БН составил топ-10 самых доступных по цене строящихся квартир в Петербурге, которые застройщики предлагают после перехода рынка новостроек на новые правила 214-ФЗ (см. таблицу внизу).
Комфорт без отделки
Как известно, самым дешевым товаром на рынке строящегося жилья выступают небольшие студии – чем меньше метраж, тем ниже стоимость квартиры. Еще полгода назад бюджет покупки скромной по площади квартиры легко укладывался в 2 млн руб. – наш прошлогодний топ-10 в большинстве состоял из таких предложений. Варианты дешевле 2 млн можно найти и сейчас, но они стали наперечет. Разумеется, это будут новостройки на самых отдаленных городских окраинах.
В частности, дешевые студии с петербургской пропиской сейчас предлагаются в новостройках Колпино (ЖК «Новое Колпино» от «СПб Реновации»), Шушарах (ЖК Славянка от компании «ПСК-Недвижимость») или бывших совхозных полях Красногвардейского района (ЖК «Цветной город» от «Группы ЛСР»).
В традиционных городских спальниках квартиру стоимостью ниже 2 млн руб. уже не отыскать. Впрочем, прибавив пару сотен тысяч, можно приобрести компактную по площади студию в Приморском, Выборгском или Невском районе. Отметим, что, несмотря на ценовой рост, Приморский район по-прежнему остается одним из главных поставщиков доступных по стоимости квартир.
Из рейтингов дешевого жилья практически полностью исчезли новостройки с близкими сроками сдачи. Год назад на городском рынке вполне можно было приобрести студию стоимостью до 2 млн руб. в объектах в высокой степени готовности – со сдачей через полгода-год. Теперь самые низкие цены предполагают протяженные сроки ожидания конца стройки – не меньше двух лет.
Все попавшие в наш рейтинг объекты позиционируются в комфорт-классе. Но при этом почти в половине домов жилье предлагается без отделки. Это означает, что в таких случаях бюджет покупки квартиры увеличится еще примерно на 200 тыс. руб. – затраты на ремонт своими силами или за счет застройщика в среднем оценивается в 10 тыс. руб. за кв. м. Отметим, что раньше жилье без отделки в основном предлагал эконом-класс в закадье, а для городских новостроек это было нехарактерно.
Студии в Приморском, Выборгском и Невском районах Петербурга
Как растут цены
Средние цены на рынке городских новостроек за прошлый год выросли примерно на 7%. Судя по всему, не меньшим будет рост и в текущем году: средний ценник в петербургском масс-маркете за истекшие полгода, по предварительным оценкам, увеличился на 4-5%.
О ценовой динамике можно судить и по отдельным объектам – несколько жилых комплексов фигурировали в нашем рейтинге полугодовой давности. При сравнении похожих вариантов видно, что прайсы на студии в корпусах с одними и теми же сроками сдачи за полгода прибавили в цене 5–10 тыс. руб. за кв. м. Такой рост отмечаем в новостройках «Группы ЛСР», «СПб Реновации», «Аквилон Инвест» и ряда других застройщиков.
Как сообщают в отделах продаж, цены в петербургских новостройках последние месяцы менялись регулярно – прайсы повышались пару раз в месяц, в среднем на 1-2 тыс. руб. за кв. м. Разумеется, процесс не носит повального характера: цены поднимают на отдельные корпуса, на отдельные типы квартир и т. д. С одной стороны, этот рост обусловлен фактором повышения строительной готовности дома. С другой, и реакцией на спрос – ценники активнее растут на варианты, которые пользуются большей популярностью и чаще всего бронируются потенциальным покупателем. Как правило, это небольшие по площади однушки и студии.
При всем том эксперты не забывают отмечать, что сегодняшний рост цен на рынке – это в том числе и маркетинговая история. Вместе с повышением прайсов застройщики не забывали о различных скидках и акциях, число которых увеличилось этим летом. В некоторых компаниях скидки могли достигать 15% от базовой стоимости квартиры. Как объяснил один из менеджеров, дополнительные стимулы потребовались для повышения покупательской активности. К лету она пошла на спад: многие, кого последний год пугали повышением цен после 1 июля, покупки уже совершили.
В целом фактор «часа икс» довольно активно использовался девелоперами в маркетинговых целях до самого последнего момента. К примеру, на сайте одного из креативных застройщиков щелкал таймер обратного отсчета с угрожающей надписью «Цены могут измениться в связи с изменениями 214-ФЗ». А потенциальный покупатель мог видеть, сколько дней/часов/минут/секунд осталось до страшного «часа икс».
На вопрос, будут ли расти цены, в отделах продажах следует неизменно положительный ответ. Но насколько активным будет этот процесс – пока сложно прогнозировать: все зависит от самого покупателя, а также объемов предложения, которое будет пополнять рынок. Некоторые эксперты полагают, что аргументов для активного повышения цен сейчас, после 1 июля, у застройщиков становится меньше.
Без эскроу, но с паузой
По всем проектам из нашего рейтинга застройщики подтвердили строительную готовность в соответствии с критериями Минстроя. Это значит, что квартиры в них будут продаваться по старым правилам долевки, без использования схемы эскроу.
Отметим, что часть объектов с дешевым предложением (эти стройки выходили на рынок в конце прошлого – начале этого года) в наш рейтинг не попали. В них сейчас приостановлены продажи, а застройщики определяются с их судьбой.
К примеру, в отделе продаж одной из компаний сообщили, что реализация квартир временно приостановлена сразу в двух жилых комплексах. Один из объектов будет переводиться на продажи по эскроу-счетам. При этом пауза может составить несколько месяцев – дорожная карта перехода на новый порядок пока разрабатывается. В другой новостройке продажи будут возобновлены по старым правилам, но лишь после 1 октября – этот дедлайн установил законодатель для того, чтобы застройщики смогли довести свои объекты до нужной строительной готовности. По заявлениям городских чиновников, порядка сотни строек за два-три месяца еще смогут вписаться в старые долевые правила.
Впрочем, чтобы избежать паузы в продажах, предусмотрительные застройщики сделали «запасы». Сразу в двух компаниях нам подтвердили, что продажи квартир на ряде объектов после 1 июля будут идти по договорам переуступки – для этого квартиры оформляются на учредителей, дочерние структуры. По закону это не возбраняется. Есть предположения, что возросшая на рынке доля квартир по переуступке на какое-то время станет сдерживающим ценовой рост фактором.
Ленобласть дорожает
Как известно, самые дешевые студии всегда можно было найти в городских предместьях. В областных новостройках закадья и сейчас можно отыскать студии без отделки до 1,8 млн руб. Тем не менее в каталогах число таких дешевых предложений существенно уменьшилось. А большинство известных застройщиков в своих старых или новых проектах в Кудрово или Мурино зачастую устанавливают ценники на уровне города – самые дешевые студии стоят около 2,0-2,2 млн руб.
Объяснений тому несколько. С одной стороны, прошлогодний всплеск спроса вымыл из листингов самые привлекательные по цене варианты. Кроме того, еще в прошлом году исчезли все демпинговые предложения, которыми славились областные проблемные новостройки: сейчас при задержке сроков ввода объекта свыше шести месяцев таким компаниям приостанавливают регистрацию ДДУ. Ну и главная причина – стартапы в Ленобласти давно стали редкостью: застройщики почти не запускают новых проектов, и, соответственно, «котлована», где можно найти наиболее привлекательные цены, стало гораздо меньше.
За прошлый год средние цены на первичном рынке жилья Всеволожского района, по данным аналитиков БН, выросли на 12,6%. В этом году областные новостройки в предместьях также могут опередить городские жилые комплексы по среднему ценовому росту.
Самые доступные студии в новостройках Санкт-Петербурга
Цены приведены на дату публикации
| Цена, млн руб. | Название ЖК | Общая площадь, кв. м | Срок сдачи | Цена, тыс. руб. за кв. м | Застройщик | Район |
| 1,6 | Славянка | 18,4 | IV кв. 2020 | 91 | ПСК-Недвижимость | Пушкинский |
| 1,7 | Новое Колпино | 25,4 | II кв. 2021 | 67 | СПб Реновация | Колпинский |
| 1,8 | Цветной город | 20,2 | III кв. 2021 | 92 | Группа ЛСР | Красногвардейский |
| 1,9 | All Inclusive | 22,0 | II кв. 2021 | 97 | Аквилон Инвест | Пушкинский |
| 2,1 | New Time | 21,0 | II кв. 2021 | 100 | РСТИ | Приморский |
| 2,2 | Северная долина | 21,9 | I кв. 2021 | 100 | Главстрой СПб | Выборгский |
| 2,2 | Полис на Комендантском | 21,0 | IV кв. 2021 | 101 | Полис Групп | Приморский |
| 2,3 | Приневский | 24,4 | IV кв. 2021 | 92 | Группа ЦДС | Невский |
| 2,3 | Йога-2 | 24,0 | II кв. 2020 | 95 | Лидер Групп | Приморский |
| 2,4 | Юнтолово | 20,0 | II кв. 2020 | 97 | Главстрой СПб | Приморский |
Источник: БН, по данным отделов продаж (без учета объектов, в которых продажи временно приостановлены, и предложений по переуступке)
