На эти и другие вопросы попытались ответить застройщики и риэлторы на круглом столе БН «Новостройки после 1 июля. Игра по новым правилам».
Правила выжидания
Рынок новостроек наконец дошел до поворотного пункта – с 1 июля все проекты поделились на две неравные группы. Свыше 80% строек будут достраивать по старым правилам, на деньги дольщиков. Для этих объектов потребуется официальное заключение о строительной готовности дома (ЗОС) – без этой бумаги Росреестр перестанет регистрировать новые ДДУ. Во всех остальных жилых комплексах (свежих проектах и тех, которые выйдут на рынок) жилье можно приобрести только по схеме эскроу – средства покупателей поступят на специальные банковские счета. Девелоперы получат доступ к этим деньгам только после завершения стройки, а до того момента будут вынуждены строить на собственные средства либо на недешевые банковские кредиты.
По словам заместителя генерального директора компании Bonava Александра Свинолобова, основной тренд последних двух-трех месяцев – это попытки застройщиков в условиях минимума информации оценить перспективы своей дальнейшей работы. «Главной задачей было добежать до 1 июля и подтвердить как можно больше объектов, которые можно будет достраивать по старой схеме. Но это всего лишь передышка для подготовки к следующему этапу – переходу на эскроу», – отмечает он. По его словам, все действующие проекты компании подпадают под старые правила, все последующие будут запускаться по новым.
Директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева говорит, что для ее компании в ближайшее время ничего не изменится. «У нас один крупный проект, который мы реализуем на протяжении нескольких лет. Пока принципиально ничего не меняется: продажи будем вести по старой схеме, у нас останется один банк-партнер и один продавец», – говорит эксперт. По ее словам, к переходу на новую модель пока не готовы сами банки. В частности, им нужно будет набрать или обучить штаты строительных экспертов для того, чтобы контролировать новостройки с проектным финансированием.
Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова уверена, что многие игроки займут выжидательную позицию, сосредоточившись на своих старых проектах – это лучшая тактика в условиях меняющегося законодательства. «Алгоритма перехода на эскроу до сих пор нет. Банки до сих пор в замешательстве, как оценивать проекты для выделения финансирования. Форма заявки на получение заключения о строительной готовности появилась лишь за две недели до часа икс. Реформа отрасли не подготовлена», – констатирует она. Компания «Л1» сейчас получает заключение о строительной готовности по одному из своих объектов. Еще по четырем новостройкам идет сбор необходимых документов.
Особых проблем в переходе на новую модель не видят лишь фирмы, имеющие долгий опыт сотрудничества с банками по проектному финансированию. «Для нашей компании переход на новый порядок не является глобальным изменением. Сейчас в абсолютно спокойном режиме мы переводим на эскроу-счета три из десяти наших проектов», – рассказала руководитель отдела продаж Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») София Мамедова.
Что будет с ценами
Цены на новостройки довольно активно идут вверх примерно со второй половины прошлого года. Эксперты в ходе дискуссии сошлись во мнении, что прайсы застройщиков и дальше не будут стоять на месте. А жилье по эскроу окажется для потребителя дороже привычной долевки. Но вот насколько быстро и резко станет дальше расти ценник – никому пока непонятно. Все будет зависеть от уровня растущих затрат застройщиков, рыночных факторов спроса, предложения и прочих нюансов.
Генеральный директор «Первого центра новостроек» Дмитрий Рубин подчеркивает, что застройщики оказались отрезанными от всех побочных источников финансирования строек. «К примеру, раньше часть собранных средств многие клали на депозиты и за счет этого дополнительного заработка могли как-то влиять на стоимость квадратного метра. Сейчас этой возможности нет. Удорожание полностью ляжет на плечи потребителя», – говорит он. По его словам, эксперты в своих оценках сходятся на среднем ценовом росте примерно в 25%. Но при этом около 15% рынок новостроек уже «отбил», даже не дождавшись 1 июля.
По словам Александра Свинолобова, следом за новостройками будут подтягиваться и цены на вторичном рынке жилья. «Раньше у первички ориентиром всегда был рынок готового жилья. И застройщик в прыжке хотел выйти на ту же цену, что и вторичка в округе. Но за последние годы появилось громадное количество жилых комплексов. И теперь уже продавцы вторички говорят себе: зачем мне продавать задешево, если в новостройке по соседству такие высокие цены», – отмечает он.
Генеральный директор «Петербургского дома недвижимости» Ольга Ананишнова считает, что сдерживающим цены фактором могут стать квартиры по «переуступке», доля которых сейчас вырастет на рынке. Перед 1 июля часть площадей в новостройках застройщики оформляли на своих «дочек». Кроме того, они активно расплачивались квартирами за работу с подрядчиками. «Можно ожидать массового увеличения такого предложения на рынке. В гонке за живыми деньгами подрядчики будут соревноваться друг с другом и уменьшать цены на такие квартиры», – предполагает эксперт.
Резкому ценовому росту не способствует и дальнейшее снижение доходов у граждан – потребитель не готов увеличивать бюджеты покупки. Об этом рассказала руководитель отдела рекламы и продвижения Ярмарки недвижимости Надежда Ивашина, основываясь на данных маркетинговых опросов посетителей. «Последние четыре года показатель планируемого бюджета покупки рос от выставки к выставке. Но весной этого года мы впервые зафиксировали, что покупательские возможности граждан остались на уровне 2018-го», – отметила она.
Пока лишь минусы
По мнению экспертов, все плюсы и минусы нового этапа развития рынка проявятся в перспективе двух-трех лет. Но некоторые негативные моменты очевидны уже сейчас. В частности, в условиях недешевого банковского финансирования самым логичным станет сокращение строительного цикла – застройщики попытаются строить быстрее. «Чем скорее завершится стройка, тем раньше будет зарегистрирован первый договор и получены деньги с эскроу-счета», – объясняет Александр Свинолобов. Но такая гонка может привести к тому, что проекты пострадают в качестве. К примеру, на завершающей стадии – этапе благоустройства.
Сыграет свою роль и тренд укрупнения рынка. «Число компаний в строительной отрасли будет сокращаться, а это всегда ведет к потере качества. Чем сильнее конкуренция – тем выше качество продукта», – говорит Надежда Калашникова.
Впрочем, резкого ухудшения качества строек не произойдет: застройщики вряд ли готовы жертвовать своей репутацией. Но при этом сегмент масс-маркет ждет больше типовых решений. «Я бы не стала говорить, что качество будет падать. Просто проекты массового строительства будут становиться типовыми, унифицированными. А на рынке станет больше экономичных решений», – считает Елена Валуева.
Блогер, основатель сообщества в соцсетях «Обозреватель новостроек Санкт-Петербурга» Владимир Вьюгов говорит, что на рынке увеличится доля новостроек класса стандарт. «Объекты комфорт-класса с опциями бизнеса или стандартного класса с опциями комфорта будут появляться реже. Застройщикам целесообразнее будет строить дома без каких-то уникальных свойств и характеристик», – полагает он.
По мнению Александра Свинолобова, если рынок в массовом порядке пойдет по пути типовых серий домов, это путь назад: «Борьба за качество в новых реалиях – вот задача на ближайшие два-три года для тех застройщиков, который захотят сохранить себя и свой продукт на рынке».
Дестабилизация клиента
Участники дискуссии отметили все возрастающую роль банков – наступление идет по всем фронтам. Как рассказывает Надежда Ивашина, на весенней Ярмарке недвижимости резко увеличилось количество банковских участников по сравнению с двумя последними годами. «На переговоры сейчас выходят банки, которые ранее себя не видели в этом формате общения с покупателями», – отмечает она.
Банковская экспансия будет усиливаться и в сфере строительства. «Одна из явных тенденций – банки станут стремиться к вхождению в капитал застройщиков. Под выдаваемые кредиты банки будут брать в залог не только земельные участки, но и акции, доли строительных компаний – для усиления контроля», – уверен г-н Свинолобов.
Словом, трансформация рынка в ближайшие пару лет обещает быть достаточно серьезной. Правда, ясного понимания новых правил игры пока нет ни у кого, а у риэлторов вопросов не меньше, чем у застройщиков. «К примеру, непонятно, что будет с ипотекой. Покупателя жилья станут кредитовать только банки с проектным финансированием или это могут быть сторонние банки? Предоставят ли какие-то дополнительные скидки клиентам банка застройщика? Как теперь застройщики будут платить агентствам за продажу квартир в новостройках? Риэлторы ведь не могут два года ждать окончания стройки и раскрытия средств на счетах эскроу», – говорит Дмитрий Рубин.
Девелоперы уверены, что новые схемы сотрудничества скоро будут выработаны, а взаимодействие риэлторов и застройщиков только усилится. «Рынок сейчас нестабилен, поэтому покупателям необходимо быть уверенными не только в качестве продукта, но и в том, что застройщик без проблем преодолеет очередные законодательные инициативы. Пока далеко не все клиенты понимают, что вообще происходит с долевым строительством. Надо объяснять, что надежные компании с большим опытом работы уже хорошо знакомы с механизмом проектного финансирования и для них этот переход не составит труда», – считает София Мамедова.
«Если провести опрос граждан, которые ни разу не покупали квартиру, то для них слово „аккредитив“ будет таким же непонятным, как и термин „счет эскроу“. Вопрос не в новом законодательстве, а в возможностях его реализации на практике», – считает Ольга Ананишнова. Она уверена, что в условиях меняющегося рынка роль профессионалов на рынке недвижимости будет только возрастать.
