 млн руб. в Петербурге
Снижению активности способствовали несколько факторов.
Во-первых, на ценовой рост в новостройках бурно отреагировали частные продавцы на вторичке – в текущем году они постоянно повышали свои прайсы, чем отпугнули потенциального покупателя. Во-вторых, рынок замедлился из-за ужесточения условий кредитования – ипотечные ставки в начале года шли на повышение.
Но в целом первое полугодие за счет ударного первого квартала выдалось на вторичке довольно бодрым. По данным петербургского Росреестра, количество зарегистрированных прав на основании договоров купли-продажи или мены оказалось на 5% больше по сравнению с первым полугодием 2018-го.
Выбор меньше, цены выше
Летом ряд экспертов констатировали сокращение общих объемов предложения. Что можно объяснить вымыванием самых привлекательных по цене вариантов, а также сезонным фактором.
«Некоторые продавцы действительно считают, что цены с осени будут расти, и снимают свои объекты с продажи. В первую очередь это касается объектов в прямой продаже. Часть продавцов сняли свои объекты из-за выезда на дачу и прочие места отдыха. По моим наблюдениям, количество предложений сократилось примерно на 15%», – отмечает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
Говорить о тотальном снижении покупательской активности не приходится. Некоторые эксперты говорят, что лето все равно будет бодрым: к примеру, часть покупателей, напуганных ценовым ростом, не станут откладывать покупку до осени.
Тем не менее завышенные ожидания продавцов и их нежелание идти на значительные уступки пока не располагают к сильной активности покупателя. «Больших дисконтов сейчас на рынке нет – не более 5%. При этом даже такую скидку можно считать достаточно приличной», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.
Курс на рекорд
Вторичный рынок жилья тем временем нацелился в этом году на ценовые рекорды. По данным Центра оценки и аналитики БН, средняя цена предложения на вторичном рынке квартир Петербурга с января по июнь увеличилась на 6,5%, поднявшись с 114,1 тыс. до отметки в 121,5 тыс. руб. за кв. м. Отметим, что на столько же вторичка подорожала за весь прошлый год – 6,6%. По ценовой динамике рынок готовых квартир сейчас стал опережать даже рынок новостроек – здесь средние цены за полгода, как сообщают аналитики БН, выросли лишь на 4,5%.
Динамика изменения цены предложения на первичном и вторичном рынке Петербурга, руб. за кв. м
«Ежемесячный прирост цен на вторичном рынке жилья в 2019 году составляет 1% в месяц. И пока что продавцы не собираются останавливаться. Покупатели подустали от такой динамики. И, в отличие от продавцов, считают, что цены должны стабилизироваться», – говорит Дмитрий Щегельский.
Повышение ценовой температуры на первичке можно хоть как-то объяснить началом реформы в стройотрасли – переходом застройщиков на эскроу с недешевым проектным финансированием. А вот в основе динамичного движения на вторичке лежат исключительно субъективные факторы. «Раньше у первички ориентиром всегда был рынок готового жилья. Но теперь уже продавцы вторички говорят себе: зачем мне продавать задешево, если в новостройке по соседству такие высокие цены», – объяснил нюансы ценообразования на одном из круглых столов БН заместитель генерального директора компании Bonava Александр Свинолобов.
Что дорожает быстрее
В безусловных лидерах спроса – качественные объекты в домах последнего десятилетия, которые продолжают вытеснять из листингов жилье советской эпохи. По данным БН, за последний год доля новой вторички в предложении прибавила 3% и достигла показателя 42,6% от общего объема предложения. Именно в свежих домах цены растут более динамично (6,7% за полгода). Это касается в первую очередь традиционных городских спальников – Приморского, Выборгского и Московского районов, где ведется самое активное жилищное строительство. Здесь же сконцентрирован и самый большой объем предложения на рынке готовых квартир (15,80%, 9,61% и 9,62% соответственно). Стоимость квадратного метра в этих районах за полгода в среднем прибавила по 8-10 тыс. руб.
Но существенный рост демонстрируют и отдельные типы жилья «секонд-хенд». Это подтверждают и практики рынка. «Мы отмечаем определенный рост цен, который прежде всего коснулся так называемой новой вторички и сталинских домов. Если говорить о локациях, то можно отметить, что наиболее заметный рост цен фиксируется на Васильевском острове», – говорит Александр Гиновкер.
Подборка двухкомнатных квартир в сталинских домах Петербурга
По данным аналитиков БН, интенсивней всего стоимость квадрата в минувшем полугодии росла именно в сталинках – с января по июнь такое жилье подорожало почти на 8% (до 125,3 тыс. руб. за кв. м). При этом предложение сталинских квартир за год уменьшилось вчетверо (сейчас менее 1% в общем объеме предложения). Остальные объекты «старой» вторички столь высокой динамикой похвалиться не могут. К примеру, жилье категории «новая панель» – в домах типовых советских серий 70–80-х годов – за шесть месяцев прибавило в цене лишь 3,3% (103 тыс. руб. за кв. м).
Динамика изменения цены предложения на вторичном рынке по типам жилья, руб. за кв. м
Ценовая выборка по районам свидетельствует, что самое дорогое по цене квадрата жилье на вторичном рынке предлагается в Центральном и Петроградском районах (средние цены на конец июня – 155 тыс. и 170 тыс. руб. за кв. м). Самые дешевые квартиры в традиционных спальниках можно найти в Невском районе (105 тыс. руб. за кв. м). Среди пригородных районов самым демократичным по цене выступает Колпинский – 82 тыс. руб. за кв. м.
Дальше будет осень
По мнению некоторых экспертов, ситуацию на вторичном рынке этим летом можно оценить как позиционную войну: часть покупателей, как и продавцов, заняли выжидательную позицию. Одни рассчитывают осенью купить подешевле, другие, наоборот, – продать подороже. Итог противостояния будет зависеть от соотношения спроса и предложения, а также в немалой степени от дальнейшего развития ситуации на первичке.
При этом объективных причин для дальнейшего резкого повышения цен на вторичку эксперты не видят. По мнению генерального директора АН «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, увеличение прайсов на вторичке идет на инерционной волне, которая может растянуться еще на несколько месяцев. Пока к частным продавцам не придет понимание, что повышение не может быть бесконечным. Впрочем, сами продавцы будут и дальше с интересом смотреть в сторону новостроек – если цены там продолжат рост, то и вторичка на месте стоять не будет.
Мнения
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор»:
– Планы на ценовое повышение у вторичного рынка есть. За прошлый год, например, цены выросли на 5-10%. В этом году будет примерно то же самое. Вторичный рынок во многом связан с первичным, поэтому есть мнение, что стоимость лотов на рынке готового жилья будет только расти. Также отметим, что многое будет зависеть от мер поддержки властей рынку новостроек.
Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»:
– Вследствие уменьшения количества предложений у покупателей сократился выбор, что дало возможность удерживать цены на высоком уровне тем продавцам, кто остался летом на рынке.
Думаю, что экономическая ситуация в стране должна в итоге сказать свое слово. Для сегодняшнего времени полуторагодовой рост цен – это слишком долго даже по сравнению с ситуацией накануне кризиса 2008 года. Думаю, что к зиме цены должны остановиться. Дальнейший рост на вторичке может произойти в двух случаях – это повышение цен на первичке и снижение темпов строительства.
Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active (входят АН «Штаб квартир» и «Арендафон»):
– Для II квартала 2019 года на вторичном рынке Санкт-Петербурга характерно равновесное состояние спроса и предложения, хотя эксперты отмечают некоторую переоцененность предложения в отдельных сегментах. Спрос на экономичное жилье вторичного рынка с городской пропиской сохраняется на стабильном уровне. Время экспозиции объектов на конец июня 2019 года в среднем составляет 43 дня – этот показатель незаметно год от года растет.
Структура предложения по типам домов, % от общего объема
