По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня Недвижимости», в минувшем июне средняя цена предложения квартир на вторичном рынке выросла на 1,02%, что составило 1222 руб. с кв. м.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв. м
В июне 2019 года значительнее всего подорожали студии и однокомнатные квартиры – на 1,25%. Двухкомнатные прибавили в цене 0,72%, трехкомнатные – 0,95%.
Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типу квартир, руб./кв. м
Однокомнатные квартиры и студии на вторичном рынке Петербурга по цене до 3 млн рублей
КОММЕНТИРУЮТ ЭКСПЕРТЫ-ПРАКТИКИ
– Июнь стал для нас более урожайным на сделки, чем май, но это и понятно: в мае две недели выпали из-за длинных выходных.
Ранее я говорил, что тенденции после майских праздников покажут, куда будет двигаться рынок вторичной недвижимости. В связи с тем, что после праздников покупатели все-таки вернулись на рынок, можно говорить, что лето будет «бодрым».
Читая аналитику в СМИ и на профильных ресурсах, видим: одни продавцы продолжают повышать цены, другие, наоборот, снимают объекты с продажи, считая, что лето – мертвый сезон, зато осенью можно будет продать квартиру дороже.
Результат: количество предложений уменьшилось, цены подросли. При этом многие из тех, кто остался на рынке, успешно продают объекты.
Кстати, продавцы чаще всего и спрашивают именно об этом: стоит ли продавать сейчас или ждать осени-зимы. Покупателей, наоборот, волнует вопрос, когда наконец цены остановятся, и опять-таки – покупать сейчас или ждать осени.
Из представленного аналитического материала ясно, что квартиры в Ленобласти дешевеют уже полгода. Но если откинуть версию о том, что часть покупателей недвижимости переключились с области на город (честно говоря, в это не слишком верится), то получается, что «областные» покупатели устали от роста цен раньше «городских». Скорее всего, осенью в Петербурге мы также сможем наблюдать нулевую либо отрицательную ценовую динамику.
Лидеры спроса на вторичном рынке – те же, что раньше: квартиры в домах, построенных в последнее десятилетие. Аутсайдеры – хрущевки, «корабли» и панельки 504-й серии.
Что касается городских районов, то здесь сложно выделить лидеров и аутсайдеров спроса, поскольку у любой локации есть свой уровень цен. То есть вы можете мечтать о квартире на Крестовском острове, но в конечном счете покупаете квартиру в Колпино – потому что это в пределах ваших финансовых возможностей.
– Как правило, первый месяц лета – логичное продолжение короткого мая. Начинается отпускной сезон, объем предложения постепенно снижается, люди заняты решением семейных вопросов. Спрос, наоборот, активизируется за счет иногородних приобретателей.
Покупателей все чаще интересует инфраструктура, состояние дома, сумма коммунальных платежей и состояние парадных: никому не хочется вкладывать дополнительные средства в решение коммунально-бытовых вопросов. Неохотно рассматриваются варианты покупки квартир «из-под ипотеки» и со встречной покупкой.
Продавцы стараются избегать взаиморасчетов с государственными структурами, то есть покупателей с субсидиями, материнским капиталом, сертификатами и т. п. Но при этом большинство покупателей приобретают квартиры в ипотеку – мало кто может позволить себе такую покупку без помощи банков.
На мой взгляд, снижение ставок не повлечет за собой ожидаемого некоторыми экспертами бума на вторичном рынке. Неновое жилье не молодеет, а устаревает и ветшает. С чего бы ему дорожать, если один из основных факторов спроса – тип дома и его состояние?
Благодаря постоянному обсуждению во всех СМИ темы эскроу-счетов и, как следствие, грядущего подорожания на первичном рынке продавцы вторички «подготовились»: цены и так уже завышены. Тот факт, что сейчас, как это всегда и бывает в летний сезон, снят с продажи определенный процент объектов, а квартиры по адекватным ценам выкуплены, создает иллюзию ажиотажа и легкую истерику вокруг рынка недвижимости. Я уверена, что на самом деле никаких оснований для ажиотажа и роста цен нет: предложений достаточно и на первичном, и на вторичном, и тем более на загородном рынке.
– По моим наблюдениям, в июне покупательская активность снизилась: по сравнению с маем звонков и просмотров стало меньше. Стабильный спрос сохраняется только в сегменте до 5 млн руб., то есть на приличные однокомнатные и самые демократичные двухкомнатные квартиры.
Более дорогими объектами покупатели интересуются, прямо скажем, нечасто. Зато активно смотрят одно- и двухкомнатные квартиры в центре: на этот сегмент не влияет сезонность.
В приоритете у сегодняшних покупателей квартиры в относительно «свежих» домах, но непременно в кондиции «можно жить»: с косметическим ремонтом и минимумом мебели. Оборудованная кухня и шкаф-купе – сегодня почти обязательные элементы для продажи. Если встроенной мебели на кухне нет, покупатели воспринимают объект как квартиру без ремонта.
Что мы ждем от второй половины лета? На мой взгляд, летние покупатели делятся на две группы: те, кто предпочитает отложить квартирные вопросы на осень (в основном местные) и те, кто именно в сезон отпусков проявляет наивысшую активность (как правило, иногородние). В сентябре на рынке встречаются все: петербуржцы и иногородние, продавцы и покупатели. Так было в прежние годы. Надеюсь, нынешний сентябрь не станет исключением. Разумеется, если не случится каких-либо экономических катаклизмов, потрясений, лихорадки на валютном рынке – такие события «включают» спрос в любое время года.
Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга с комментариями экспертов-практиков вы можете заказать через свой личный кабинет.
